Zwangsvollstreckung
Was ist Zwangsvollstreckung?
Die Zwangsvollstreckung ist der rechtliche Prozess, bei dem ein Kreditgeber versucht, den geschuldeten Betrag eines ausgefallenen Darlehens durch Übernahme und Verkauf des hypothekarischen Eigentums zurückzufordern. Normalerweise wird ein Zahlungsausfall ausgelöst, wenn ein Kreditnehmer eine bestimmte Anzahl von monatlichen Zahlungen verpasst, aber er kann auch auftreten, wenn der Kreditnehmer andere Bedingungen im Hypothekendokument nicht erfüllt.
Die zentralen Thesen
- Die Zwangsvollstreckung ist ein rechtliches Verfahren, das es Kreditgebern ermöglicht, den geschuldeten Betrag eines ausgefallenen Darlehens zurückzufordern, indem sie das Eigentum an der verpfändeten Immobilie übernehmen und diese verkaufen.
- Der Prozess der Zwangsvollstreckung variiert je nach Bundesstaat, aber im Allgemeinen versuchen Kreditgeber, mit den Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um sie auf die Zahlungen einzuholen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
- Die durchschnittliche Anzahl von Tagen für das Zwangsvollstreckungsverfahren beträgt 673; Die Zeitachse variiert jedoch stark je nach Bundesland.
Zwangsvollstreckung verstehen
Die Rechtsgrundlage des Zwangsvollstreckungsverfahrens ist ein Hypotheken- oder Treuhandvertrag, der dem Kreditgeber das Recht einräumt, eine Immobilie als Sicherheit zu verwenden, falls der Kreditnehmer die Bedingungen des Hypothekendokuments nicht einhält.
Obwohl der Prozess je nach Bundesstaat unterschiedlich ist, beginnt der Prozess der Zwangsvollstreckung im Allgemeinen, wenn ein Kreditnehmer ausfällt oder mindestens eine Hypothekenzahlung verpasst. Der Kreditgeber sendet dann eine Mitteilung über verpasste Zahlungen, die angibt, dass er die Zahlung für diesen Monat nicht erhalten hat.
Versäumt der Kreditnehmer zwei Zahlungen, sendet der Kreditgeber ein Mahnschreiben. Dies ist zwar schwerwiegender als eine Zahlungsmitteilung, aber der Kreditgeber ist möglicherweise immer noch bereit, Vorkehrungen für den Kreditnehmer zu treffen, um die verpassten Zahlungen nachzuholen.
Der Kreditgeber sendet eine Inverzugsetzung nach 90 Tagen der verpassten Zahlungen. Das Darlehen wird an die Zwangsvollstreckungsabteilung des Kreditgebers übergeben, und der Kreditnehmer hat in der Regel weitere 90 Tage Zeit, um die Zahlungen zu begleichen und das Darlehen wieder aufzunehmen (dies wird als Wiedereinsetzungsfrist bezeichnet).
Am Ende der Wiedereinstellungsfrist beginnt der Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung, wenn der Hausbesitzer die versäumten Zahlungen nicht nachgeholt hat.
Wenn Ihre Hypothek von der Bundesregierung gedeckt ist und Sie aufgrund einer COVID-19-bedingten finanziellen Notlage mit Ihrer Hypothek im Rückstand sind, können Sie möglicherweise Zahlungen aussetzen, ursprünglich für 12 Monate ohne Verzugsgebühren, aber kürzlich verlängert um Ausführungsverordnung von Präsident Biden bis 31. März 2021.
Der Prozess der Zwangsvollstreckung variiert je nach Staat
Jeder Bundesstaat hat Gesetze, die das Zwangsvollstreckungsverfahren regeln, einschließlich der Mitteilungen, die ein Kreditgeber öffentlich veröffentlichen muss, die Optionen des Hausbesitzers, das Darlehen auf den aktuellen Stand zu bringen und eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, sowie den Zeitplan und das Verfahren für den Verkauf der Immobilie.
Eine Zwangsvollstreckung – wie bei der tatsächlichen Beschlagnahme einer Immobilie durch einen Kreditgeber – ist in der Regel der letzte Schritt nach einem langwierigen Prozess vor der Zwangsvollstreckung. Vor der Zwangsvollstreckung kann der Kreditgeber mehrere Alternativen anbieten, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, von denen viele die negativen Folgen einer Zwangsvollstreckung sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer vermitteln können.
In 22 Bundesstaaten – darunter Florida, Illinois und New York – ist die gerichtliche Zwangsvollstreckung die Norm. Hier muss der Kreditgeber durch die Gerichte gehen, um die Erlaubnis zur Zwangsvollstreckung zu erhalten, indem er beweist, dass der Kreditnehmer säumig ist. Wenn die Zwangsvollstreckung genehmigt wird, versteigert der örtliche Sheriff die Immobilie an den Höchstbietenden, um zu versuchen, die Schulden der Bank zurückzubekommen, oder die Bank wird Eigentümer und verkauft die Immobilie auf dem traditionellen Weg, um ihre Verluste auszugleichen.
Die anderen 28 Staaten – darunter Arizona, Kalifornien, Georgia und Texas – wenden in erster Linie die außergerichtliche Zwangsvollstreckung an, auch Verkaufsvollmacht genannt. Diese Art der Zwangsvollstreckung ist in der Regel schneller als eine gerichtliche Zwangsvollstreckung und geht nicht durch die Gerichte, es sei denn, der Hausbesitzer verklagt den Kreditgeber.
Wie lange dauert die Zwangsvollstreckung?
Im dritten Quartal 2020 zwangsvollstreckte Immobilien (die neuesten verfügbaren Daten) hatten laut dem US-Foreclosure Market Report von ATTOM Data Solutions, einem Immobiliendatenanbieter, durchschnittlich 830 Tage im Prozess der Zwangsvollstreckung verbracht. Dies ist ein Anstieg um 21,1 % gegenüber dem Durchschnitt des Vorquartals von 685 Tagen im Zwangsvollstreckungsprozess, aber ein leichter Rückgang gegenüber 841 Tagen im dritten Quartal 2019.
Die durchschnittliche Anzahl der Tage variiert je nach Bundesstaat aufgrund unterschiedlicher Gesetze und Fristen für die Zwangsvollstreckung. Die Staaten mit der längsten durchschnittlichen Anzahl von Tagen für Immobilien, die im dritten Quartal 2020 abgeschottet wurden, waren:
- Hawaii (1.741 Tage)
- New Jersey (1.527 Tage)
- New York (1.423 Tage)
Staaten mit den kürzesten durchschnittlichen Zeiten für die Abschottung im gleichen Zeitraum waren:
- Virginia (180 Tage)
- Minnesota (208 Tage)
- Alaska (213 Tage)
Die folgende Grafik zeigt die vierteljährlichen durchschnittlichen Tage bis zur Zwangsvollstreckung seit dem ersten Quartal 2007.
Können Sie eine Zwangsvollstreckung vermeiden?
Selbst wenn ein Kreditnehmer eine oder zwei Zahlungen verpasst hat, gibt es möglicherweise immer noch Möglichkeiten, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Einige Alternativen umfassen:
- Wiederaufnahme : Während der Wiederaufnahmefrist kann der Kreditnehmer seine Schulden (einschließlich versäumter Zahlungen, Zinsen und etwaiger Vertragsstrafen) vor einem bestimmten Datum zurückzahlen, um die Hypothek wieder auf den richtigen Weg zu bringen.
- Kurze Refinanzierung : Dies ist eine Art der Refinanzierung, bei der der neue Kreditbetrag geringer ist als der ausstehende Saldo, und der Kreditgeber kann die Differenz erlassen, um dem Kreditnehmer zu helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
- Besondere Nachsicht : Wenn der Kreditnehmer eine vorübergehende finanzielle Notlage hat – wie z. B. Arztrechnungen oder ein geringeres Einkommen – kann der Kreditgeber zustimmen, die Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum zu kürzen oder auszusetzen.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Folgen der Zwangsvollstreckung
Wenn eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung nicht verkauft wird oder sonst nie eine Auktion durchlaufen hat, übernehmen Kreditgeber – oft Banken – in der Regel das Eigentum an der Immobilie und können sie zu einem angesammelten Portfolio von Zwangsversteigerungen hinzufügen, auch Immobilienbesitz (REO ).
Ausgeschlossene Immobilien sind in der Regel auf den Websites der Banken leicht zugänglich. Solche Immobilien können für Immobilieninvestoren attraktiv sein, weil Banken sie teilweise mit einem Abschlag auf ihren Marktwert verkaufen, was sich natürlich wiederum negativ auf den Kreditgeber auswirkt.
Für den Kreditnehmer erscheint eine Zwangsvollstreckung innerhalb von ein oder zwei Monaten auf einer Kreditauskunft – und bleibt dort sieben Jahre lang ab dem Datum der ersten versäumten Zahlung. Nach sieben Jahren wird die Zwangsvollstreckung aus der Kreditauskunft des Kreditnehmers gelöscht.