Pre-Foreclosure
Was ist Pre-Foreclosure?
Die Vorab-Zwangsvollstreckung bezieht sich auf die Anfangsphase eines Gerichtsverfahrens, das letztendlich dazu führen kann, dass Immobilien von einem ausgefallenen Kreditnehmer zurückgenommen werden. Im Vorfeld der Zwangsvollstreckung reicht der Kreditgeber eine Inverzugsetzung der Immobilie ein, da der kreditgebende Eigentümer die vertraglichen Bedingungen für Zahlungsverzug überschritten hat. Eine Inverzugsetzung informiert den Kreditnehmer darüber, dass der Kreditgeber rechtliche Schritte zur Zwangsvollstreckung einleitet.
Die Vorab-Zwangsvollstreckung kann eine wichtige Phase sein, da der Kreditgeber möglicherweise für eine letzte Rechtsverhandlung über kriminelle Schulden des Kreditnehmers offen ist. Der Kreditnehmer hat häufig die letzte Möglichkeit, den Standardstatus möglicherweise umzukehren, indem er entweder verspätete Zahlungen vornimmt, eine Änderung aushandelt oder sich möglicherweise für den Verkauf der Immobilie entscheidet, bevor eine endgültige Zwangsvollstreckung erreicht wird.
Die zentralen Thesen
- Die Vorab-Zwangsvollstreckung beginnt normalerweise, wenn der Kreditgeber eine Standardmitteilung über die Immobilie einreicht, weil der Hausbesitzer die Vertragsbedingungen für Zahlungsverzug (häufig drei Monate Zahlungsverzug oder Nichtzahlung) überschritten hat.
- In der Zeit vor der Zwangsvollstreckung haben Hypothekarkreditnehmer möglicherweise noch einige Optionen, einschließlich rückwirkender Zahlungen, Aushandlung einer Änderung oder Vermittlung eines Leerverkaufs.
- Von der Regierung unterstützte Hypotheken haben ein Moratorium für Nachsicht, Räumungen und Zwangsvollstreckungsverfahren aufgrund der Coronavirus-Pandemie. Das Bundesmoratorium wurde mindestens bis zum 31. März 2021 verlängert. Die Staaten können auch eigene Zwangsvollstreckungsmoratorien haben.
Wie Pre-Foreclosure funktioniert
Wenn ein Eigenheimkäufer ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie aufnimmt, unterzeichnet er einen Vertrag mit dem Kreditinstitut über die Rückzahlung des Hypothekendarlehens gemäß einer vertraglichen Vereinbarung, in der Regel mit monatlichen Raten. Monatliche Zahlungen sind normalerweise so strukturiert, dass sie einen Teil der Kapital und Zinszahlungen für die Hypothek abdecken.
Standard-Hypothekenverträge sind häufig so strukturiert, dass sie in Verzug sind, wenn ein Kreditnehmer drei aufeinanderfolgende Monate lang keine Zahlungen leistet. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kreditgeber in der Regel vertraglich berechtigt, mit der Vorab-Zwangsvollstreckung zu beginnen.
Der Kreditnehmer erhält eine Kopie einer Inverzugsetzung, die ebenfalls öffentlich bekannt gemacht wird, häufig durch Einreichung beim Gericht. Mit dieser Maßnahme wird der Prozess vor der Zwangsvollstreckung eingeleitet, der zwischen Wochen und mehr als einem Jahr dauern kann, da er von Staat zu Staat unterschiedlich ist und Gegenstand eines Gerichtsverfahrens ist. Ein Kreditgeber ist verpflichtet, ein Gerichtsverfahren einzuleiten, um einen Zwangsvollstreckungs- und Räumungsbescheid abzuschließen.
Es gibt mehrere Standardschritte für ein Zwangsvollstreckungsverfahren. Die Inverzugsetzung leitet das Verfahren in der Phase vor der Zwangsvollstreckung ein. Im Allgemeinen benötigt der Kreditgeber eine gerichtliche Genehmigung für sein Pfandrecht an einem Grundstück, das von einem Richter erteilt werden muss.
Kreditgeber sind häufig eher bereit, rückwirkende Zahlungen und mögliche Darlehensänderungen in der Phase vor der Zwangsvollstreckung eines Verfahrens auszuhandeln, um zu vermeiden, dass möglicherweise umfangreiche Kosten für das Zwangsvollstreckungsverfahren anfallen. Wenn Abschottung gewährt wird, und eine Abschottung Räumung Mitteilung ermächtigt ist, kann der Kreditgeber zu einer öffentlichen Versteigerung oder Treuhänder Verkauf bewegen.
Vor- und Nachteile der Abschottung
Ein Haus kann während der Phase vor der Zwangsvollstreckung verkauft werden, und das kann für alle Beteiligten ein Gewinn sein. Durch den Verkauf kann der Hausbesitzer den Schaden vermeiden, den eine Zwangsvollstreckung in seiner Bonitätshistorie hätte. Der Käufer kann die Immobilie in der Regel für unter dem Marktwert liegen. Das kreditgebende Institut muss die Kosten eines Zwangsvollstreckungsverfahrens nicht bezahlen und die Immobilie nicht selbst verkaufen.
Der unabhängige Verkauf einer Immobilie ist jedoch nicht unbedingt einfach, insbesondere da der Verkäufer gesetzliche Bestimmungen und Offenlegungspflichten einhalten muss. Käufer von vorab abgeschotteten Häusern müssen über Grundpfandrechte oder nicht bezahlte Steuern auf ein Haus informiert sein, da diese möglicherweise ohne vollständige Offenlegung oder ordnungsgemäß dokumentierte Klauseln auf den neuen Eigentümer übertragen werden könnten.
Wenn der Hausbesitzer während der Zeit vor der Zwangsvollstreckung keine überfälligen (und laufenden) Hypothekenzahlungen vornimmt, keine Änderung aushandelt oder das Haus verkauft, erhält der Kreditgeber schließlich die Genehmigung seines Pfandrechts an der Immobilie und kann diese dann räumen Eigentümer, der anschließend Maßnahmen ergreift, um die Immobilie zu verkaufen (normalerweise auf einer Auktion). Die Bank besitzt die Immobilie zu diesem Zeitpunkt und versucht eher, die Immobilie zu einem noch niedrigeren Preis zu verkaufen, als ihre laufenden Ausgaben wie Steuern und Versicherungen aufrechtzuerhalten.
Hausbesitzer, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, können sich unter 888-995-HOPE (888-995-4673) an das Federal Making Home Affordable Program wenden, um Unterstützung bei der Aufbewahrung ihrer Häuser zu erhalten oder, falls dies nicht möglich ist, in ein neues Zuhause umzuziehen.
Besondere Überlegungen
Ein Haus vor der Zwangsvollstreckung, das ein Kreditnehmer zum Verkauf anbietet, wird normalerweise als „Leerverkauf“ bezeichnet. Der Verkauf kann eine private Transaktion zwischen dem Hausbesitzer und dem Käufer sein, aber das Angebot des Käufers muss normalerweise von der Bank genehmigt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Der Kaufpreis kann unter dem ausstehenden Kreditsaldo liegen, weshalb der Verkauf als „Short“ bezeichnet wird.
Beachten Sie, dass nicht alle Leerverkäufe Vorab-Zwangsvollstreckungen sind. Hausbesitzer, die wissen, dass sie in Schwierigkeiten sind, entscheiden sich manchmal dafür, ihre Immobilien auf jede mögliche Weise zu verkaufen, bevor sie die Vorab-Zwangsvollstreckung erreichen.
Ein Käufer kann ein vorab abgeschottetes Haus überprüfen lassen, bevor er ein Angebot dazu abgibt. Der Käufer könnte ein Investor sein, der die Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem Marktwert kaufen und dann zu einem höheren Preis mit Gewinn verkaufen möchte.
Leerverkäufe von Immobilien können für einen Käufer ein gutes Geschäft sein, aber Käufer sollten sicherstellen, dass alle gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.
Wenn der Hausbesitzer die Immobilie über einen Immobilienmakler zum Verkauf anbietet, wenden sich potenzielle Käufer an den Immobilienmakler. Bei jedem Leerverkauf muss die kreditgebende Bank wahrscheinlich einbezogen werden und kann einen oder mehrere Immobilienmakler oder eigene Anwälte einstellen, insbesondere um eine Maklerpreismeinung zu erstellen .
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beimUS-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen
Hypothekenentlastung aufgrund der COVID-19-Pandemie
Dank des am 27. März 2020 in Kraftgetretenen Coronavirus- Gesetzes überHilfe, Hilfe und wirtschaftliche Sicherheit (CARES) wurde ein Räumungs- und Zwangsvollstreckungsmoratorium für staatlich unterstützte Hypotheken bis zum 31. Dezember 2020 eingeführt und dann bis Januar verlängert 31, 2021. Das Moratorium wurde durch die Anordnung von Präsident Biden an seinem ersten Tag im Amt bis mindestens zum 31. März 2021 weiter verlängert. Wenn eine Forderung genehmigt wird, können staatlich unterstützte Hypothekendarlehensnehmer Zahlungen um bis zu 360 Tage verschieben Vermeiden Sie Gebühren für verspätete Zahlungen, vermeiden Sie die Räumung von zu Hause, verschieben Sie bereits laufende Zwangsvollstreckungsverfahren und stoppen Sie die Phase vor der Zwangsvollstreckung für neue Verfahren.
Den privaten Kreditgebern wurde geraten, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um Änderungen an Krediten leichter zugänglich zu machen. Die Zinssätze sind ebenfalls auf beispiellose Tiefststände gefallen, was die Refinanzierung zu einer praktikablen Option für jeden Hypothekarkreditnehmer macht, der sich in den letzten Monaten noch nicht refinanziert hat und dies vertraglich unter den aktuellen Hypothekenkonditionen tun darf.