Vertrauensurkunde
Was ist eine Treuhandurkunde?
Eine Treuhandurkunde – auch bekannt als Treuhandurkunde – ist ein Dokument, das manchmal bei Immobilientransaktionen in den USA verwendet wird. Es ist ein Dokument, das ins Spiel kommt, wenn eine Partei von einer anderen Partei ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie aufgenommen hat. Die Treuhandurkunde stellt eine Vereinbarung zwischen dem Kreditnehmer und einem Kreditgeber dar, die Immobilie bis zur Tilgung des Kredits durch einen neutralen und unabhängigen Dritten treuhänderisch zu verwahren.
Obwohl Treuhandurkunden seltener sind als früher, schreiben rund 20 Staaten immer noch die Verwendung einer Hypothek anstelle einer Hypothek vor, wenn der Kauf von Immobilien finanziert wird. Treuhandurkunden sind in Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia und West Virginia üblich. Einige Staaten – wie Kentucky, Maryland und South Dakota – erlauben die Verwendung von Treuhandurkunden und Hypotheken.
Die zentralen Thesen
- Bei finanzierten Immobilientransaktionen übertragen Treuhandurkunden den rechtlichen Eigentumstitel einer Immobilie an einen Dritten – wie eine Bank, eine Treuhandgesellschaft oder eine Eigentumsgesellschaft – zum Halten, bis der Kreditnehmer seine Schulden an den Kreditgeber zurückzahlt.
- Treuhandurkunden werden in mehreren Staaten anstelle von Hypotheken verwendet.
- Die Investition in Treuhandurkunden kann eine ertragreiche Einnahmequelle bieten.
Vertrauenserklärungen verstehen
Bei einer Immobilientransaktion – zum Beispiel beim Kauf eines Hauses – gibt ein Kreditgeber dem Kreditnehmer Geld im Austausch für einen oder mehrere Schuldscheine, die mit einer Treuhandurkunde verbunden sind. Diese Urkunde überträgt das rechtliche Eigentum an der Immobilie an einen unparteiischen Treuhänder, in der Regel ein Titelunternehmen, ein Treuhandunternehmen oder eine Bank, die es als Sicherheit für die Schuldscheine hält. Das gerechte Eigentum – das Recht, das volle Eigentum zu erlangen – verbleibt beim Kreditnehmer, ebenso wie die volle Nutzung und Verantwortung für das Eigentum.
Dieser Zustand setzt sich während der gesamten Laufzeit des Darlehens fort. Der Treuhänder behält das rechtliche Eigentum, bis der Kreditnehmer die Schuld vollständig beglichen hat, woraufhin das Eigentum an der Immobilie Eigentum des Kreditnehmers wird. Bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers übernimmt der Treuhänder die volle Kontrolle über die Immobilie.
Treuhandvertrag vs. Hypothek
Treuhandurkunden und Hypotheken werden sowohl für Bank- als auch für Privatkredite zur Schaffung von Grundpfandrechten verwendet, und beide werden in der Regel in dem Landkreis, in dem sich die Immobilie befindet, als Schulden erfasst.
An einer Hypothek sind jedoch zwei Parteien beteiligt: ein Kreditnehmer (oder Hypothekengeber) und ein Kreditgeber (oder Hypothekennehmer). Im Gegensatz dazu sind an einer Treuhandurkunde drei Parteien beteiligt: ein Kreditnehmer (oder Treugeber), ein Kreditgeber (oder Begünstigter) und der Treuhänder. Der Treuhänder hält das Pfandrecht zugunsten des Kreditgebers; bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers leitet der Treuhänder auf Wunsch des Kreditgebers die Zwangsvollstreckung ein und schließt sie ab.
Im Gegensatz zur landläufigen Meinung handelt es sich bei einer Hypothek technisch gesehen nicht um ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie; Es ist eine Vereinbarung, die die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen verpfändet.
Zwangsvollstreckungen und Treuhandurkunden
Hypotheken und Treuhandurkunden haben unterschiedliche Zwangsvollstreckungsverfahren. Eine gerichtliche Zwangsvollstreckung ist ein gerichtlich überwachtes Verfahren, das durchgesetzt wird, wenn der Kreditgeber eine Klage gegen den Kreditnehmer wegen Zahlungsverzuges einer Hypothek einreicht. Der Prozess ist zeitaufwändig und teuer.
Auch wenn die Zwangsversteigerung nicht genug Geld einbringt, um den Schuldschein zu begleichen, kann der Kreditgeber ein Mangelurteil gegen den Kreditnehmer einreichen und den Restbetrag verklagen. Der Darlehensnehmer hat jedoch auch nach dem Verkauf der Immobilie ein Rückzahlungsrecht : Er kann den Darlehensgeber innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlen und das Eigentumstitel erwerben.
Im Gegensatz dazu ermöglicht eine Treuhandurkunde dem Kreditgeber eine schnellere und kostengünstigere außergerichtliche Zwangsvollstreckung unter Umgehung des Gerichtssystems und unter Einhaltung der in der Treuhandurkunde und dem Landesgesetz beschriebenen Verfahren. Macht der Kreditnehmer das Darlehen nicht aktuell, wird die Immobilie durch einen Treuhandverkauf versteigert.
Das Eigentum geht durch die Treuhänderurkunde nach dem Verkauf vom Treuhänder auf den neuen Eigentümer über. Wenn beim Treuhandverkauf keine Bieter vorhanden sind, fällt die Immobilie durch eine Treuhänderurkunde an den Kreditgeber zurück. Nach dem Verkauf der Immobilie hat der Kreditnehmer kein Rückzahlungsrecht mehr.
Darüber hinaus ist ein Treuhänder dafür verantwortlich, den Erlös aus dem Verkauf nach Abschluss des Verkaufs an den Kreditnehmer und den Kreditgeber zu zahlen. Der Treuhänder zahlt dem Kreditgeber den Restbetrag der Schulden und zahlt dem Kreditnehmer alles, was diesen Betrag übersteigt, wodurch der Kreditgeber die Immobilie erwerben kann.
Vor- und Nachteile einer Investition in Treuhandurkunden
Anleger, die auf der Suche nach saftigen Renditen sind, wenden sich manchmal an den Immobiliensektor – insbesondere an Treuhandverträge.
Beim Treuhandinvestment leiht der Investor einem Bauträger, der an einem Immobilienprojekt arbeitet, Geld. Der Name des Investors steht als Kreditgeber auf der Treuhandurkunde. Der Anleger kassiert Zinsen für sein Darlehen; wenn das Projekt abgeschlossen ist, wird ihm sein Auftraggeber vollständig zurückgegeben. Ein Treuhandvertragsmakler erleichtert normalerweise den Deal.
Vorteile
- Ertragsstarke Einnahmequelle
- Portfoliodiversifikation
Nachteile
- Illiquidität
- Kein Kapitalzuwachs
Welche Art von Entwickler tritt in diese Vereinbarung ein? Banken zögern oft, Kredite für bestimmte Arten von Entwicklungen zu vergeben, z. B. für mittelgroße kommerzielle Projekte – zu klein für die großen Kreditgeber, zu groß für die kleinen – oder für Entwickler mit schlechten Erfolgsbilanzen oder zu vielen Krediten. Vorsichtige Kreditgeber können sich für Entwickler auch zu langsam bewegen, um eine enge Frist für den Beginn oder Abschluss eines Projekts zu erreichen.
Entwickler wie diese sind oft in Schwierigkeiten. Aus diesen Gründen erwarten Treuhandinvestoren häufig hohe Zinsen auf ihr Geld. Sie können die Vorteile der Diversifikation in eine andere Anlageklasse nutzen, ohne Experten im Immobilienbau oder -management sein zu müssen: Dies ist eine passive Anlage.
Das Investieren in Treuhandurkunden birgt bestimmte Risiken und Nachteile. Im Gegensatz zu Aktien sind Immobilienanlagen nicht liquide, was bedeutet, dass Anleger ihr Geld nicht auf Abruf abrufen können. Außerdem können Anleger nur die Zinsen erwarten, die das Darlehen generiert; Ein zusätzlicher Kapitalzuwachs ist unwahrscheinlich.
Beteiligte Parteien können rechtliche Unstimmigkeiten in der Treuhandurkunde ausnutzen, wodurch kostspielige Rechtsverwicklungen entstehen, die die Anlage gefährden können. Der typische Investor mit wenig Erfahrung kann Schwierigkeiten haben, da es spezifisches Know-how braucht, um glaubwürdige und vertrauenswürdige Entwickler, Projekte und Makler zu finden.
Praxisbeispiel für eine Treuhandurkunde
Eine kurze Treuhandurkunde, die in Austin County, Texas, verwendet wird, deckt die Anforderungen der meisten Kreditgeber ab. Das Formular beginnt mit einer Definition von Begriffen und Leerzeichen, in die der Kreditnehmer, der Kreditgeber und der Treuhänder ihre Namen eintragen können. Der geliehene Betrag und die Adresse der Immobilie sind ebenfalls erforderlich.
Nach diesem Abschnitt geht das Dokument auf die Übertragung von Rechten an der Immobilie und einheitliche Vereinbarungen ein, einschließlich:
- Details zur Zahlung von Kapital und Zinsen
- Treuhandgelder
- Pfandrechte
- Sachversicherung und Bauunterhalt
- Strukturbelegung – der Kreditnehmer muss innerhalb von 60 Tagen seinen Wohnsitz nehmen
Das Formular enthält auch ungleichmäßige Vereinbarungen, in denen der Verzug oder die Verletzung einer der Vertragsbedingungen angegeben ist. Und es gibt an, dass das Darlehen, mit dem sich das Dokument befasst, kein Eigenheimdarlehen ist – d. h. etwas, von dem der Kreditnehmer Bargeld erhält –, sondern eines für den Kauf der Immobilie.
Die Treuhandurkunde endet mit einem Platz für die Unterschrift des Kreditnehmers, die in Anwesenheit eines Notars und zweier Zeugen erfolgen muss, die ebenfalls unterschreiben.