Wie man Immobilien nutzt, um Steuerrechnungen aufzuschieben
Investitionen in Immobilien sind nach wie vor eine der besten Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen und Steuern zu senken. Zu den Vorteilen gehören die Möglichkeit, die Kosten von ertragserzeugenden Immobilien durch Abschreibung zu decken, 1031 Börsen zu nutzen, um Gewinne aus Immobilieninvestitionen abzugrenzen und Kredite gegen Immobilienkapital aufzunehmen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen oder für andere Zwecke.
Zusätzlich können Hausbesitzer aus der persönlichen residence profitieren Befreiung, die Gewinne aus dem Verkauf von einer persönlichen Residenz von schirmt Kapitalertragsteuern sowie der Abzug für Hypothekenzinsen. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, ob eine oder eine Kombination dieser Strategien für Sie geeignet ist.
Die zentralen Thesen
- Die Investition in Immobilien ist eine Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und Steuern auf verschiedene Weise zu senken.
- Die Abschreibung ermöglicht die Erstattung von Kosten im Zusammenhang mit ertragserzeugenden Mietobjekten.
- Anleger können Steuern aufschieben, indem sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und das Eigenkapital verwenden, um eine andere Immobilie in einer sogenannten 1031-ähnlichen Börse zu kaufen.
- Immobilienbesitzer können sich gegen das Eigenheimkapital ihrer aktuellen Immobilie leihen, um andere Investitionen zu tätigen.
- Abhängig vom Immobilienverkaufswert können Eigenheimbesitzer auf die Gewinne aus dem Immobilienverkauf von der Kapitalertragsteuer ausgenommen werden.
- Privatpersonen können auch die Zinsen für ihre Hypotheken abziehen.
1. Verwendung des Abschreibungsabzugs
Sie können die Kosten für einkommenserzeugende Mietimmobilien durch jährliche Steuerabzüge, die als Abschreibungen bezeichnet werden, decken. Der Internal Revenue Code definiert den Abschreibungsabzug als angemessene Berücksichtigung von Verschlechterung, Verschleiß und angemessener Berücksichtigung von Veralterung.
Immobilieninvestoren verwenden im Allgemeinen eine Abschreibungsmethode namens Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), bei der Mietwohnungen und bauliche Verbesserungen über 27,5 Jahre abgeschrieben werden, während Geräte und andere Einrichtungsgegenstände über 15 Jahre abgeschrieben werden.
Abschreibungsaufwendungen führen bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien häufig zu einem Nettoverlust, selbst wenn die Immobilie tatsächlich einen positiven Cashflow erwirtschaftet. Dieser Verlust sowie Ausgaben wie Versorgungs- und Versicherungskosten werden in Anhang E des Bundeseinkommensteuerformulars 1040 ausgewiesen und vom ordentlichen Einkommen abgezogen.
2. Von 1031 Börsen profitieren
Die Börse 1031, benannt nach Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code, ermöglicht es Anlegern, Steuern aufzuschieben, indem sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und das Eigenkapital verwenden, um eine andere Immobilie oder Immobilien mit gleichem oder höherem Wert zu kaufen. Dieser Austausch muss innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen.
Obwohl eine 1031-Börse im Großen und Ganzen verschiedene Arten von Immobilien umfassen kann,bezieht sichdie überwiegende Mehrheit derTransaktionen auf Immobilien. Und ab dem 31. Dezember 2017 gilt Abschnitt 1031 „Die Behandlung von gleichartigen Börsen gilt nur für den Austausch von Immobilien, die zur gewerblichen oder geschäftlichen Nutzung oder für Investitionen gehalten werden, mit Ausnahme von Immobilien, die hauptsächlich zum Verkauf gehalten werden.“
Eigentumsvorschriften
Um einen 1031-Austausch erfolgreich abzuschließen, müssen die Immobilien die folgenden Kriterien erfüllen:
- Der Gesamtwert der Ersatzeigenschaften muss gleich oder größer als der der aufgegebenen Eigenschaften sein.
- Die in die Transaktion einbezogenen Immobilien müssen gleichartig sein, d. h. Immobilien können nicht gegen eine andere Art von Vermögenswerten wie beispielsweise einen Real Estate Investment Trust (REIT) getauscht werden.
- Beide Immobilien müssen zu „produktiven Zwecken in Geschäft oder Handel“ (eine Investition) gehalten werden.4
Jedes durch die Transaktion erhaltene Bargeld oder Eigentum, das nicht als gleichartiges Eigentum gilt, gilt als Boot und unterliegt der Besteuerung. Cash Boot umfasst nicht nur Bargeld, sondern auch physisches Eigentum, wie z. B. Einrichtungsgegenstände. Mortgage Boot bezieht sich auf jeden Schuldenabbau, der durch die Transaktion erreicht wird. Daher muss der Betrag der mit der Ersatzimmobilie übernommenen Schuldengleich oder größer sein als der Wert der Schulden, die beim Verkauf der aufgegebenen Immobilie zurückgezahlt werden.6
Anlegerreglement
Der Anleger muss einen qualifizierten Vermittler beauftragen. Ein qualifizierter Vermittler ist ein Agent, derDie Federation of Exchange Accommodators beschreibt die Rolle, die der qualifizierte Vermittler im 1031-Tauschprozess spielt.
Der Anleger unterliegt zwei Fristen:
- 45 Tage nach dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie müssen sie einem qualifizierten Tauschpartner, in der Regel dem Vermittler, eine schriftliche Liste der qualifizierten Ersatzimmobilie zukommen lassen. Es gibt auch mehrere Regeln, die die Anzahl der identifizierbaren Eigenschaften begrenzen.
- Darüber hinaus müssen sie den Gesamtwert der qualifizierten Ersatzvermögenswerte innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des aufgegebenen Vermögenswerts oder 180 Tagen nach dem Fälligkeitsdatum seiner Steuererklärung für dieses Jahr kaufen, je nachdem, was zuerst eintritt.
1031 Austausch, Schritt für Schritt
Bei einer typischen Transaktion beschließt ein Investor, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und den Erlös aus einem Gewinn in eine andere Immobilie zu investieren.
- Um dies steuergünstig zu bewerkstelligen, schließt der Investor mit einem qualifizierten Vermittler einen 1031 Tauschvertrag ab und stellt die ursprüngliche Immobilie zum Verkauf. Gleichzeitig beginnt der Investor mit der Suche nach Ersatzobjekten.
- An dem Tag, an dem der Investor die ursprüngliche Immobilie (die aufgegebene Immobilie) verkauft, wird der Nettoerlös nach Zahlung aller Kosten auf ein vom qualifizierten Vermittler eingerichtetes Sonderkonto überwiesen.
- Der Investor tritt dann in die Identifizierungsfrist ein und hat genau 45 Tage Zeit, um eine Liste der qualifizierten Ersatzobjekte zu erstellen und 180 Tage, um während der Umtauschfrist die Ersatzobjekte zu schließen.
- Mit dem gesamten Erlös aus dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie schließt der Investor die neue Anlageimmobilie bzw. die neuen Anlageobjekte.
- Der qualifizierte Vermittler überweist diese Gelder an die Titelgesellschaft, das Sonderkonto wird geschlossen und die Transaktion abgeschlossen.
3. Kreditaufnahme gegen Eigenheimkapital
Anleger, die entweder in ihrem Eigenheim oder in einer Anlageimmobilie ein beträchtliches Eigenkapital aufgebaut haben, können sich einfach dafür entscheiden, ihre Immobilien zu refinanzieren und Eigenkapital abzuziehen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen, das Haus zu verbessern oder für andere Zwecke. Die Vorschriften variieren von Bundesland zu Bundesland.
In einem typischen Szenario leiht ein Kreditgeber 80% bis 85% Ihres Eigenkapitals. Bei einer Immobilie von 240.000 US-Dollar mit einem Darlehen von 100.000 US-Dollar kann ein Kreditnehmer beispielsweise höchstens 92.000 US-Dollar (240.000 US-Dollar x 80% = 100.000 US-Dollar) gewinnen.
Die Möglichkeit, Fremdkapital gegen Ihr Eigenkapital aufzunehmen, hängt auch von Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrem bestehenden Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital und Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen ab.
Obwohl diese Strategie etwas riskanter ist, kann sie für diejenigen, die mit den zusätzlichen Schulden umgehen können, dazu beitragen, Vermögen aufzubauen, ohne an einer 1031-Börse teilnehmen oder eine Immobilie verkaufen zu müssen.
4. Steueraufschub beim Verkauf eines Eigenheims
Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen sind von der Besteuerung von Kapitalerträgen bis zu 500.000 USD für Ehepaare, die gemeinsam einreichen, und 250.000 USD für Einzelpersonen ausgeschlossen, wenn der Steuerpflichtige zwei der letzten fünf Jahre in der Wohnung gelebt hat. Sollten die Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen darüber hinaus diese Ausschlüsse übersteigen, kann der Steuerpflichtige diesen Anteil auch über eine 1031-Börse investieren.
Anleger, die in Gegenden leben, in denen die Immobilienwerte steigen, können mit einer Trading-Strategie sowohl ihr persönliches Vermögen aufbauen als auch die Steuern minimieren.
5. Hypothekenzinsen abziehen
Hausbesitzer können den auf Zinszahlungen entfallenden Anteil ihrer Hypotheken von ihrer Steuererklärung abziehen. Diese Zahlungen sind in den ersten Jahren der Hypothek höher und nehmen mit der Tilgung der Hypothek allmählich ab.
Nach Angaben des IRS „können Sie Hypothekenzinsen auf die ersten 750.000 USD (375.000 USD bei getrennter Verschuldung) abziehen. Es gelten jedoch höhere Beschränkungen (1 Million USD (500.000 USD bei getrennter Anmeldung)), wenn Sie Hypothekenzinsen von der Verschuldung abziehen entstanden vor dem 16. Dezember 2017.“
Die Quintessenz
Es gibt viele Möglichkeiten für den Immobilienbesitzer, der verkaufen möchte und gleichzeitig die Steuerpflicht minimiert.
- Bei einer 1031-Börse können die Erträge aus einem Verkauf in eine gleichartige Immobilie reinvestiert werden.
- Ein Home-Equity-Darlehen greift direkt in den Wert der Immobilie ein und kann für eine Vielzahl von Zwecken verwendet werden.
- Der Verkauf eines Hauptwohnsitzes ist steuerlich besonders zu behandeln.
- Hypothekenzinsen können zum Steuerzeitpunkt abgezogen werden.
Welche dieser Optionen für Sie die richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab, aber jede davon wird Ihnen helfen, das Beste aus Ihrer Immobilieninvestition herauszuholen.