Kapitalertragssteuer auf Hausverkäufe

Ihr Zuhause ist wahrscheinlich der größte und stolzeste Kauf Ihres Lebens. Alle sorgfältigen Maßnahmen, die Sie ergriffen haben – unzählige Immobiliensuchen, Vertragsverhandlungen, Inspektionen und Schließungen , um den Traum vom Wohneigentum zu verwirklichen. Jetzt ist es Zeit zu verkaufen. Was nun? Wussten Sie, dass Ihr Haus als Kapitalanlage gilt, die der Kapitalertragssteuer unterliegt? Wenn Ihr Haus an Wert gewinnt, müssen Sie möglicherweise Steuern auf den Gewinn zahlen. Dank des Taxpayer Relief Act von 1997 sind die meisten Hausbesitzer jedoch von der Steuer befreit.

Die zentralen Thesen

  • Sie können Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und von den Kapitalertragssteuern auf die ersten 250.000 USD befreit sein, wenn Sie ledig sind, und auf 500.000 USD, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen.
  • Diese Befreiung ist nur einmal alle zwei Jahre zulässig.
  • Sie können Ihre Kostenbasis und die Kosten für Verbesserungen, die Sie am Haus vorgenommen haben, zu den 250.000 USD hinzufügen, wenn Sie alleinstehend sind, oder zu den 500.000 USD, wenn Sie verheiratet sind.

Wenn Sie ledig sind, zahlen Sie keine Kapitalertragssteuer auf die ersten 250.000 USD Gewinn (Überschuss über Kostenbasis). Verheiratete Paare erhalten eine Befreiung von 500.000 US-Dollar. Es gibt jedoch einige Einschränkungen.

Wie viel kostet Kapitalsteuer auf Immobilien?

Um befreit zu sein, muss das Haus als Hauptwohnsitz betrachtet werden, basierend auf denRegeln des Internal Revenue Service (IRS). Diese Regeln besagen, dass Sie den Wohnsitz mindestens zwei der letzten fünf Jahre besetzt haben müssen.

Wenn Sie ein Haus kaufen und ein dramatischer Wertanstieg dazu führt, dass Sie es ein Jahr später verkaufen, müssen Sie Kapitalertragssteuer zahlen. Wenn Sie Ihr Haus mindestens zwei Jahre lang besessen haben und die Regeln für den Hauptwohnsitz erfüllen, können Sie Steuern auf den Gewinn schulden, wenn dieser die IRS-Schwellenwerte überschreitet. Einzelpersonen können bis zu 250.000 USD des Gewinns ausschließen, und verheiratete Personen, die eine gemeinsame Rückgabe einreichen, können bis zu 500.000 USD des Gewinns ausschließen. Mit dieser Regel können Sie sogar ein Mietobjekt in einen Hauptwohnsitz umwandeln, da die zweijährige Aufenthaltserfordernis in aufeinanderfolgenden Jahren nicht erfüllt werden muss.

Angenommen, Sie kaufen eine neue Wohnung für 300.000 US-Dollar. Sie wohnen das erste Jahr darin, mieten das Haus für die nächsten drei Jahre und wenn die Mieter ausziehen, ziehen Sie für ein weiteres Jahr ein. Nach fünf Jahren verkaufen Sie die Wohnung für 450.000 US-Dollar. Es wird keine Kapitalertragssteuer fällig, da der Gewinn (450.000 USD – 300.000 USD = 150.000 USD) den Ausschlussbetrag nicht überschreitet. Stellen Sie sich ein alternatives Ende vor, bei dem die Hauswerte in Ihrer Region exponentiell gestiegen sind. In diesem Szenario verkaufen Sie die Wohnung für 600.000 US-Dollar. Die Kapitalertragssteuer ist auf 50.000 USD fällig (300.000 USD Gewinn – 250.000 USD IRS-Ausschluss). Wenn Ihr Einkommen zwischen 80.000 und 441.450 USD liegt, beträgt Ihr Steuersatz für Kapitalerträge als Einzelperson 15%. Wenn Sie anderweitig Kapitalverluste haben, können Sie die Kapitalgewinne aus dem Verkauf des Hauses durch diese Verluste und bis zu 3.000 USD dieser Verluste aus anderen steuerpflichtigen Einkünften ausgleichen.

Die andere wichtige Einschränkung besteht darin, dass Sie von dieser Ausnahmeregelung nur einmal alle zwei Jahreprofitieren können. Wenn Sie also zwei Häuser haben und in den letzten fünf Jahren mindestens zwei in beiden gelebt haben, können Sie beide nicht steuerfrei verkaufen.

Das Taxpayer Relief Act von 1997 war für Hausbesitzer von Vorteil, da es die Auswirkungen von Hausverkäufen erheblich verändert hat. Vor dem Gesetz mussten Verkäufer den vollen Wert eines Hausverkaufs innerhalb von zwei Jahren in ein anderes Haus umwandeln, um die Zahlung von Kapitalertragssteuern zu vermeiden. Dies ist jedoch nicht mehr der Fall, und der Verkaufserlös kann auf eine Weise verwendet werden, die der Verkäufer für richtig hält.



Es ist am besten, vor dem Verkauf einer Immobilie einen Steuerberater zu konsultieren und nach Änderungen in der Steuerkennziffer zu suchen.

Wenn Sie die Zulassungsvoraussetzungen des IRS erfüllen, können Sie die Eigenheimkapitalgewinne wie oben angegeben steuerfrei verkaufen. Es gibt jedoch Ausnahmen zu den Zulassungsvoraussetzungen, die auf der IRS-Website aufgeführt sind.

Wann ist ein Hausverkauf voll steuerpflichtig?

Nicht jeder kann die Ausschlüsse von Kapitalgewinnen nutzen. Gewinne aus einem Hausverkauf sind voll steuerpflichtig, wenn:

  • Das Haus ist nicht der Hauptwohnsitz des Verkäufers
  • Die Immobilie wurde innerhalb von 5 Jahren durch eine 1031-Börse erworben
  • Der Verkäufer unterliegt Expatriate-Steuern
  • Die Immobilie war mindestens 2 der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf nicht im Besitz des Verkäufers und wurde nicht als Hauptwohnsitz des Verkäufers genutzt (einige Ausnahmen gelten).
  • Der Verkäufer hat innerhalb von 2 Jahren ab dem Datum des Verkaufs ein anderes Haus verkauft und den Kapitalgewinnausschluss für diesen Verkauf verwendet

Beispiel für Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Eigenheimen

Betrachten Sie das folgende Beispiel. Susan und Robert, ein verheiratetes Paar, kauften 2015 ein Haus für 500.000 US-Dollar. Ihre Nachbarschaft verzeichnete ein enormes Wachstum und die Hauswerte stiegen erheblich. Als sie die Gelegenheit sahen, von diesem Anstieg der Immobilienpreise zu profitieren, verkauften sie ihr Haus im Jahr 2020 für 1,2 Millionen US-Dollar. Die Kapitalgewinne aus dem Verkauf betrugen 700.000 USD. Als Ehepaar, das gemeinsam einen Antrag stellte, konnten sie 500.000 US-Dollar von den Kapitalgewinnen ausschließen, so dass 200.000 US-Dollar der Kapitalertragssteuer unterliegen. Durch ihr kombiniertes Einkommen fallen sie in die Steuerklasse von 20%. Daher betrug ihre Kapitalertragssteuer 40.000 USD.

So vermeiden Sie Kapitalertragssteuern auf Hausverkäufe

Möchten Sie die Steuerbelastung beim Verkauf Ihres Hauses senken? Es gibt Möglichkeiten, Ihre Schulden zu reduzieren oder Steuern auf den Verkauf Ihrer Immobilie zu vermeiden. Wenn Sie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre in Ihrem Haus gelebt haben, können Sie bis zu 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für gemeinsam eingereichte verheiratete Personen) vom Steuergewinn ausschließen.

Anpassungen der Kostenbasis können ebenfalls dazu beitragen, den Gewinn zu verringern. Ihre Kostenbasis kann erhöht werden, indem Gebühren und Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf des Hauses, Heimwerkerarbeiten und Ergänzungen einbezogen werden. Die daraus resultierende Erhöhung der Kostenbasis reduziert dadurch die Kapitalgewinne.

Kapitalverluste aus anderen Anlagen können auch verwendet werden, um die Kapitalgewinne aus dem Verkauf Ihres Eigenheims auszugleichen. Große Verluste können sogar auf nachfolgende Steuerjahre vorgetragen werden. Lassen Sie uns andere Möglichkeiten untersuchen, um Kapitalertragssteuern auf Hausverkäufe zu senken oder zu vermeiden.

Verwenden Sie 1031 Börsen, um Steuern zu vermeiden

Hausbesitzer können die Zahlung von Steuern auf den Verkauf ihres Hauses vermeiden, indem sie den Erlös aus dem Verkauf über eine 1031-Börse in eine ähnliche Immobilie reinvestieren. Dieser vergleichbare Umtausch – benannt nach dem IRS-Code Section 1031 – ermöglicht den Umtausch von gleichem Eigentum ohne andere Gegenleistung oder gleiches Eigentum, einschließlich anderer Überlegungen, wie z. B. Bargeld. Die 1031-Börse ermöglicht es, die Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie aufzuschieben und nicht zu eliminieren.

Eigentümer – einschließlich Unternehmen, Einzelpersonen, Trusts, Partnerschaften und LLCs – von Investment- und Geschäftsimmobilien können die 1031-Börse nutzen, wenn sie Geschäfts- oder Investmentimmobilien gegen ähnliche Immobilien tauschen.

Die Immobilien, die der 1031-Börse unterliegen, müssen für Geschäfts- oder Anlagezwecke und nicht für den persönlichen Gebrauch bestimmt sein. Die Partei der 1031-Börse muss Ersatzimmobilien innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf schriftlich identifizieren und den Austausch für eine Immobilie, die mit der in der Bekanntmachung vergleichbaren Immobilie vergleichbar ist, innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf abschließen.

Wandeln Sie Ihr zweites Zuhause in Ihren primären Wohnsitz um

Ausschlüsse von Kapitalgewinnen sind für viele Hausbesitzer so attraktiv, dass sie versuchen können, ihre Nutzung während ihres gesamten Lebens zu maximieren. Da Gewinne aus nicht primären Wohnhäusern und Mietobjekten nicht dieselben Ausschlüsse haben, haben immer mehr Menschen nach cleveren Möglichkeiten gesucht, ihre Kapitalertragssteuer auf den Verkauf ihrer Immobilien zu senken. Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, besteht darin, ein Zweitwohnsitz oder Mietobjekt in einen Hauptwohnsitz umzuwandeln.

Ein Hausbesitzer kann vor dem Verkauf zwei Jahre lang sein zweites Zuhause als Hauptwohnsitz beziehen und den Steuerausschluss für IRS-Kapitalerträge nutzen. Es gelten jedoch Bestimmungen. Abzüge für Abschreibungen auf Gewinne, die vor dem 6. Mai 1997 erzielt wurden, werden im Ausschluss nicht berücksichtigt.

Nach dem Housing Assistance Tax Act von 2008 kann ein in einen Hauptwohnsitz umgewandeltes Mietobjekt nur während der Laufzeit, in der das Objekt als Hauptwohnsitz genutzt wurde, vom Kapitalgewinn ausgeschlossen werden. Die Kapitalgewinne werden auf die gesamte Eigentumsdauer verteilt. Während der Nutzung als Mietobjekt fällt der zugewiesene Teil unter die nicht qualifizierende Nutzung und kann nicht ausgeschlossen werden.

Um zu verhindern, dass jemand den 1031-Umtausch und den Ausschluss von Kapitalgewinnen ausnutzt, sieht der American Jobs Creation Act von 2004 vor, dass der Ausschluss gilt, wenn das umgetauschte Eigentum mindestens 5 Jahre nach dem Umtausch gehalten wurde.

Wie Ratenverkäufe die Steuern senken

Einen großen Gewinn beim Verkauf einer Investition zu erzielen, ist der Traum. Die entsprechende Steuer auf den Verkauf kann jedoch nicht sein. Für Eigentümer von Mietobjekten und Zweitwohnungen gibt es eine Möglichkeit, die steuerlichen Auswirkungen zu verringern. Um das zu versteuernde Einkommen zu verringern, kann der Eigentümer eine Ratenverkaufsoption wählen, bei der ein Teil des Gewinns im Laufe der Zeit abgegrenzt wird. Eine bestimmte Zahlung wird über die im Vertrag festgelegte Laufzeit generiert. Jede Zahlung besteht aus Kapital, Gewinn und Zinsen, wobei der Kapitalbetrag die nicht steuerpflichtige Kostenbasis darstellt und die Zinsen als ordentliches Einkommen besteuert werden. Der Bruchteil des Gewinns führt zu einer niedrigeren Steuer als die Steuer auf eine pauschale Gewinnrendite. Wie lange der Eigentümer die Immobilie gehalten hat, bestimmt, wie sie besteuert wird: langfristige oder kurzfristige Kapitalgewinne.

Wie Immobiliensteuern funktionieren

Wie bei den meisten Einkäufen werden Steuern auf den Kaufpreis erhoben. Gleiches gilt für Immobilien. Staatliche und lokale Regierungen erheben Immobilien- oder Grundsteuern auf Immobilien; Diese erhobenen Steuern helfen bei der Bezahlung von öffentlichen Dienstleistungen, Projekten, Schulen und mehr.

Immobiliensteuern sind Ad-Valorem-Steuern, bei denen es sich um Steuern handelt, die auf den Wert des Eigenheims und des Grundstücks angerechnet werden, auf dem es liegt. Es wird nicht auf Kostenbasis bewertet – was dafür bezahlt wurde. Die Grundsteuer wird berechnet, indem der Steuersatz mit dem veranschlagten Wert der Immobilie multipliziert wird. Die Steuersätze variieren je nach Land und können sich ändern, ebenso wie der geschätzte Wert der Immobilie. Für bestimmte Situationen stehen jedoch einige Ausnahmen und Abzüge zur Verfügung.

Wie berechnet man die Kostenbasis eines Hauses?

Die Kostenbasis eines Hauses ist das, was Sie dafür bezahlt haben (Ihre Kosten). Eingeschlossen sind der Kaufpreis, bestimmte mit dem Kauf eines Eigenheims verbundene Kosten, Verbesserungskosten, bestimmte Rechtskosten und vieles mehr.

Beispiel: Im Jahr 2010 kaufte Rachel ihr Haus für 400.000 US-Dollar. Sie hat in den zehn Jahren, in denen sie dort lebte, keine Verbesserungen vorgenommen und keine Verluste erlitten. Im Jahr 2020 verkaufte sie ihr Haus für 550.000 US-Dollar. Ihre Kostenbasis betrug 400.000 USD und ihr steuerpflichtiger Gewinn 150.000 USD. Sie entschied sich dafür, die Kapitalgewinne auszuschließen und schuldete daher keine Steuern.

Was ist Home Basis angepasst

Die Kostenbasis eines Hauses kann sich ändern. Eine Reduzierung der Kostenbasis tritt auf, wenn Sie eine Rückerstattung Ihrer Kosten erhalten. Zum Beispiel haben Sie ein Haus für 250.000 US-Dollar gekauft und später einen Brandschaden erlitten. Ihr Hausversicherer stellt eine Zahlung in Höhe von 100.000 US-Dollar aus und reduziert Ihre Kostenbasis auf 150.000 US-Dollar (250.000 US-Dollar ursprüngliche Kostenbasis – 100.000 US-Dollar Versicherungszahlung). Ebenso können einige Veranstaltungen und Aktivitäten die Kostenbasis erhöhen. Zum Beispiel geben Sie 15.000 US-Dollar aus, um Ihrem Zuhause ein Badezimmer hinzuzufügen. Ihre neue Kostenbasis erhöht sich um den Betrag, den Sie für die Verbesserung Ihres Hauses ausgegeben haben.

Basis beim Erben eines Hauses

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, ist die Kostenbasis der faire Marktwert (FMV) des Hauses, als der ursprüngliche Eigentümer starb. Sie erben beispielsweise ein Haus, für das der ursprüngliche Eigentümer 50.000 US-Dollar bezahlt hat. Das Haus hatte zum Zeitpunkt des Todes des ursprünglichen Besitzers einen Wert von 400.000 USD. Sechs Monate später verkaufen Sie das Haus für 500.000 US-Dollar. Der steuerpflichtige Gewinn beträgt 100.000 USD (500.000 USD Verkaufspreis – 400.000 USD Kostenbasis).

Der beizulegende Zeitwert wird am Tag des Todes des Bewilligers oder am alternativen Bewertungstag ermittelt, wenn der Testamentsvollstrecker eine Nachlasssteuererklärung einreicht und diese Methode wählt.

Berichterstattung über den Verkauf von Eigenheimen an den IRS

Es ist erforderlich, den Verkauf eines Eigenheims zu melden, wenn Sie ein Formular 1099-S erhalten haben, in dem der Verkaufserlös angegeben ist, oder wenn ein nicht ausschließlicher Gewinn vorliegt. Das Formular 1099-S ist ein IRS-Steuerformular, das den Verkauf oder Tausch von Immobilien meldet. Dieses Formular wird normalerweise von der Immobilienagentur, der Abschlussgesellschaft oder dem Hypothekendarlehensnehmer ausgestellt. Wenn Sie die IRS-Voraussetzungen erfüllen, um keine Kapitalertragssteuer auf den Verkauf zu zahlen, informieren Sie Ihren Immobilienfachmann bis zum 15. Februar nach dem Jahr der Transaktion.

Der IRS beschreibt, welche Transaktionen nicht meldepflichtig sind:

  • Wenn der Verkaufspreis 250.000 USD (500,00 USD für verheiratete Personen) oder weniger beträgt und der Gewinn vollständig vom Bruttoeinkommen ausgeschlossen ist. Der Hausbesitzer muss außerdem bestätigen, dass er die Hauptwohnsitzanforderung erfüllt. Der Immobilienprofi muss eine Bescheinigung erhalten, dass diese Bescheinigungen wahr sind.
  • Wenn der Übertragende ein Unternehmen, eine Regierung oder ein Regierungssektor oder ein befreiter Volumenübertrager ist (jemand, der 25 oder mehr meldepflichtige Immobilien an 25 oder mehr Parteien hat oder verkaufen wird).
  • Nichtverkauf, wie Geschenke
  • Eine Transaktion zur Befriedigung eines besicherten Kredits
  • Wenn die gesamte Gegenleistung für die Transaktion 600 USD oder weniger beträgt, wird dies als De-minimus-Überweisung10 bezeichnet

Besondere Überlegungen

Was passiert im Falle einer Scheidung oder für Militärpersonal? Glücklicherweise gibt es Überlegungen für diese Situationen. Bei einer Scheidung kann der Ehegatte, dem das Eigentum an einem Haus gewährt wurde, die Jahre zählen, in denen das Haus dem ehemaligen Ehegatten gehörte, um sich für die Nutzungspflicht zu qualifizieren. Wenn der Zuschussempfänger Eigentümer des Hauses ist, kann die Nutzungspflicht auch die Zeit umfassen, die der frühere Ehegatte bis zum Verkaufsdatum im Haus verbringt.

Militärpersonal und bestimmte Regierungsbeamte im offiziellen verlängerten Dienst sowie deren Ehepartner können die Fünfjahresfrist während des Dienstes um bis zu zehn Jahre verschieben. Solange das Militärmitglied das Haus 2 von 15 Jahren lang besetzt, hat es im Wesentlichen Anspruch auf den Ausschluss von Kapitalgewinnen (bis zu 250.000 USD für einzelne Steuerzahler und bis zu 500.000 USD für verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam einreichen).

Kapitalertragssteuern auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Immobilien können unterschiedlich kategorisiert werden. Am häufigsten wird es als Investment- oder Mietobjekt oder Hauptwohnsitz eingestuft. Der Hauptwohnsitz eines Eigentümers ist die Immobilie, die als Hauptstandort für seinen Wohnsitz verwendet wird. Eine Investition oder ein Mietobjekt ist eine Immobilie, die gekauft oder zweckentfremdet wurde, um dem Eigentümer oder dem Investor (den Eigentümern) oder dem / den Investor (en) Einkommen oder Gewinn zu bringen.

Wie die Immobilie klassifiziert wird, wirkt sich darauf aus, wie sie besteuert wird und welche Steuerabzüge, wie z. B. Hypothekenzinsabzüge, geltend gemacht werden können. Nach dem Gesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze von 2017 können Hypothekenzinsen in Höhe von bis zu 750.000 USD für einen Hauptwohnsitz abgezogen werden. Wenn eine Immobilie jedoch ausschließlich als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verwendet wird, gilt sie nicht für den Ausschluss von Kapitalgewinnen.

Aufschübe der Kapitalertragssteuer sind für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Rahmen der 1031-Börse zulässig, wenn der Erlös aus dem Verkauf zum Kauf einer ähnlichen Investition verwendet wird. Im Steuerjahr entstandene Kapitalverluste können zum Ausgleich von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwendet werden. Obwohl der Ausschluss von Kapitalgewinnen nicht gewährt wurde, gibt es Möglichkeiten, die Steuern auf Kapitalgewinne für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu senken oder zu eliminieren.

Mietobjekt vs. Ferienhaus

Mietobjekte sind Immobilien, die an Dritte vermietet werden, um Einnahmen oder Gewinne zu erzielen. Ein Ferienhaus ist eine Immobilie, die in der Freizeit genutzt wird und nicht als Hauptwohnsitz gilt. Es wird für kurzfristige Aufenthalte verwendet, hauptsächlich für Ferien.

Oft wandeln Hausbesitzer ihre Ferienhäuser in Mietobjekte um, wenn sie nicht von ihnen genutzt werden. Die Einnahmen aus der Vermietung können die Hypothek und andere Unterhaltskosten decken. Es gibt jedoch einige Dinge zu beachten. Wenn das Ferienhaus für weniger als 15 Tage vermietet ist, ist das Einkommen nicht meldepflichtig. Wenn das Ferienhaus vom Hausbesitzer weniger als zwei Wochen im Jahr genutzt und dann für den Rest vermietet wird, gilt es als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie.

Hausbesitzer können den Ausschluss der Kapitalertragssteuer beim Verkauf ihres Ferienhauses nutzen, wenn sie die IRS-Eigentums- und Nutzungsregeln erfüllen.

Immobiliensteuern vs. Grundsteuern

Immobilien und Grundstücke werden häufig synonym verwendet, ebenso Grundsteuern und Grundsteuern. Immobilien ist jedoch ein weit gefasster Begriff, um verschiedene Vermögenswerte zu beschreiben, einschließlich Immobilien, die einer Person gehören. und nicht jedes Eigentum wird gleich besteuert.

Grundsteuern in Bezug auf Immobilien sind Ad-Valorem-Steuern, die von den staatlichen und lokalen Regierungen erhoben werden, in denen sich die Immobilien befinden. Die Grundsteuer wird berechnet, indem der Grundsteuersatz mit dem Marktwert der Immobilie multipliziert wird, einschließlich des Werts der Immobilie (z. B. Häuser, Eigentumswohnungen und Gebäude) und des Grundstücks, auf dem sie liegt.

Grundsteuern in Bezug auf persönliches Eigentum sind Steuern, die auf bewegliches Vermögen erhoben werden. Immobilien, die unbeweglich sind, sind nicht in der persönlichen Vermögenssteuer enthalten. Beispiele für persönliches Eigentum sind Autos, Wasserfahrzeuge und schweres Gerät. Grundsteuern werden auf staatlicher oder lokaler Ebene erhoben und können von Staat zu Staat variieren.

Kapital erhält Steuern auf häufig gestellte Fragen zu Immobilien

Sind Hausverkäufe steuerfrei?

Hausverkäufe sind steuerfrei, wenn die Verkaufsbedingung bestimmte Kriterien erfüllt. Der Verkäufer muss das Haus besessen haben und es 2 der letzten 5 Jahre (bis zum Zeitpunkt des Abschlusses) als Hauptwohnsitz genutzt haben. Die zwei Jahre dürfen nicht aufeinander folgen, um sich zu qualifizieren. Der Verkäufer darf in den letzten zwei Jahren kein Haus verkauft und den Steuerausschluss für Kapitalerträge geltend gemacht haben. Wenn die Gewinne die Ausschlussschwelle nicht überschreiten (250.000 USD für Einzelpersonen und 500.000 USD für verheiratete Personen, die gemeinsam einreichen), schuldet der Verkäufer keine Steuern auf den Verkauf seines Hauses.

Wie vermeide ich die Zahlung von Steuern, wenn ich mein Haus verkaufe?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um die Zahlung von Steuern auf den Verkauf Ihres Hauses zu vermeiden. Hier werden wir einige auflisten. Kompensieren Sie Ihre Kapitalgewinne mit Kapitalverlusten. Kapitalverluste aus früheren Jahren können vorgetragen werden, um Gewinne in zukünftigen Jahren auszugleichen. Erwägen Sie die Verwendung des IRS-Ausschlusses für den Hauptwohnsitz. Für einzelne Steuerzahler können Sie bis zu 250.000 USD von den Kapitalgewinnen ausschließen, und für verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam einreichen, können Sie bis zu 500.000 USD von den Kapitalgewinnen ausschließen (es gelten bestimmte Einschränkungen). Außerdem können Sie unter einer 1031-Börse den Erlös aus dem Verkauf einer Miet- oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie innerhalb von 180 Tagen in eine ähnliche Investition umwandeln.

Wie viel Steuern zahle ich beim Verkauf meines Hauses?

Wie viel Steuern Sie zahlen, hängt von der Höhe des Gewinns aus dem Verkauf Ihres Hauses und Ihrer Steuerklasse ab. Wenn Ihr Gewinn den Ausschlussbetrag nicht überschreitet und Sie die IRS-Richtlinien für die Inanspruchnahme des Ausschlusses erfüllen, schulden Sie nichts. Wenn Ihr Gewinn den Ausschlussbetrag überschreitet und Sie weniger als 80.000 USD pro Jahr verdienen, schulden Sie eine Steuer von 15% (basierend auf dem Status der Einzelanmeldung) auf den Gewinn. Der Steuersatz ist einkommensabhängig. Es ist wichtig, einen Steuerberater zu konsultieren, um Ihre Steuerpflicht zu bestimmen und zu besprechen.

Muss ich den Verkauf meines Hauses dem IRS melden?

Es ist möglich, dass Sie nicht verpflichtet sind, den Verkauf Ihres Hauses zu melden, wenn keine der folgenden Aussagen zutrifft:

  • Sie haben einen nicht ausschließbaren, steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf Ihres Eigenheims (> 250.000 USD für einzelne Steuerzahler und> 500.000 USD für verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam einreichen).
  • Ihnen wurde ein 1099-S ausgestellt, der Erlöse aus Immobilientransaktionen meldet
  • Sie möchten den Gewinn als steuerpflichtig melden, auch wenn alle oder ein Teil unter die Ausschlussrichtlinien13 fallen

Das Fazit

Steuern auf Kapitalgewinne können erheblich sein. Glücklicherweise bietet das Steuererleichterungsgesetz von 1997 Hausbesitzern, die bestimmte IRS-Kriterien erfüllen, eine gewisse Erleichterung. Bei einzelnen Steuerpflichtigen können bis zu 250.000 USD der Kapitalgewinne ausgeschlossen werden, und bei verheirateten Steuerpflichtigen, die gemeinsam einreichen, können bis zu 500.000 USD der Kapitalgewinne ausgeschlossen werden. Für Gewinne, die diese Schwellenwerte überschreiten, werden Kapitalgewinnsätze angewendet.

Es gibt Ausnahmen für bestimmte Situationen, wie Scheidung und Militäreinsatz, und es gibt Regeln, wann Verkäufe gemeldet werden müssen. Wenn Sie die Steuervorschriften kennen und sich über Steueränderungen auf dem Laufenden halten, können Sie sich besser auf den Verkauf Ihres Eigenheims vorbereiten.

Advisor Insight

Kimerly Polak Guerrero, CFP®, RICP® Polero ICE-Berater, New York, NY

Zusätzlich zur Befreiung von 250.000 USD (oder 500.000 USD für ein Paar) können Sie auch Ihre volle Kostenbasis in der Immobilie vom Verkaufspreis abziehen. Ihre Kostenbasis wird berechnet, indem Sie mit dem Preis beginnen, den Sie für das Haus bezahlt haben, und dann die Kaufkosten hinzufügen (z. B. Abschlusskosten, Eigentumsversicherung und etwaige Abrechnungsgebühren).

Zu dieser Zahl können Sie die Kosten für Ergänzungen und Verbesserungen hinzufügen, die Sie vorgenommen haben und die eine Nutzungsdauer von über einem Jahr hatten.

Fügen Sie schließlich Ihre Verkaufskosten wie Maklerprovisionen und Anwaltsgebühren sowie alle anfallenden Überweisungssteuern hinzu.

Wenn Sie alle diese Kosten für den Kauf und Verkauf sowie die Verbesserung der Immobilie zusammengerechnet haben, wird Ihr Kapitalgewinn aus dem Verkauf wahrscheinlich viel geringer sein, um sich für die Befreiung zu qualifizieren.