19 Juni 2021 6:02

Qualifizierte Umtauschvereinbarungen

Was sind qualifizierte Umtauschvereinbarungen?

Eine qualifizierte Umtauschvereinbarung ist eine Steuerstrategie, bei der ein Dritter, der als Unterbringungspartei bezeichnet wird, vorübergehend das abgegebene oder ersetzte Eigentum eines Immobilieninvestors hält. Qualifizierte Umtauschvereinbarungen unterliegen zwar weiterhin strengen Richtlinien für den Verkauf und Kauf gleichartiger Immobilien, erhöhen jedoch die Flexibilität beim Zeitpunkt des Verkaufs und vereinfachen die Qualifikation für die Steuerstundung.

Die zentralen Thesen

  • Eine 1031-Börse ist, wenn Anleger einen Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf von Immobilien aufschieben können, solange die abgetretene Immobilie durch eine ähnliche Immobilie ersetzt wird.
  • Eine qualifizierte Umtauschvereinbarung liegt vor, wenn ein Dritter vorübergehend das abgetretene oder ersetzte Eigentum eines Immobilieninvestors hält.
  • Die Vereinbarung hilft den Anlegern, einen realisierten Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, indem sie einen ähnlichen Austausch durchführen können.

Grundlegendes zu qualifizierten Austauschvereinbarungen

Eine qualifizierte Umtauschvereinbarung (QEAA) ermöglicht es den Anlegern, Abschnitt 1031  des Internal Revenue Code einzuhalten, der es den Anlegern ermöglicht, einen Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, solange die abgetretene Immobilie durch eine ähnliche ersetzt wird. freundliches Eigentum.

Diese Transaktion, auch als 1031-Börse bezeichnet, ist eine steuerlich latente Börse, die die Veräußerung eines Vermögenswerts und den Erwerb eines anderen ähnlichen Vermögenswerts ermöglicht, ohne dass aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts eine Steuerschuld entsteht.

Eine qualifizierte Vereinbarung über eine Austauschunterkunft wird in der Regel von einem Vermittler getroffen, der zum Titelinhaber der Austauschunterkunft (EAT) wird. Das EAT hält das Eigentum, das entweder aufgegeben oder gekauft wurde, um Zeit für den Abschluss der anderen Hälfte der Transaktion zu haben. Eine qualifizierte Vermittlungsvereinbarung ist im Wesentlichen eine Holdingvereinbarung für eine der beiden Immobilien in einer 1031-Vermittlungsstelle.

Dies ist einer der Vorteile einer qualifizierten Vermittlungsvereinbarung, da sie Flexibilität beim Aufgeben und Empfangen gleichartiger Immobilien ermöglicht, sodass die Immobilien beim EAT gehalten werden können, bis beide für den 1031-Austausch bereit sind. Infolgedessen hilft die Vereinbarung den Anlegern, die Realisierung eines Kapitalgewinns oder -verlusts aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben und gleichzeitig die Einhaltung von Abschnitt 1031 der Abgabenordnung zu ermöglichen. Es muss jedoch ein Umtausch für eine ähnliche Immobilie durchgeführt werden. Es gibt auch Einschränkungen, wie lange die Immobilie innerhalb eines EAT gehalten werden kann, und ein Steuerberater sollte konsultiert werden, bevor ein 1031-Austausch versucht wird.

Immobilien und qualifizierte Umtauschvereinbarungen

Diese Steuerstrategie wurde vom IRS im Jahr 2000 anerkannt, war aber zuvor viele Jahre in Gebrauch. Durch die Genehmigung des Verfahrens durch IRS und die Festlegung spezifischer Qualifikationsrichtlinien wurde die Einhaltung der 1031-Börsenregeln durch die Anleger einfacher. Da der Zweck solcher Transaktionen darin bestand, eine Immobilie vorübergehend zu halten, wurden sie auch als Lagertransaktionen bezeichnet.

Vor dem 1. Januar 2018 könnte ein 1031-Umtausch den Umtausch eines Geschäfts gegen ein anderes oder eines materiellen Eigentums gegen ein anderes umfassen. Mit der Verabschiedung desGesetzes über Steuersenkungen und Beschäftigung (TCJA) im Dezember 2017 ist eine 1031-Börse jedoch auf Immobilien beschränkt. Mit anderen Worten, andere Börsen für Vermögenswerte, einschließlich Maschinen, Ausrüstungen, Fahrzeuge, Kunstwerke, Sammlerstücke, Patente und anderes geistiges Eigentum sowie immaterielle Vermögenswerte, sind nicht mehr für eine gleichartige steuerliche Behandlung von Umtauschsteuern qualifiziert.

Infolgedessen kann eine 1031-Börse nur einen Austausch von Immobilien mit einer ähnlichen Immobilie beinhalten und muss für Immobilien bestimmt sein, die zur Investition oder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft in den Vereinigten Staaten gehalten werden. Eigenschaften sind von ähnlicher Art, wenn sie die gleiche Natur oder den gleichen Charakter haben, auch wenn sie sich in der Qualität unterscheiden.

Mit anderen Worten, unabhängig davon, ob eine Eigenschaft verbessert oder nicht verbessert wird, werden sie normalerweise als gleichartig angesehen. Zum Beispiel würde ein Wohnhaus für ein anderes Wohnhaus als gleichwertig angesehen. Immobilien in den USA gelten jedoch nicht als gleichwertig mit Immobilien außerhalb der USA

Steuern und qualifizierte Umtauschvereinbarungen

Obwohl die Steuerschuld abgegrenzt wird und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird, muss der 1031-Umtausch auf dem Formular 8824, Like-Kind Exchanges, gemeldet werden. In den Anweisungen des Formulars 8824 wird erläutert, wie die Details des 1031-Austauschs gemeldet werden. Das Formular 8824 hilft dem Steuerzahler bei der Berechnung des Betrags des Gewinns, der aufgrund des ähnlichen Austauschs abgegrenzt wird.

Steuerpflichtige Ereignisse

Gemäß Abschnitt 1031 kann ein Investor zusätzlich zu den ausgetauschten Immobilien ähnlicher Art Bargeld, Verbindlichkeiten oder andere Immobilien geben oder erhalten, die nicht gleichwertig sind. Bargeld, Verbindlichkeiten oder anderes Eigentum, das nicht gleichartig ist und das in einer 1031-Börse gegeben oder empfangen wird, wird als Boot bezeichnet. Boot löst im Jahr des Austauschs steuerpflichtige Gewinne oder Verluste aus.

Mit anderen Worten, wenn eine Person (im Rahmen des Austauschs) auch anderes (nicht gleichartiges) Eigentum oder Geld erhält, muss dies als Gewinn in Höhe des anderen erhaltenen Eigentums und Geldes erfasst werden. Der Steuerzahler kann jedoch keinen Verlust erfassen.

Der steuerpflichtige Betrag, der nicht durch § 1031 abgegrenzt wird, ist der Betrag des Stiefels. Der steuerpflichtige Betrag, der durch § 1031 abgegrenzt wird, ist der Kapitalgewinn oder -verlust aus den ausgetauschten gleichartigen Immobilien. Der Gewinn, der erkannt wurde, weil der Start empfangen wurde, wird auf Formular 8949, Anhang D auf Formular 1040 oder Formular 4797 angegeben. Wenn die Abschreibungen wieder erfasst werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentliches Einkommen ausgewiesen werden.

Titelinhaber der Austauschunterkunft

Wenn im Rahmen einer qualifizierten Umtauschvereinbarung die Immobilie an einen Titelinhaber für eine Austauschunterkunft (EAT) übertragen und in einer QEAA gehalten wird, wird die EAT zum wirtschaftlichen Eigentümer der Immobilie. Auch wenn es einen Vermittler gibt, gelten die Steuervorteile des ähnlichen Austauschs weiterhin.

Laut IRS kann von der EAT an den Investor übertragenes Eigentum als Eigentum behandelt werden, das an einer Börse erhalten wurde, und das an das EAT übertragene Eigentum kann als an einer Börse abgegebenes Eigentum behandelt werden. Dies kann auch der Fall sein, wenn die zu empfangende Immobilie an die EAT übertragen wird, bevor die abzulebende Immobilie an den Eigentumsinhaber der Unterkunft übertragen wird.