Ihr Zuhause vor der Zwangsvollstreckung retten
Das Zuhause Ihrer Träume – oder eines anderen Zuhauses – endlich zu erreichen, bedeutet nicht, dass es vor einer Zwangsversteigerung sicher ist. Es könnte eine Krise kommen, die Sie durch eine Zwangsvollstreckung gefährdet, insbesondere wenn Ihr Traumhaus hohe Hypothekenzahlungen mit sich bringt.
Wenn in Ihrem Haus die Gefahr einer Zwangsvollstreckung besteht, sollte das Problem sofort behoben werden – ein falscher Schritt könnte eine Katastrophe bedeuten. Mit den richtigen Maßnahmen kann diese Katastrophe jedoch manchmal abgewendet werden.
Die zentralen Thesen
- Es gibt Optionen, die Sie ergreifen können, um zu verhindern, dass Ihr Kreditgeber Ihr Haus abschließt.
- Wenn Sie genug Geld zusammentragen, um Ihre versäumten Hypothekenzahlungen in einer Summe zurückzuzahlen, ist eine Wiedereinsetzung der Hypothek möglich.
- Sie können mit Ihrem Kreditgeber eine kurze Refinanzierung aushandeln, bei der ein Teil der Hypothekenschulden erlassen und der Rest in einen neuen Kredit umstrukturiert wird.
- Im Falle eines plötzlichen Notfalls, der bald gebessert werden könnte, können Sie Ihren Kreditgeber bitten, Ihnen eine Stundungsfrist zu gewähren, in der die Hypothekenzahlungen reduziert oder sogar ganz ausgesetzt werden.
So vermeiden Sie eine Zwangsvollstreckung
Wenn Ihr Haus von einer Zwangsvollstreckung bedroht ist, fangen Sie nicht an zu packen – ergreifen Sie Maßnahmen. Die folgenden Optionen zur Vermeidung einer Zwangsvollstreckung sollten für alle Personen mit einem staatlich unterstützten Kreditanbieter und einer integrierten Hypothekenversicherung, z. B. für ein FHA-Darlehen, leicht verfügbar sein.
Wiedereinstellung
Wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen im Rückstand sind, können Sie mit der Wiedereinsetzung den Betrag in Form einer Pauschalzahlung (einschließlich etwaiger Zinsen und Strafgebühren) vor einem bestimmten Datum zurückzahlen.
Kurze Refinanzierung
Bei einer kurzen Refinanzierung kann der Kreditgeber zustimmen, einen Teil Ihrer Schulden zu erlassen und die verbleibenden Schulden in einen völlig neuen Kredit umzufinanzieren.
Nachsicht
Manchmal kann es vorkommen, dass eine kurzfristige finanzielle Notlage, wie ein medizinischer Notfall oder ein plötzlicher, unerwarteter Einkommensrückgang, es Ihnen nicht ermöglicht, die Hypothekenzahlungen rechtzeitig zu leisten. Wenn Ihr Kreditgeber der Meinung ist, dass Sie einen triftigen Grund für die versäumten Zahlungen haben, kann er Ihnen zustimmen, indem er Ihnen eine Nachsicht gewährt.
Abhängig von Ihren finanziellen Umständen kann Ihr Kreditgeber einem Rückzahlungsplan zustimmen, der Ihre Zahlungen vorübergehend senkt oder sogar für einen bestimmten Zeitraum aussetzt. Um diese Vereinbarung zu erhalten, müssen Sie Ihrem Kreditgeber jedoch versichern, dass Sie sich konsequent an den neuen Tilgungsplan halten.
Die Nachsicht für Ihr Darlehen eidgenössisch-backed Hypothek bis 180 Tage auf, mit der Option für weitere 180 Tage zu verlängern (möglicherweise Erleichterung für insgesamt 360 Tage). Ein Moratorium für Räumungen und Zwangsvollstreckungen wurde durch die am 20. Januar 2021 unterzeichnete Durchführungsverordnung von Präsident Biden bis mindestens 31. März 2021 verlängert.
Hypothekenänderung
Mit der Kreditmodifikation können Sie Ihr Hypothekendarlehen refinanzieren oder seine Laufzeit verlängern. Der Kreditgeber kann sich mit monatlichen Hypothekenzahlungen begnügen, die innerhalb Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen. Um sich für diese Alternative zu qualifizieren, müssen Sie Ihren Kreditgeber jedoch davon überzeugen, dass Ihre finanziellen Probleme nur vorübergehend sind und bald gelöst werden.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Refinanzierung mit einem Hartgeldkredit
Ihr Kreditgeber kann sich weigern, Ihren Kredit zu refinanzieren, wenn er Sie für einen Kreditnehmer mit hohem Risiko hält. In diesem Fall können Sie sich an einen privaten Kreditgeber wenden, um sich mit einem Hartgeldkredit zu refinanzieren, um die Zwangsvollstreckung zu stoppen. Solche Kredite haben im Allgemeinen astronomische Zinssätze und Gebühren, aber man könnte Ihnen die Zeit verschaffen, die Sie brauchen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Die Refinanzierung Ihrer Hypothek bei einem privaten Kreditgeber als Hartgeld sollte der letzte Ausweg sein, da die Zinsen und Gebühren extrem hoch sind.
Wenn eine Zwangsvollstreckung unvermeidlich ist
Wenn Ihre Situation eine Zwangsvollstreckung unvermeidlich macht, sind hier einige Taktiken, mit denen Sie den finanziellen Schlag dämpfen können.
Pre-Foreclosure Sale
Wenn Sie von Ihrer sich verschlechternden Finanzlage absolut überzeugt sind, bleibt Ihnen nur noch die Möglichkeit, Ihr Eigenheim für weniger als den zur Tilgung des Hypothekendarlehens erforderlichen Betrag zu verkaufen. Sie haben möglicherweise nur Anspruch auf diese Alternative, wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen einige Monate in Verzug sind oder wie von Ihrem Kreditgeber angegeben. Außerdem kann es sein, dass Sie Ihr Haus in einer bestimmten Zeit verkaufen müssen.
Wenn Sie es nicht ertragen können, auszuziehen, können Sie Ihr Haus an einen Freund oder einen Investor verkaufen, der das Haus dann an Sie vermietet. Der beste Weg, dies zu tun, besteht darin, einen Mietvertrag (oder Vertrag) zu unterzeichnen, der eine Kaufoptionsklausel enthält, die Ihnen das Recht gibt, Ihr Haus zurückzukaufen, sobald sich Ihre Finanzen verbessert haben. Diese Alternative birgt jedoch erhebliche Risiken, da der Investor ohne Ihre Genehmigung Kredite gegen Ihr Eigentum aufnehmen oder sogar Ihr Haus verkaufen kann, während Sie es leasen.
Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung
Ein anderer Ausweg besteht darin, Ihr Eigentum bereitwillig an den Kreditgeber zu übergeben, um Ihre Schulden zu begnadigen. Sie haben nur dann Anspruch auf eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung, wenn Sie Ihr Haus vor der Zwangsvollstreckung nicht verkaufen können. Der einzige Vorteil dieser Option ist, dass Sie vor einer Zwangsvollstreckung und der daraus zwangsläufig resultierenden schlechten Kreditwürdigkeit gerettet werden.
Insolvenz wird Ihnen normalerweise nicht genug Zeit verschaffen, um Ihre Schulden nachzuholen. meistens verschiebt es nur das Unvermeidliche.
Konkurs
Viele Menschen glauben, dass ein Insolvenzantrag eine hervorragende Lösung für die Zwangsvollstreckung ist. In Wirklichkeit kann eine Insolvenz nur den Prozess der Zwangsvollstreckung verzögern und Ihnen möglicherweise etwas Zeit verschaffen, um Ihre Zahlungen nachzuholen.
Nach Aufhebung der insolvenzrechtlichen Aussetzung kann der Kreditgeber eine vollständige Zahlung verlangen, was die Beantragung eines Refinanzierungsdarlehens erforderlich machen kann. Allerdings sind die Chancen, einen Refinanzierungskredit zu erhalten, zu diesem Zeitpunkt fast gleich Null, da Sie mit der Insolvenzerklärung eine negative Bonität hinterlassen haben.
Die Quintessenz
Als Hausbesitzer liegt es an Ihnen, alle notwendigen Schritte zu unternehmen, um Ihr Haus vor der Zwangsversteigerung zu retten. Der einfachste Weg ist, sich von Situationen fernzuhalten, die es verursachen. Übermäßige Schulden, variabel verzinste oder exotische Hypotheken, unzureichende Notfallressourcen, fehlende Versicherungen und der Kauf eines Eigenheims, das Sie sich nicht wirklich leisten können, erhöhen das Risiko einer Zwangsvollstreckung.
Es ist wichtig, sorgfältig nach den besten verfügbaren Zinssätzen zu suchen und die für Sie richtige Hypothekenlaufzeit auszuwählen. Beispielsweise ermöglichen 40-jährige Hypotheken in der Regel niedrigere monatliche Zahlungen als traditionelle 30-jährige Festhypotheken. Allerdings sind die Zinsen für diese Hypotheken tendenziell höher. Verwenden Sie einen Online-Hypothekenrechner, um Ihre gesamten Hypothekenkosten am besten abzuschätzen und vorauszuplanen.
Gelegentlich können finanzielle Rückschläge die regelmäßigen Hypothekenzahlungen behindern. In diesem Fall ist es nur ratsam, Ihren Kreditgeber sofort über die Situation zu informieren. In den meisten Fällen sind sie bereit, mit Ihnen zusammenzuarbeiten und Ihnen bei der Aufholjagd zu helfen. Oftmals sind Kreditgeber nicht daran interessiert, Ihr Haus außer als letztes Mittel wegen der Kosten und des Zeitaufwands für die Zwangsvollstreckung Ihres Hauses zu entscheiden.