Verkaufen Sie Ihr Mietobjekt mit Gewinn
Im Gegensatz zu Aktien, Investment Eigenschaften können nicht mit einem Mausklick in wenigen Sekunden entladen werden. Die Zeit zwischen der Verkaufsentscheidung und dem tatsächlichen Verkaufstermin wird oft in Wochen oder Monaten gemessen. Der Verkauf Ihres Eigenheims kann ein einschüchternder Prozess sein, wenn Sie nicht wissen, wo Sie anfangen sollen, aber der Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfordert noch mehr Arbeit.
Die Höhe des Kapitals und die steuerlichen Aspekte bei der Verwertung dieses Kapitals sind beim Umgang mit Anlageimmobilien komplex. Es ist jedoch nicht unmöglich, dies alleine zu erreichen. In diesem Artikel werden wir uns den Verkaufsprozess einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ansehen und uns darauf konzentrieren, wie die Steuern auf die Gewinne begrenzt werden können.
Warum verkaufen?
Die Gründe für den Verkauf eines Mietobjekts variieren. Vermieter, die ihre Immobilien persönlich verwalten, ziehen möglicherweise um und möchten in etwas in der Nähe ihres neuen Wohnsitzes investieren. Oder ein Vermieter möchte vielleicht von der Wertsteigerung einer Mietimmobilie profitieren, anstatt Geld durch Miete anzuhäufen. Es kann sogar vorkommen, dass eine Immobilie Geld verliert, entweder durch Leerstand oder nicht genügend Miete, um die Kosten zu decken. Unabhängig von den Gründen müssen sich Immobilieninvestoren, die verkaufen möchten, mit Steuern auseinandersetzen.
Der Steuermann kommt
Die Kapitalertragsteuer auf Miet – Immobilien zum Verkauf sind viel steiler im Vergleich zum einfachen Verkauf von persönlichem Gebrauch Eigentum. Der Grundkapitalgewinn, den Sie aus dem Veräußerungsgewinn zu zahlen haben, wird um die von Ihnen geltend gemachte Wertminderung der Immobilie erhöht. Dies bedeutet, dass wenn die Immobilie Geld verloren hat und Sie den Verlust in den vergangenen Jahren gegen Ihre Steuerrechnung verwendet haben, Sie eine größere Steuerrechnung haben, wenn der Verkauf abgeschlossen ist.
Beispiel – Kapitalertragssteuer und Abschreibung
Angenommen, Sie haben ein Mietobjekt, das Sie für 150.000 USD gekauft haben und das für 200.000 USD verkauft wird. Normalerweise bedeutet dies, dass Sie Kapitalgewinne von 50.000 USD zahlen. Wenn Sie jedoch über die Zeit, in der Sie die Immobilie besaßen, eine Abschreibung von 20.000 USD abgezogen haben, schulden Sie die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrem Kaufpreis abzüglich der Abschreibung: 200.000 USD (150.000 USD – 20.000 USD). Anstatt Kapitalgewinne von 50.000 US-Dollar zu schulden, schulden Sie jetzt Kapitalgewinne von 70.000 US-Dollar. Hinweis: Dies sollte Sie nicht davon abhalten, Abschreibungsverluste geltend zu machen. Es ist fast immer besser, Steuererleichterungen früher als später zu realisieren.
Überrollen
Der Internal Revenue Code Section 1031 ermöglicht es Immobilieninvestoren, Steuern auf ihre Gewinne zu vermeiden, indem sie diese in gleichartiges Eigentum reinvestieren. Mit Hilfe eines Anwalts oder Steuerberaters können Sie den Verkauf so einrichten, dass der Erlös auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird, bis Sie ihn für den Kauf einer neuen Immobilie verwenden können. Es gibt eine Frist von 45 Tagen, um die neue Immobilie auszuwählen, und sechs Monate, um die Transaktion abzuschließen. Wenn Sie einen Rollover beabsichtigen, sollten Sie mit der Suche nach der neuen Immobilie beginnen, bevor Sie die alte verkaufen.
Die Börse 1031 funktioniert hervorragend, wenn Sie beabsichtigen, in eine andere Immobilie zu reinvestieren. Wenn Sie einfach nicht mehr direkt involviert sein wollen, können Sie entweder einen professionellen Hausverwalter für Ihre jetzige Wohnung beauftragen oder diese verkaufen und eine professionell verwaltete Immobilie kaufen. Wenn Ihr Ziel jedoch nur darin besteht, Kapital zu beschaffen, müssen Sie nur die Kapitalertragsteuer verzehren.
Einverleibung als Schild
Die Gründung wird bei Immobilieninvestoren immer beliebter. Durch die Gründung können Anleger ihre Haftung verringern , indem die Gesellschaft als Schutzschild zwischen Ihnen und der Möglichkeit auftritt, dass ein Mieter Sie verklagen könnte. Ihr Haus und Ihre persönlichen Finanzen können bei der Gründung in keinem Gerichtsverfahren oder Gerichtsverfahren geltend gemacht werden. Unternehmen haben auch andere Steuerregeln, die recht günstig sind, insbesondere bei den Veräußerungsgewinnen aus dem Verkauf einer Immobilie.
Für einen bestimmten Typ von Immobilieninvestor ist die Gründung sinnvoll. Wenn Sie Mitarbeiter beschäftigen, um eine breite Palette von einkommenserzeugenden Immobilien zu finden und zu verwalten und dabei erhebliche Gewinne zu erzielen, verringert die Gründung Ihre Steuerbelastung, und dann werden Sie die Gewinne durch die Aktienstruktur Ihres Unternehmens sehen. Für die meisten Immobilieninvestoren gibt es bessere Möglichkeiten, die Vorteile der Gründung zu nutzen, ohne die Einkommensrealisierung zu erschweren.
Die Gründung kann eine Barriere zwischen Ihnen und den Einnahmen aus Ihrer Immobilie darstellen, so dass Sie, wenn Sie in irgendeiner Weise von diesem Einkommen abhängig sind, möglicherweise nicht so leicht darauf zugreifen können, wie Sie es möchten – insbesondere bei großen Gewinnen wie denen aus dem Verkauf Ein Besitz. Es ist vergleichsweise einfach zu integrieren, nur einige professionelle Beratung und Schreibarbeit erfordern, aber Ihre Eigenschaften aus einem Unternehmen erhalten (zum Beispiel zu verkaufen sie ab und Ruhestand) ist komplexer, weil Sie die Linie vorsätzlicher gehen Steuerhinterziehung / Betrug, es sei denn Sie verkaufen die Gesellschaft anstelle der Immobilien, aus denen sie besteht. Das ist natürlich viel schwieriger, als ein Haus zu verkaufen.
Im Gegensatz dazu, wenn Sie zwei oder drei Immobilien persönlich verwalten und sogar ein oder zwei weitere professionell verwaltet haben, profitieren Sie möglicherweise nicht von der Gründung. Wenn das Einkommen aus Ihren Vermietungen nicht Ihre Kosten für jede einzelne Immobilie mit großem Abstand outpacing, sind Sie besser halten sie wie und Verwendung Abschreibungen und Wertberichtigungen, wo Sie oder Ihre Immobilien ändern können Betriebe in ein kleines Geschäft.
Neben der Gesellschaft mit beschränkter Haftung für jede Immobilie, die sie besitzen. Dies senkt zwar nicht unbedingt die Steuern, schützt jedoch Ihre Finanzen sowie jede Immobilie vor Rechtsstreitigkeiten, die gegen eine Ihrer Immobilien geführt werden können.
Die Quintessenz
Der Verkauf einer Mietimmobilie kann eine Herausforderung sein, und es ist noch schwieriger, wenn Sie hoffen, eine hohe Steuerlast auf den Erlös zu vermeiden. Wenn Sie verkaufen, um in eine andere Immobilie zu investieren, können Sie einfach einen 1031-Rollover durchführen und die Steuerrechnung verschieben. Wenn Sie verkaufen, weil Sie das Kapital benötigen, müssen Sie einige Steuern zahlen.
Das beste Szenario ist wie bei Aktien, den Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, insbesondere einer rentablen oder sogar besseren Miete, hinauszuschieben, es sei denn, Sie verrechnen Kredite oder Verluste, um einen Teil der Kapitalertragsteuer zu entlasten. Auf diese Weise haben Sie die Möglichkeit, Ihre Gesamtsteuerbelastung zu reduzieren und mehr Einnahmen zu erzielen.