Kanada: Eine neue Grenze für Immobilieninvestoren
Der Besitz von Immobilien in Kanada kann profitabel sein, wenn Sie die kanadischen Steuergesetze verstehen, die für Immobilieninvestitionen gelten.
Es gibt keine Wohnsitz- oder Staatsbürgerschaftspflicht für den Kauf und Besitz von Immobilien in Kanada. Sie können vorübergehend einen kanadischen Wohnsitz belegen, müssen jedoch die Einreisebestimmungen erfüllen, wenn Sie einen längeren Aufenthalt haben oder ein ständiger Wohnsitz werden möchten. Nichtansässige können auch Mietimmobilien in Kanada besitzen, müssen jedoch jährliche Steuererklärungen bei der Canada Revenue Agency (CRA) einreichen.
Grundsteuern
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlen Sie eine Provinz – Übertragungssteuer , die von Provinz zu Provinz unterschiedlich, können aber um 1% auf dem ersten $ 200.000 und 2% auf der Waage sein. Einige Ausnahmen gelten, wenn dies Ihr erster Immobilienkauf in Kanada ist. Die Gemeinden erheben zudem eine jährliche Grundsteuer auf der Grundlage des veranlagten Grundstückswerts, der den Verkehrswert widerspiegelt. Schul- und sonstige Steuern sind in dieser Gemeindesteuer enthalten. Informationen über die aktuelle Kommunalsteuer für eine bestimmte Immobilie sind in der Regel leicht verfügbar.
Der Kauf neuer Eigenheime unterliegt der bundesstaatlichen Güter- und Dienstleistungssteuer (GST), aber für neue oder vom Bauherren renovierte Eigenheime kann ein Teilrabatt gewährt werden, wenn Sie planen, in dem Eigenheim zu leben. Die GST gilt nicht für Wiederverkaufswohnungen.
Steuern auf Mieteigentum
Das kanadische Einkommensteuergesetz verlangt, dass jedes Jahr 25 % der Bruttomieteinnahmen aus Immobilien abgeführt werden. Nichtansässige können jedoch 25 % der Nettomieteinnahmen (nach Ausgaben) zahlen, indem sie ein NR6-Formular ausfüllen. Wenn das Mietobjekt einen Nettoverlust erleidet, können Sie zuvor gezahlte Steuern zurückfordern. Ihre Einkünfte werden unterschiedlich behandelt, je nachdem, ob Sie Miteigentümer oder Partner sind und ob es sich um Miet- oder Geschäftseinkünfte handelt.
Sie können zwei Arten von angefallenen Ausgaben abziehen, um Mieteinnahmen zu erzielen: laufende Betriebsausgaben und Kapitalausgaben. Letzteres bietet einen längerfristigen Nutzen. Die Kosten für Mobiliar oder Ausstattung eines Mietobjekts können für dieses Jahr nicht von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Kosten können jedoch über einen Zeitraum von Jahren abgezogen werden, da diese Gegenstände an Wert verlieren. Der Abzug wird als Kapitalkostenzuschuss (CCA) bezeichnet.
Grundsteuern und Hypotheken, Bankdarlehen oder Kreditzinsen sind in Kanada steuerlich abzugsfähig, wenn es sich bei der Immobilie um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt. Um mehr über die Verwendung Ihrer Hypothek für Anlagezwecke zu erfahren, lesen Sie unbedingt Erstellen einer steuerlich absetzbaren kanadischen Hypothek.
Verkauf von kanadischem Eigentum
Wenn ein nicht-resident ein kanadisches Eigentum verkauft, nimmt die kanadische Regierung 50% eines Verkaufs als Quellensteuer. Amerikanische Einwohner müssen den Kapitalgewinn auch dem Internal Revenue Service (IRS) melden. Wenn der Gewinn jedoch in Kanada besteuert wurde, kann er als ausländische Steuergutschrift geltend gemacht werden. Wenn ein Gebietsfremder eine kanadische Immobilie verkauft, muss der Verkäufer dem Käufer eine von der CRA erstellte Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen. Ohne diese Bescheinigung kann der Käufer einen Teil des Kaufpreises einbehalten, da der Käufer gegenüber der CRA für die unbezahlten Steuern des Gebietsfremden persönlich haften könnte.
Wenn Sie in Kanada ansässig sind und die kanadische Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist, werden die Veräußerungsgewinne beim Verkauf der Immobilie nicht besteuert. Sie können jeden Wohnsitz als Hauptwohnsitz bezeichnen, solange Sie ihn „gewöhnlich bewohnen“. Die Bezeichnung kann für saisonale Wohnungen wie ein Ferienhaus oder ein Wohnmobil gelten. Bei einer Familieneinheit ist pro Jahr nur ein Hauptwohnsitz zulässig. Diese Forderung hat wichtige Implikationen. Wenn Sie beispielsweise mehr als eine Immobilie besitzen, müssen Sie aufgrund der Kapitalgewinne für dieses Jahr entscheiden, welche Sie als Hauptwohnsitz ausweisen möchten.
Wenn Sie Einwohner sind, die Immobilie jedoch nicht in all den Jahren, in denen Sie sie besaßen, Ihr Hauptwohnsitz war, müssen Sie den Veräußerungsgewinn für die Jahre, in denen Sie die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz angegeben haben, anteilig berechnen. Eine Nutzungsänderung von der Miete zum Hauptwohnsitz könnte zu einer „vermeintlichen Verfügung “ führen und steuerpflichtige Veräußerungsgewinne auslösen. Sie können die Erfassung dieses Gewinns jedoch aufschieben, bis Sie das Haus tatsächlich verkaufen.
Wenn Sie Kanada verlassen, gibt es eine „vermutete Verfügung“ über Kapitalvermögen. Mit anderen Worten, wenn Sie kanadische Vermögenswerte besitzen, deren Wert an Wert gewonnen hat, müssen Sie diese Gewinne versteuern, wenn Sie das Land verlassen. Diese „vermutete Verfügung“ kann auch gelten, wenn ein nicht ansässiger Grundstückseigentümer verstirbt oder eine Immobilie von einer natürlichen Person auf ihre Firma oder ihren Verwandten übertragen wird, obwohl kein Geld gezahlt wurde.
Eigenheimkredite
Sie können Eigenkapital aus Ihrem kanadischen Wohneigentum mit einer umgekehrten Hypothek oder einer Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) beziehen.
Schätzwerts des Hauses aufzunehmen. Eine Rückzahlung ist nicht erforderlich und der Erlös ist steuerfrei. Die Mittel können investiert werden, der Zinsaufwand kann abgeschrieben werden (wenn die Mittel in einen einkommensschaffenden Vermögenswert investiert sind) und der Hausbesitzer kann so lange wie gewünscht im Haus leben. Das Darlehen endet, wenn der Hausbesitzer stirbt oder das Haus verkauft, und wird dann mit dem Verkaufserlös abbezahlt.
Ein HELOC ist herkömmliche Hypothek, da Sie jederzeit einen beliebigen Betrag des Kapitals ohne Strafe abbezahlen können. Der Zinssatz für eine Kreditlinie ist in der Regel höher als der von Hypothekenzinsen, aber in der Regel niedriger als bei unbesicherten Schulden.
Alternative Immobilienanlagen
Real Estate Investment Trusts ( Toronto Stock Exchange (S&P/TSX) gehandelt.
Als Trusts müssen sie den größten Teil ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten. Im Jahr 2007 hat die kanadische Bundesregierung gesetzlich festgelegt, dass Einkommens-Trusts bis zum 1. Januar 2011 in normale steuerzahlende Unternehmen umgewandelt werden müssen, aber viele REITS blieben von dieser Gesetzgebung verschont. Die neuen Treuhandregeln verlangen, dass ein REIT 95 % seiner Einnahmen aus passiven Einnahmequellen (Miete aus Immobilien, Zinsen, Kapitalgewinne aus Immobilien, Dividenden und Lizenzgebühren) und 75 % seiner Einnahmen aus dem Miet- und Kapitalgewinnanteil erhält der vorherigen Regel. Wenn der REIT diese Struktur beibehält, bleibt er unter den bisherigen Treuhandsteuergesetzen. Weitere Informationen zu dieser Art von Einkommensstruktur finden Sie unter Grundlagen der REIT-Besteuerung.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die kanadischen Gesetze ziemlich liberal sind, wenn es um den Besitz von Immobilien geht. Sie müssen kein kanadischer Staatsbürger sein oder sogar im Land leben, und Grundsteuern und Zinsaufwendungen sind steuerlich absetzbar. Um gewinnbringend zu investieren, sollten Sie sich jedoch der steuerlichen Auswirkungen jeder Phase der Investition bewusst sein, vom Besitz der Immobilie über das Bewohnen oder Mieten bis hin zum Verkauf.