1031 Austauschregeln: Was Sie wissen müssen
Bei Immobilien ist eine 1031-Börse ein Tausch einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gegen eine andere, mit dem Kapitalertragssteuern abgegrenzt werden können. Der Begriff, der seinen Namen vom IRS-Code Section 1031 hat, wird von Maklern, Titelunternehmen, Investoren und Fußballmüttern verwendet. Einige Leute bestehen sogar darauf, daraus ein Verb zu machen, wie in: „Lassen Sie uns dieses Gebäude für ein anderes bauen.“
IRS Section 1031 enthält viele bewegliche Teile, die Immobilieninvestoren verstehen müssen, bevor sie versuchen, sie zu verwenden. Ein Umtausch kann nur mit ähnlichen Immobilien erfolgen, und die IRS-Regeln beschränken die Verwendung mit Ferienimmobilien. Es gibt auch steuerliche Auswirkungen und Zeitrahmen, die problematisch sein können. Wenn Sie jedoch einen 1031 in Betracht ziehen – oder einfach nur neugierig sind , sollten Sie Folgendes über die Regeln wissen.
Die zentralen Thesen
- Eine 1031-Börse ist ein Tausch von Immobilien, die zu Geschäfts- oder Anlagezwecken gehalten werden.
- Die ausgetauschten Immobilien müssen in den Augen des IRS als gleichwertig angesehen werden, damit Kapitalertragssteuern aufgeschoben werden können.
- Bei korrekter Verwendung gibt es keine Begrenzung, wie oft oder wie oft Sie 1031-Austausche durchführen können.
- Die Regeln können für einen ehemaligen Hauptwohnsitz unter ganz bestimmten Bedingungen gelten.
Was ist Abschnitt 1031?
Allgemein gesagt ist eine 1031-Börse (auch als gleichartige Börse oder Starker bezeichnet) ein Tausch einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gegen eine andere. Obwohl die meisten Swaps als Verkäufe steuerpflichtig sind, haben Sie zum Zeitpunkt des Austauschs entweder keine oder nur eine begrenzte Steuer fällig, wenn Ihre Swaps die Anforderungen von 1031 erfüllen.
Tatsächlich können Sie die Form Ihrer Investition ändern, ohne (wie der IRS sieht) einen Kapitalgewinn auszuzahlen oder zu erfassen. Dadurch kann Ihre Investition weiter steuerlich latent wachsen. Es gibt keine Begrenzung, wie oft oder wie oft Sie einen 1031 machen können. Sie können den Gewinn von einer Anlageimmobilie auf eine andere, auf eine andere und eine andere übertragen. Obwohl Sie mit jedem Swap einen Gewinn erzielen können, vermeiden Sie Steuern, bis Sie viele Jahre später gegen Bargeld verkaufen. Wenn es dann wie geplant funktioniert, zahlen Sie nur eine Steuer, und zwar zu einem langfristigen Kapitalgewinnsatz (derzeit 15% oder 20%, je nach Einkommen – und 0% für einige Steuerzahler mit niedrigerem Einkommen).
Die meisten Börsen müssen lediglich „gleichartig“ sein – eine rätselhafte Formulierung, die nicht bedeutet, was Sie denken, dass es bedeutet. Sie können ein Wohnhaus gegen Rohland oder eine Ranch gegen ein Einkaufszentrum tauschen. Die Regeln sind überraschend liberal. Sie können sogar ein Unternehmen gegen ein anderes austauschen. Aber es gibt Fallen für Unvorsichtige.
Die Bestimmung 1031 gilt für als Finanzinvestition gehaltene und gewerbliche Immobilien, obwohl die Regeln unter bestimmten Bedingungen für einen ehemaligen Hauptwohnsitz gelten können. Es gibt auch Möglichkeiten, 1031 zum Tauschen von Ferienhäusern zu verwenden – dazu später mehr , aber diese Lücke ist viel enger als früher.
Um sich für eine 1031-Börse zu qualifizieren, müssen sich beide Immobilien in den USA befinden
Sonderregeln für abschreibungsfähige Immobilien
Beim Umtausch einer abschreibungsfähigen Immobilie gelten besondere Regeln. Es kann einen Gewinn auslösen, der als Abschreibungsrücknahme bezeichnet wird und als ordentliches Einkommen besteuert wird. Wenn Sie ein Gebäude gegen ein anderes austauschen, können Sie diese Wiedererfassung im Allgemeinen vermeiden. Wenn Sie jedoch verbessertes Land gegen ein Gebäude gegen nicht verbessertes Land ohne Gebäude eintauschen, wird die Abschreibung, die Sie zuvor für das Gebäude geltend gemacht haben, als ordentliches Einkommen zurückerhalten.
Solche Komplikationen sind der Grund, warum Sie professionelle Hilfe benötigen, wenn Sie einen 1031 machen.
Änderungen an 1031 Regeln
Vor der Verabschiedung des neuenGesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) im Dezember 2017 qualifizierten sich einige Austausche von persönlichem Eigentum – wie Franchise-Lizenzen, Flugzeuge und Ausrüstung – für einen 1031-Austausch. Jetzt sind nur noch Immobilien (oder Immobilien) im Sinne von Abschnitt 1031 qualifiziert.
Es ist erwähnenswert, dass die TCJA-Aufwandsentschädigung für bestimmte materielle Gegenstände dazu beitragen kann, diese Änderung des Steuerrechts auszugleichen.
Das TCJA enthält eine Übergangsregel, die einen 1031-Austausch von qualifiziertem persönlichem Eigentum im Jahr 2018 ermöglichte, wenn das ursprüngliche Eigentum verkauft oder das Ersatzobjekt bis zum 31. Dezember 2017 erworben wurde. Die Übergangsregel ist spezifisch für den Steuerzahler und erlaubte keine umgekehrte 1031 tauschen, wo die neue Immobilie gekauft wurde, bevor die alte Immobilie verkauft wird.
Der Austausch von Unternehmensaktien oder Partnerschaftsinteressen hat sich nie qualifiziert – und tut es immer noch nicht , aber die Interessen als Mieter in Common (TIC) an Immobilien sind es immer noch.
Verzögerte Umtausch- und Zeitregeln
Klassischerweise beinhaltet ein Austausch einen einfachen Austausch einer Immobilie gegen eine andere zwischen zwei Personen. Aber die Chancen, jemanden mit genau der gewünschten Eigenschaft zu finden, der genau die Eigenschaft haben möchte, die Sie haben, sind gering. Aus diesem Grund handelt es sich bei den meisten Börsen um verspätete Börsen, Drei-Parteien- oder Starker-Börsen (benannt nach dem ersten Steuerfall, der dies ermöglichte).
Bei einem verspäteten Umtausch benötigen Sie einen qualifizierten Vermittler (Mittelsmann), der das Geld hält, nachdem Sie Ihre Immobilie „verkauft“ und damit die Ersatzimmobilie für Sie „gekauft“ haben. Dieser Drei-Parteien-Austausch wird als Swap behandelt.
Es gibt zwei wichtige Zeitregeln, die Sie bei einem verzögerten Austausch beachten müssen:
45-Tage-Regel
Der erste bezieht sich auf die Bezeichnung einer Ersatzimmobilie. Sobald der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgt ist, erhält der Vermittler das Geld. Sie können das Geld nicht erhalten, sonst wird die 1031-Behandlung beeinträchtigt. Außerdem müssen Sie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ihrer Immobilie die Ersatzimmobilie schriftlich an den Vermittler unter Angabe der Immobilie, die Sie erwerben möchten, benennen. Laut IRS können Sie drei Eigenschaften festlegen, solange Sie eine davon schließen. Sie können sogar mehr als drei festlegen, wenn diese unter bestimmte Bewertungstests fallen.
180-Tage-Regel
Die zweite Zeitregel bei einem verzögerten Austausch bezieht sich auf das Schließen. Sie müssen die neue Immobilie innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der alten schließen.
Die beiden Zeiträume laufen gleichzeitig ab, dh Sie beginnen mit der Zählung, wenn der Verkauf Ihrer Immobilie abgeschlossen ist. Wenn Sie beispielsweise genau 45 Tage später eine Ersatzimmobilie festlegen, haben Sie nur noch 135 Tage Zeit, um sie zu schließen.
Steuerliche Auswirkungen: Bargeld und Schulden
Möglicherweise bleibt Bargeld übrig, nachdem der Vermittler das Ersatzobjekt erworben hat. In diesem Fall zahlt der Vermittler diese am Ende der 180 Tage an Sie. Dieses Bargeld – bekannt als „Boot“ – wird als Teilverkaufserlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie besteuert, im Allgemeinen als Kapitalgewinn.
Eine der Hauptmethoden, mit denen Menschen bei diesen Transaktionen in Schwierigkeiten geraten, besteht darin, Kredite nicht in Betracht zu ziehen. Sie müssen Hypothekendarlehen oder andere Schulden für die Immobilie, die Sie abgeben, sowie alle Schulden für die Ersatzimmobilie berücksichtigen. Wenn Sie kein Geld zurückerhalten, Ihre Haftung jedoch sinkt, wird dies ebenso wie Bargeld als Einkommen für Sie behandelt.
Angenommen, Sie hatten eine Hypothek in Höhe von 1 Million US-Dollar auf das alte Grundstück, aber Ihre Hypothek auf das neue Grundstück, die Sie im Gegenzug erhalten, beträgt nur 900.000 US-Dollar. Sie haben einen Gewinn von 100.000 USD, der auch als „Boot“ eingestuft wird und besteuert wird.
1031s für Ferienhäuser
Sie haben vielleicht Geschichten von Steuerzahlern gehört, die die 1031-Bestimmung verwendet haben, um ein Ferienhaus gegen ein anderes auszutauschen, vielleicht sogar gegen ein Haus, in dem sie in den Ruhestand gehen möchten, und Section 1031 hat die Anerkennung von Gewinnen verzögert. Später zogen sie in das neue Anwesen ein, machten es zu ihrem Hauptwohnsitz und planten schließlich, den Kapitalgewinnausschluss von 500.000 USD zu nutzen. Der Ausschluss ermöglicht es Ihnen, Ihren Hauptwohnsitz zu verkaufen und zusammen mit Ihrem Ehepartner einen Kapitalgewinn von 500.000 USD zu erzielen, solange Sie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre dort gelebt haben.
Im Jahr 2004 hat der Kongress diese Lücke geschlossen. Ja, Steuerzahler können weiterhin Ferienhäuser in Mietobjekte verwandeln und 1031 Börsen durchführen. Beispiel: Sie nutzen Ihr Strandhaus nicht mehr, vermieten es für sechs Monate oder ein Jahr und tauschen es dann gegen eine andere Immobilie aus. Wenn Sie einen Mieter bekommen und sich geschäftsmäßig verhalten, haben Sie das Haus wahrscheinlich in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umgewandelt, wodurch Ihr 1031-Umtausch in Ordnung sein sollte.
Wenn Sie es jedoch nur zur Miete anbieten, aber nie Mieter haben, ist es wahrscheinlich nicht zulässig. Die Fakten werden entscheidend sein, ebenso wie das Timing. Je mehr Zeit vergeht, nachdem Sie die Nutzung der Immobilie in eine Vermietung umgewandelt haben, desto besser. Obwohl es keinen absoluten Standard gibt, reicht eine gutmütige Mietnutzung von weniger als sechs Monaten wahrscheinlich nicht aus. Ein Jahr wäre besser.
Umzug in eine 1031 Swap Residence
Wenn Sie die Immobilie, gegen die Sie getauscht haben, als neues zweites oder sogar primäres Zuhause verwenden möchten, können Sie nicht sofort einziehen. Im Jahr 2008 legte das IRS eine Safe-Harbor-Regel fest, nach der es nicht in Frage stellen würde, ob eine Ersatzwohnung im Sinne von Abschnitt 1031 als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie qualifiziert ist. Um diesen Safe-Harbor in jedem der beiden 12-Monats-Zeiträume sofort zu erfüllen nach dem Austausch.
- Sie müssen die Wohneinheit für eine faire Miete für 14 Tage oder länger an eine andere Person vermieten.
- Ihr persönlicher Gebrauch der Wohneinheit darf 14 Tage oder 10% der Anzahl der Tage während des Zeitraums von 12 Monaten, in dem die Wohneinheit zu einem fairen Preis vermietet wird, nicht überschreiten.
Darüber hinaus können Sie nach dem erfolgreichen Austausch einer Ferien- oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gegen eine andere die neue Immobilie nicht sofort in Ihre Hauptwohnung umwandeln und den Ausschluss von 500.000 USD nutzen.
Bevor das Gesetz im Jahr 2004 geändert wurde, konnte ein Investor ein Mietobjekt in einer 1031-Börse gegen ein anderes Mietobjekt übertragen, das neue Mietobjekt für einen bestimmten Zeitraum vermieten, für einige Jahre in das Objekt einziehen und es dann unter Ausnutzung verkaufen Ausschluss des Gewinns aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Wenn Sie nun eine Immobilie an einer 1031-Börse erwerben und später versuchen, diese Immobilie als Hauptwohnsitz zu verkaufen, gilt der Ausschluss nicht für den Fünfjahreszeitraum, der mit dem Datum beginnt, an dem die Immobilie an der 1031-Börse erworben wurde. Mit anderen Worten, Sie müssen viel länger warten, um die Steuervergünstigung für Kapitalgewinne für den Hauptwohnsitz zu nutzen.
Das Fazit
Eine 1031-Börse kann von versierten Immobilieninvestoren als steuerlich latente Strategie zum Aufbau von Wohlstand verwendet werden. Die vielen komplexen beweglichen Teile erfordern nicht nur das Verständnis der Regeln, sondern auch die Inanspruchnahme professioneller Hilfe – selbst für erfahrene Anleger.