Der Treibstoff, der den Subprime-Meltdown gespeist hat

Der Weg in die Krise

War dies der Fall, als ein Konzern oder ein Unternehmen am Steuer einschlief? Ist das das Ergebnis von zu wenig Aufsicht, zu viel Gier oder einfach nicht genug Verständnis? Wie so oft, wenn die Finanzmärkte schief gehen, lautet die Antwort wahrscheinlich „alles oben“

Denken Sie daran , dass der Markt , den wir heute beobachten, ein Nebenprodukt des Marktes vor sechs Jahren ist. Rewind bis Ende 2001 zurück, als die weltweiten Terroranschläge fürchten nach dem 11. September eine bereits angeschlagene Wirtschaft aufgewühlt, eine, die gerade begann die rezessionsbedingten kommen von der Tech – Blase der späten 1990er Jahre.

Als Reaktion darauf begann die Federal Reserve im Jahr 2001, die Leitzinsen drastisch zu senken, und der Leitzins erreichte 2003 1%, was im Sprachgebrauch der Zentralbanken im Wesentlichen Null ist. Das Ziel einer niedrigen Federal Fund Rate ist, die erweitern Geldmenge und fördert die Kreditaufnahme, die Ausgaben und Investitionen anspornen sollte. Die Idee, dass Ausgaben „patriotisch“ seien, wurde weit verbreitet und jeder – vom Weißen Haus bis hin zur örtlichen Eltern-Lehrer-Vereinigung – ermutigte uns zu kaufen, zu kaufen, zu kaufen.

Es funktionierte und die Wirtschaft begann im Jahr 2002 stetig zu expandieren.

Immobilien beginnen attraktiv auszusehen

Als die niedrigeren Zinsen in die Wirtschaft eindrangen, begann der Immobilienmarkt sich in einen Rausch zu versetzen, da die Zahl der verkauften Häuser – und die Preise, zu denen sie verkauft wurden – ab 2002 dramatisch anstiegen Die 30-Jahres -Festhypothek war auf dem niedrigsten Stand seit fast 40 Jahren, und die Menschen sahen eine einzigartige Gelegenheit, Zugang zu einer der billigsten verfügbaren Eigenkapitalquellen zu erhalten.

Investmentbanken und die Asset-Backed Security

Hätte man dem Wohnungsmarkt nur ein anständiges Händchen gegeben – etwa mit niedrigen Zinsen und steigender Nachfrage – wären alle Probleme einigermaßen eingedämmt worden. Leider wurde es dank neuer Finanzprodukte, die an der Wall Street gesponnen wurden, zu einer fantastischen Hand. Diese neuen Produkte wurden schließlich weit verbreitet und in Pensionsfonds, Hedgefonds und internationale Regierungen aufgenommen.

Und wie wir jetzt erfahren, waren viele dieser Produkte am Ende absolut nichts wert.

Eine einfache Idee führt zu großen Problemen

Die Asset-Backed Security (ABS) gibt es seit Jahrzehnten, und im Kern liegt ein einfaches Anlageprinzip: Nehmen Sie eine Reihe von Vermögenswerten mit vorhersehbaren und ähnlichen Cashflows (wie die Eigenheimhypothek einer Person) und bündeln Sie sie in einem verwalteten Paket das alle einzelnen Zahlungen (die Hypothekenzahlungen) einzieht und das Geld verwendet, um den Anlegern einen Coupon auf das verwaltete Paket auszuzahlen. Dadurch entsteht ein Asset Backed Security, bei dem die zugrunde liegende Immobilie als Sicherheit fungiert.

Ein weiterer großer Vorteil war, dass Ratingagenturen wie Moody ’s und Standard & Poors würden ihre ‚AAA‘ setzen oder ‚A +‘ Stempel der Zustimmung auf viele dieser Wertpapiere, signalisiert ihre relative Sicherheit als Investition.

Der Vorteil für den Anleger besteht darin, dass er ein diversifiziertes Portfolio von festverzinslichen Vermögenswerten erwerben kann, die als eine Couponzahlung eingehen.

Die Ginnie Mae (Ginnie Mae) war die Bündelung und Verkauf von verbrieften seit Jahren Hypotheken als ABSs; ihre ‚AAA‘-Ratings hatten immer die Garantie gehabt, die Ginnie Maes staatliche Unterstützung geboten hatte. Die Anleger erzielten eine höhere Rendite als bei Staatsanleihen, und Ginnie Mae konnte die Finanzierung nutzen, um neue Hypotheken anzubieten.

Erweiterung der Ränder

Dank eines explodierenden Immobilienmarktes wurde auch eine aktualisierte Form der ABS geschaffen, nur diese ABS wurden mit Subprime-Hypothekenkrediten oder Krediten an Käufer mit weniger als herausragender Kreditwürdigkeit gefüllt.

Subprime-Kredite wurden mit ihren deutlich höheren Ausfallrisiken in verschiedene Risikoklassen bzw. Tranchen mit jeweils eigenem Tilgungsplan eingeteilt. Obere Tranchen konnten – auch wenn sie Subprime-Kredite enthielten – ein „AAA“-Rating erhalten, weil diesen Tranchen die ersten Dollar zugesagt wurden, die in das Wertpapier eingingen. Niedrigere Tranchen trugen höhere Kuponsätze, um das erhöhte Ausfallrisiko zu kompensieren. Ganz unten war die „Aktien“-Tranche ein hochspekulatives Investment, da ihre Cashflows im Wesentlichen zunichte gemacht werden könnten, wenn die Ausfallrate der gesamten ABS über ein niedriges Niveau – im Bereich von 5 bis 7 %.

Plötzlich hatten sogar die Subprime-Hypothekengeber die Möglichkeit, ihre riskanten Schulden zu verkaufen, was ihnen wiederum ermöglichte, diese Schulden noch aggressiver zu vermarkten. Die Wall Street war da, um ihre Subprime-Kredite abzuholen, sie mit anderen Krediten (einige von Qualität, andere nicht) zu bündeln und an Investoren zu verkaufen. Darüber hinaus erhielten fast 80 % dieser gebündelten Wertpapiere dank der Ratingagenturen, die für ihre Arbeit beim Rating der ABS lukrative Gebühren verdienten, auf magische Weise Investment Grade („A“-Rating oder höher).

Als Ergebnis dieser Tätigkeit wurde, ist es sehr profitabel entstehen Hypotheken-even gewagten. Es dauerte nicht lange, bis selbst grundlegende Anforderungen wie Einkommensnachweise und eine Anzahlung von Hypothekengebern übersehen wurden; 125% Beleihungshypotheken wurden gezeichnet und an potenzielle Eigenheimbesitzer vergeben. Die Logik besteht darin, dass bei so schnell steigenden Immobilienpreisen (die durchschnittlichen Eigenheimpreise stiegen bis 2005 um bis zu 14 % pro Jahr) eine 125% LTV-Hypothek in weniger als zwei Jahren über dem Wasser liegen würde.

Hebel im Quadrat

Die Verstärkungsschleife begann sich zu schnell zu drehen, aber mit Wall Street, Main Street und allen dazwischen, die von der Fahrt profitierten, wer würde da auf die Bremse treten?

Rekordtiefe Zinssätze hatten in Verbindung mit immer lockereren Kreditvergabestandards die Immobilienpreise in den meisten Teilen der USA auf Rekordhöhen gebracht. Bestehende Eigenheimbesitzer refinanzierten sich in Rekordzahlen und schöpften kürzlich erworbenes Eigenkapital aus, das mit ein paar hundert Dollar für eine Hausbewertung erzielt werden konnte.

Währenddessen konnten Investmentbanken und andere Großinvestoren dank der Liquidität am Markt immer mehr Kredite aufnehmen (erhöhter Leverage ), um zusätzliche Anlageprodukte zu schaffen, zu denen auch wackelige Subprime-Anlagen gehörten.

Collateralized Debt tritt in den Kampf ein

Die Möglichkeit, mehr Kredite aufzunehmen, veranlasste Banken und andere Großinvestoren, Collateralized Debt Obligations (CDO) zu schaffen, die im Wesentlichen Eigenkapital- und Mezzanine -Tranchen (mit mittlerem bis niedrigem Rating) von MBS aufnahmen und diese erneut verpackten, diesmal in Mezzanine CDOs.

Durch die Verwendung des gleichen „Trickle-Down“-Zahlungssystems könnten die meisten Mezzanine-CDOs ein „AAA“-Kreditrating erhalten und es in die Hände von Hedgefonds, Pensionsfonds, Geschäftsbanken und anderen institutionellen Anlegern gelangen.

Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS), bei denen die Cashflows aus Wohnschulden stammen, und CDOs beseitigten effektiv die Kommunikationswege zwischen dem Kreditnehmer und dem ursprünglichen Kreditgeber. Plötzlich kontrollierten große Investoren die Sicherheiten; Infolgedessen wurden Verhandlungen über verspätete Hypothekenzahlungen für das „Direct-to-Foreclosure“-Modell eines Investors, der seine Verluste reduzieren wollte, umgangen.

Diese Faktoren hätten die aktuelle Krise jedoch nicht verursacht, wenn:

1. Der Immobilienmarkt weiterhin Boom.
2. Hausbesitzer könnten ihre Hypotheken tatsächlich bezahlen.

Da dies jedoch nicht geschah, trugen diese Faktoren später nur dazu bei, die Zahl der Zwangsvollstreckungen anzukurbeln.

Teaser-Preise und der ARM

Da Hypothekengeber einen Großteil des Risikos der Subprime-Kreditvergabe an die Anleger exportierten, konnten sie interessante Strategien entwickeln, um mit ihrem freigesetzten Kapital Kredite zu vergeben. Durch die Verwendung von Teaser-Raten (speziell niedrige Zinssätze, die für das erste oder zwei Jahre einer Hypothek gelten) innerhalb von variabel verzinslichen Hypotheken (ARM) könnten Kreditnehmer zu einer zunächst erschwinglichen Hypothek verführt werden, bei der die Zahlungen in drei, fünf oder drei Jahren in die Höhe schnellen würden sieben Jahre.

Als der Immobilienmarkt in den Jahren 2005 und 2006 seinen Höhepunkt erreichte, wurden die Eigenheimbesitzer zunehmend mit Teaser Rates, ARMs und dem “ Nur-Zins „-Darlehen (bei dem in den ersten Jahren keine Hauptzahlungen geleistet werden) aufgezwungen. Als diese Kredite immer häufiger wurden, stellten weniger Kreditnehmer die Konditionen in Frage und wurden stattdessen von der Aussicht gelockt, sich in wenigen Jahren (mit enormem Gewinn, so die Argumentation) refinanzieren zu können, so dass sie alle Nachholzahlungen leisten können notwendig. Was die Kreditnehmer im boomenden Wohnungsmarkt jedoch nicht berücksichtigten, war, dass jeder Rückgang des Eigenheimwerts dem Kreditnehmer eine unhaltbare Kombination aus einer Ballonzahlung und einer viel höheren Hypothekenzahlung hinterlassen würde.

Ein Markt, der so nah an der Heimat wie Immobilien ist, ist unübersehbar, wenn er auf allen Zylindern brennt. Innerhalb von fünf Jahren hatten sich die Immobilienpreise in vielen Bereichen buchstäblich verdoppelt, und fast jeder, der kein Haus gekauft oder refinanziert hatte, sah sich im Wettlauf um Geld auf diesem Markt zurückgeblieben. Hypothekenbanken wussten das und drängten immer aggressiver. Neue Häuser konnten nicht schnell genug gebaut werden, und die Bestände der Bauherren stiegen in die Höhe.

Der CDO-Markt (hauptsächlich durch Subprime-Anleihen besichert) stieg allein im Jahr 2006 auf über 600 Milliarden US-Dollar an – mehr als das Zehnfache der nur ein Jahrzehnt zuvor ausgegebenen Menge. Diese Wertpapiere, obwohl illiquide, wurden eifrig an den Sekundärmärkten aufgekauft, die sie gerne zu ihren marktüblichen Zinssätzen in großen institutionellen Fonds parkten.

Risse beginnen zu erscheinen

Mitte 2006 traten jedoch Risse auf. Der Verkauf neuer Eigenheime kam ins Stocken und die durchschnittlichen Verkaufspreise stoppten ihren Anstieg. Die Zinsen – obwohl sie historisch gesehen immer noch niedrig waren – stiegen, wobei Inflationsängste drohten, sie in die Höhe zu treiben. Alle leicht zu zeichnenden Hypotheken und Refinanzierungen waren bereits abgeschlossen, und die ersten der wackeligen ARMs, die 12 bis 24 Monate zuvor geschrieben wurden, begannen sich zurückzusetzen.

Die Ausfallraten begannen stark zu steigen. Plötzlich sah der CDO für Investoren auf der Suche nach Rendite nicht so attraktiv aus. Schließlich waren viele der CDOs so oft neu verpackt worden, dass es schwierig war zu sagen, wie viel Subprime-Exposure tatsächlich darin steckten.

Die Krise des einfachen Kredits

Es dauerte nicht lange, bis die Nachrichten über Probleme in der Branche von Diskussionen in den Vorstandsetagen zu schlagzeilenträchtigen Nachrichten wurden.

Zahlreiche Hypothekenbanken – die keine eifrigen Sekundärmärkte oder Investmentbanken mehr hatten, um ihre Kredite zu verkaufen – wurden von der Hauptfinanzierungsquelle abgeschnitten und mussten ihren Betrieb einstellen. Infolgedessen wurden CDOs von illiquide zu nicht marktfähig.

Angesichts all dieser finanziellen Unsicherheit, wurden Investoren viel mehr risikoavers, und sahen Abwickler in potenziell gefährlichen MBSs Positionen und jede festverzinslichen Sicherheit keine richtige zahlen Risikoprämie für die wahrgenommene Risiko. Die Anleger stimmten massenhaft ab, dass es sich nicht lohnt, Subprime-Risiken einzugehen.

Inmitten dieser Flucht in Qualität wurden dreimonatige Schatzanweisungen zum neuen „Must-Have“-Anleihenprodukt, und die Renditen fielen innerhalb weniger Tage um schockierende 1,5%. Noch bemerkenswerter als der Kauf von Staatsanleihen (und noch dazu kurzfristigen) war der Spread zwischen gleichlaufenden Unternehmensanleihen und T-Bills, der sich in weniger als. von etwa 35 Basispunkten auf über 120 Basispunkte ausweitete eine Woche.

Diese Veränderungen mögen für das ungeübte Auge minimal oder unbedenklich klingen, aber in den modernen Rentenmärkten – wo Leverage der König ist und billige Kredite nur der aktuelle Spaßmacher sind – kann eine Bewegung dieser Größenordnung viel Schaden anrichten. Dies wurde durch den Zusammenbruch mehrerer Hedgefonds veranschaulicht.

Viele institutionelle Fonds sahen sich mit Margin und Sicherheitenforderungen von nervösen Banken konfrontiert, die sie zwangen, andere Vermögenswerte wie Aktien und Anleihen zu verkaufen, um Barmittel zu beschaffen. Der erhöhte Verkaufsdruck erfasste die Aktienmärkte, als die wichtigsten Aktiendurchschnitte weltweit innerhalb weniger Wochen von starken Rückgängen betroffen waren, was den starken Markt, der den Dow Jones Industrial Average im Juli 2007 auf Allzeithochs getrieben hatte, effektiv zum Stillstand brachte.

Um die Auswirkungen der Krise einzudämmen, halfen die Zentralbanken der USA, Japans und Europas durch Finanzspritzen von mehreren hundert Milliarden Dollar Banken bei Liquiditätsproblemen und halfen, die Finanzmärkte zu stabilisieren. Die Federal Reserve senkte auch den Diskontfenstersatz, was es für Finanzinstitute billiger machte, Gelder von der Fed zu leihen, ihre Geschäfte mit Liquidität zu versorgen und angeschlagenen Vermögenswerten zu helfen.

Die zusätzliche Liquidität trug zu einem gewissen Grad zur Stabilisierung des Marktes bei, aber die vollen Auswirkungen dieser Ereignisse sind noch nicht klar.

Fazit

An der Collateralized Debt Obligation oder ihren finanziellen Verwandten ist nichts von Natur aus falsch oder schlecht. Es ist ein natürlicher und intelligenter Weg, um Risiken zu diversifizieren und Kapitalmärkte zu öffnen. Wie alles andere – die Dotcom Blase, der Zusammenbruch von Long-Term Capital Management und die Hyperinflation der frühen 1980er Jahre –, wenn eine Strategie oder ein Instrument missbraucht oder verkocht wird, muss die Arena gründlich durchgeschüttelt werden. Nennen Sie es eine natürliche Erweiterung des Kapitalismus, bei der Gier zu Innovationen inspirieren kann, aber wenn sie nicht kontrolliert wird, sind große Marktkräfte erforderlich, um das System wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Was kommt als nächstes?

Wohin gehen wir also von hier aus? Die Antwort auf diese Frage wird sich darauf konzentrieren, herauszufinden, wie weitreichend die Auswirkungen sowohl in den Vereinigten Staaten als auch weltweit sein werden. Die beste Situation für alle Beteiligten bleibt eine, in der es der US-Wirtschaft gut geht, die Arbeitslosigkeit niedrig bleibt, das persönliche Einkommen mit der Inflation Schritt hält und die Immobilienpreise einen Boden finden. Erst wenn der letzte Teil passiert, werden wir die Gesamtauswirkungen der Subprime-Krise abschätzen können.

Die regulatorische Aufsicht wird nach diesem Fiasko mit Sicherheit schärfer werden und die Kreditvergabebeschränkungen und die Anleiheratings in den nächsten Jahren wahrscheinlich sehr konservativ halten. Abgesehen von den gewonnenen Erkenntnissen wird die Wall Street weiterhin nach neuen Wegen suchen, Risiken zu bewerten und Wertpapiere zu bündeln, und es bleibt die Pflicht des Anlegers, die Zukunft durch die wertvollen Filter der Vergangenheit zu sehen.