Mietobjekte: Cash Cow oder Money Pit?

Diejenigen, die wie bei jedem Vermögenswert in Immobilien investieren, stehen ständig vor der Entscheidung, ob sie kaufen, verkaufen oder halten. Und diese Entscheidungen hängen von der Bewertung der betreffenden Immobilie ab. Die Bewertung von Immobilien mit Discounted-Cashflow oder Kapitalisierungsmethoden ähnelt der Bewertung von Aktien oder Anleihen. Der einzige Unterschied besteht darin, dass die Cashflows aus der Vermietung von Flächen stammen und nicht aus dem Verkauf von Produkten und Dienstleistungen.

Immobilieninvestmentgesellschaften haben anspruchsvolle entwickelte Bewertungsmodelle sie in ihren Entscheidungen zu unterstützen. Mithilfe von Tabellenkalkulationstools kann eine Person jedoch eine angemessene Bewertung für die meisten einkommensschaffenden Immobilien erstellen – einschließlich Wohnimmobilien, die als Mietwohnimmobilien gekauft wurden.

Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie jeder Anleger eine Bewertung erstellen kann, die zufriedenstellend genug ist, um potenzielle Anlagemöglichkeiten auszuschöpfen.

Einzelbewertungen

Einige Personen sind der Ansicht, dass die Erstellung einer Bewertung nicht erforderlich ist, wenn eine zertifizierte Bewertung abgeschlossen wurde. Die Bewertung eines Anlegers kann jedoch aus mehreren Gründen von der eines Gutachters abweichen.

Der Anleger kann unterschiedliche Meinungen über die Fähigkeit der Eigenschaft zu gewinnen Mieter oder die Leasingraten, die Mieter zu zahlen bereit sind. Als potenzieller Käufer oder Verkäufer kann der Investor das Gefühl haben, dass die Immobilie ein mehr oder weniger hohes Risiko aufweist als der Gutachter.

Gutachter führen separate Wertbewertungen durch. Dazu gehören die Kosten für den Ersatz der Immobilie, ein Vergleich der jüngsten und vergleichbaren Transaktionen sowie ein Ertragsansatz. Einige dieser Methoden bleiben in der Regel hinter dem Markt zurück, unterschätzen den Wert während des Aufwärtstrends und überbewerten Vermögenswerte in einem Abwärtstrend.

Um Chancen auf dem Immobilienmarkt zu finden, müssen Immobilien gefunden werden, die vom Markt falsch bewertet wurden. Dies bedeutet häufig, dass eine Immobilie auf einem Niveau verwaltet wird, das die Markterwartungen übertrifft. Eine Bewertung sollte eine Einschätzung des tatsächlichen Einkommenspotenzials einer Immobilie liefern.

Immobilienbewertung

Der Ertragsansatz zur Bewertung von Immobilien ähnelt dem Bewertungsprozess für Aktien, Anleihen oder andere einkommensschaffende Anlagen. Die meisten Analysten verwenden, um die Discounted Cash Flow – Methode (DCF) ein Vermögen zu bestimmen Nettobarwert (NPV) .

Der Kapitalwert ist der Immobilienwert in heutigen Dollars, mit dem die risikobereinigte Rendite des Anlegers erzielt wird. Der NPV wird bestimmt durch die Abzinsung des regelmäßige Geld an den Eigentümer von dem Anleger zur Verfügung fließt Verzinsungs (rror). Da der RROR die vom Anleger geforderte Rendite für die damit verbundenen Risiken ist, ist der abgeleitete Wert ein risikobereinigter Wert für diesen einzelnen Anleger. Durch den Vergleich dieses Werts mit den Marktpreisen kann ein Anleger eine Kauf, Halte- oder Verkaufsentscheidung treffen.

Aktienwerte werden durch Abzinsung von Dividenden und Anleihenwerte durch Abzinsung von Zinskuponzahlungen abgeleitet. Immobilien werden durch Abzinsung des Netto-Cashflows oder des den Eigentümern zur Verfügung stehenden Bargeldes bewertet, nachdem alle Kosten von den Leasingerträgen abgezogen wurden. Eine Eigenschaft Valuing beinhaltet alle Miete Schätzung Einnahmen und dann Abzug aller Aufwendungen, diese Leases auszuführen und zu pflegen erforderlich.

Aufschlüsselung von Mietverträgen

Alle Einkommensschätzungen stammen direkt aus Leasingverhältnissen. Mietverträge sind vertragliche Vereinbarungen zwischen Mietern und einem Vermieter. Alle Miet- und vertraglichen Mieterhöhungen ( Eskalationen ) sowie Optionen für Flächen- und Mietkonzessionen werden in den Mietverträgen aufgeführt. Die Eigentümer erstatten auch einen Teil oder die gesamten Immobilienkosten von den Mietern. Die Art und Weise, wie diese Einnahmen vereinnahmt werden, ist ebenfalls im Mietvertrag angegeben. Es gibt drei Haupttypen von Mietverträgen:

• Full-Service-Mietverträge
• Nettomietverträge
• Triple-Net (NNN) -Leasingverträge

Bei Full-Service-Mietverträgen zahlen die Mieter zusätzlich zur Miete nichts. Bei Nettomietverträgen zahlen Mieter in der Regel ihren Teil der Kostenerhöhung für den Zeitraum nach dem Einzug in die Immobilie. Bei Triple-Net-Mietverträgen zahlt der Mieter einen anteiligen Anteil an allen Sachkosten.

Die folgenden Arten von Ausgaben müssen bei der Erstellung einer Einkommensbewertung berücksichtigt werden:

• Leasingkosten
• Verwaltungskosten
• Kapitalkosten

Die Leasingkosten beziehen sich auf die Kosten, die erforderlich sind, um Mieter anzuziehen und Mietverträge abzuschließen. Die Verwaltungskosten beziehen sich auf Ausgaben auf Immobilienebene wie Nebenkosten, Reinigung, Steuern usw. sowie auf alle Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Das Ergebnis abzüglich der betrieblichen Aufwendungen entspricht dem Netto-Betriebsergebnis (NOI). NOI ist der Cashflow aus dem normalen Betrieb der Immobilie. Der Cashflow wird dann durch Abzug der Kapitalkosten vom NOI abgeleitet. Kapitalkosten sind alle regelmäßigen Kapitalausgaben zur Instandhaltung der Immobilie. Dazu gehören jegliches Kapital für Leasingprovisionen, Mieterverbesserungen oder Kapitalreserven für zukünftige Immobilienaufrüstungen.

Bewertungsbeispiel

Sobald periodische Cashflows ermittelt wurden, können diese zur Ermittlung des Immobilienwerts abgezinst werden. Abbildung 1 zeigt ein einfaches Bewertungsdesign, das angepasst werden kann, um die meisten Immobilien zu bewerten.

Abbildung 1

Bei der Bewertung wird von einer Immobilie ausgegangen, die im ersten Jahr jährliche Mieteinnahmen von 100.000 USD erzielt, die jährlich um 4% und nach dem 10. Jahr um 3% steigen. Die Ausgaben werden auf 40% der Einnahmen geschätzt. Die Kapitalreserven werden auf 10.000 USD pro Jahr geschätzt. Der Abzinsungssatz (RROR) beträgt 13%. Der Kapitalisierungssatz zur Bestimmung des Umkehrwerts der Immobilie im Jahr 10 wird auf 10% geschätzt. In der Finanzterminologie entspricht diese Kapitalisierungsrate Kg, wobei K der RROR (erforderliche Rendite) des Anlegers und das erwartete Einkommenswachstum ist. Kg wird auch als die vom Anleger geforderte Einkommensrendite oder die Höhe der Gesamtrendite bezeichnet, die durch das Einkommen erzielt wird.

Der Wert der Immobilie im Jahr 10 wird abgeleitet, indem der geschätzte NOI für das Jahr 11 durch den Kapitalisierungssatz dividiert wird. Unter der Annahme, dass die vom Anleger geforderte Rendite bei 13% bleibt, würde die Kapitalisierung 10% oder kg (13% – 3%) betragen. In Abbildung 2 beträgt der NOI im Jahr 11 88.812 USD. Nachdem die periodischen Cashflows berechnet wurden, werden sie mit dem Abzinsungssatz (13%) abgezinst, um den Kapitalwert von 58.333 USD abzuleiten.

Abbildung 2 (in Tausend Dollar)

Abbildung 2 zeigt ein Grundformat, mit dem einkommensschaffende oder Mietobjekte bewertet werden können. Anleger, die Wohnimmobilien als Mietobjekt kaufen, sollten Bewertungen erstellen, um festzustellen, ob die berechneten Mietpreise ausreichen, um den Kaufpreis der Immobilie zu stützen. Obwohl Gutachter häufig standardmäßig einen 10-Jahres-Cashflow verwenden, sollten Anleger Cashflows erstellen, die die Annahmen widerspiegeln, unter denen davon ausgegangen wird, dass die Immobilie gekauft wird. Obwohl dieses Format vereinfacht ist, kann es angepasst werden, um jede Eigenschaft unabhängig von ihrer Komplexität zu bewerten. Sogar Hotels können auf diese Weise bewertet werden. Stellen Sie sich nächtliche Zimmervermietungen als eintägige Mietverträge vor.

Kaufen, verkaufen oder halten

Bei Kauf einer Immobilie, wenn ein Anleger veranlagten Wert größer ist als das Angebot des Verkäufers oder Schätzwert, dann kann die Eigenschaft mit einer hohen Wahrscheinlichkeit des Empfangens des rror erworben werden. Umgekehrt sollte beim Verkauf einer Immobilie die Immobilie verkauft werden, wenn der geschätzte Wert unter dem Angebot eines Käufers liegt. Wenn der ermittelte Wert mit dem Markt übereinstimmt und der RROR eine angemessene Rendite für das damit verbundene Risiko bietet, kann der Eigentümer beschließen, die Investition zu halten, bis ein Ungleichgewicht zwischen Bewertung und Marktwert besteht.

Der Wert kann als der größte Betrag definiert werden, den jemand bereit wäre, für eine Immobilie zu zahlen. Beim Kauf eines Vermögenswerts sollte die Finanzierung den endgültigen Wert der Immobilie nicht beeinflussen, da jedem Käufer unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Dies gilt jedoch nicht für Anleger, die bereits finanzierte Immobilien besitzen. Bei der Entscheidung über einen angemessenen Verkaufszeitpunkt muss die Finanzierung berücksichtigt werden, da Finanzierungsstrukturen wie Vorauszahlungsstrafen den Anleger des Verkaufserlöses berauben können. Dies ist wichtig in Fällen, in denen Anleger günstige Finanzierungsbedingungen erhalten haben, die auf dem Markt nicht mehr verfügbar sind. Die bestehende Investition mit Schulden kann bessere risikobereinigte Renditen liefern, als dies bei einer Reinvestition des voraussichtlichen Verkaufserlöses möglich ist. Passen Sie das Risiko-RROR an, um das zusätzliche finanzielle Risiko von Hypothekenschulden zu berücksichtigen.

Das Fazit

Unabhängig davon, ob Sie kaufen oder verkaufen, ist es möglich, ein Bewertungsmodell zu erstellen, das genau genug ist, um den Entscheidungsprozess zu unterstützen. Die Mathematik für die Erstellung des Modells ist relativ einfach und für die meisten Anleger greifbar. Nachdem Sie einige rudimentäre Kenntnisse über lokale Marktstandards, Leasingstrukturen und die Funktionsweise von Einnahmen und Ausgaben in verschiedenen Immobilientypen erworben haben, sollten Sie in der Lage sein, zukünftige Cashflows vorherzusagen.