Ferienhaus oder einkommensschaffende Investition?
Der amerikanische Traum vom Eigenheimkauf hat sich in den letzten 50 Jahren stark verändert und ist auf Zweit- oder Ferienimmobilien ausgeweitet. Aber diese Cottages am See, die Hütten in den Bergen und die Hütten am Strand stehen oft 90 % des Jahres leer, während ihre Besitzer Zeit für den nächsten Urlaub haben – und die Rechnung für die Hypotheken und Grundsteuern bezahlen.
Es gibt natürlich eine Alternative, Ihr Ferienhaus verstauben zu lassen, wenn Sie nicht vor Ort sein können: Vermieten Sie es an andere Menschen, die eine Auszeit von der Arbeit genießen möchten. Auch wenn Mieten lukrativ sein kann, müssen Sie die steuerlichen Auswirkungen berücksichtigen.
Die zentralen Thesen
- Der IRS betrachtet ein zweites Zuhause als Anlageobjekt, wenn Sie weniger als zwei Wochen darin bleiben und versuchen, es für den Rest der Zeit zu vermieten.
- Mietverluste können nur gegen Einkünfte aus anderen Vermietungen, einer nicht betriebenen Personengesellschaft oder einer S-Gesellschaft abgeschrieben werden.
- Wie lange Sie ein Feriendomizil besitzen, wirkt sich auf die Höhe der Kapitalertragsteuer aus, die Sie zahlen.
- Wenn Sie ein Zweitwohnsitz besitzen, um es zu vermieten, und Sie einen AGI unter 150.000 USD haben, beginnen Sie aktiv damit, es zu verwalten.
Sich ein zweites Zuhause leisten
Der Kauf und Erhalt eines Erstwohnsitzes und oft mehr, aber ohne die einfachen Abschreibungen vom IRS.
Wenn Sie über den Kauf eines Zweitwohnsitzes nachdenken, müssen Sie zunächst entscheiden, ob Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren oder bar bezahlen. Um Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um die Zinssätze von Kreditgebern in der Gegend zu ermitteln, in der sich Ihre Ferienimmobilie befindet. Wenn Sie dann Schätzungen zu den Gesamtkosten Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen gesammelt haben, überprüfen Sie Ihre Finanzdaten, um festzustellen, ob es sinnvoller ist, eine Hypothek aufzunehmen oder bar zu bezahlen.
Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen möchten, aber nicht über das Kapital für einen Barkauf verfügen, beachten Sie, dass der IRS das Schlupfloch geschlossen hat, in dem Sie eine zweite Hypothek verwenden könnten, um eine separate Anlageimmobilie zu kaufen, während Sie Ihre Zahlungen als persönliche Hypothekenzinsen. Wenn Sie einen Zweitwohnsitz aufnehmen möchten, müssen Sie eine weitere Hypothek aufnehmen, die steuerlich abzugsfähige Zinsen ermöglicht.
7,4 Millionen
Die Anzahl der Häuser in den USA, die 5,6% des gesamten Wohnungsbestandes entsprechen und nach Angaben der National Association of Home Builders und des Census Bureau für den Steuerabzug für Zweitwohnungen in Frage kommen.
Die IRS on Vacation Home Investments
Wenn Sie ein Eigenheim besitzen und dieses weniger als 15 Tage vermieten, müssen Sie das Einkommen nicht melden. Der IRS betrachtet ein Zweitwohnsitz jedoch als eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, wenn Sie weniger als zwei Wochen darin verbringen und dann versuchen, es für den Rest der Zeit zu mieten. Denken Sie daran, dass die Nachfrage nach Ihrer Hütte im Wald möglicherweise nur zu Stoßzeiten kommt – in der gleichen Zeit, in der Sie die Immobilie wahrscheinlich selbst nutzen möchten.
Zweitwohnungen scheinen ein grauer Fleck für das IRS zu sein. Alle Mietverluste sind „passive Verluste“ oder “ Hobbyverluste „. Diese können nur gegen Einkünfte aus anderen passiven Aktivitäten abgeschrieben werden, wie z. B. andere Vermietungen, eine private Personengesellschaft, deren Betrieb Sie nicht unterstützen, oder eine S-Gesellschaft. Passive Verluste, die Sie nicht nutzen können, werden vorgetragen, bis Sie das Ferienhaus verkaufen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, können Sie die Verluste der Vergangenheit verwenden, um etwaige Gewinne auszugleichen. Wenn Sie nach dem Verkauf zusätzliche passive Verlustabschreibungen haben, können Sie diese gegen das regelmäßige Einkommen geltend machen.
Nach den neuesten Leitlinien des IRS für das Steuerjahr 2019 können Sie bis zu 25.000 USD pro Jahr abziehen, wenn:
- Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen beträgt weniger als 100.000 US-Dollar
- Sie beteiligen sich aktiv an der Verwaltung der Immobilie
Diese Steuervergünstigung verschwindet bei 150.000 US-Dollar bereinigtem Bruttoeinkommen (AGI), obwohl die meisten Menschen, die es sich leisten können, ein Zweithaus zu kaufen, einen AGI haben, der weit über diesen Zahlen liegt. Wenn Ihr AGI zwischen 100.000 und 150.000 USD liegt, haben Sie Anspruch auf die Hälfte des Abzugs. Aktive Teilnahme ist die größte Herausforderung. Den Jahresabzug können Sie nutzen, wenn Sie oder Ihr Ehepartner eine/r qualifizierte/r Immobilienfachmann/-frau werden und die Liegenschaft aktiv mit den passiven Verlusten bewirtschaften möchten. Seien Sie jedoch gewarnt, der IRS wird wahrscheinlich nicht glauben, dass Sie einen Vollzeitjob und Schwarzarbeit als Hausverwalter haben. Sie benötigen ein ausführliches Tagebuch, warum, wann, wo und was Sie als Hausverwalter machen, um Ihren Fall nachweisen und den Abzug vornehmen zu können.
Den meisten Besitzern von Zweitwohnungen wäre besser gedient, wenn sie sie steuerlich als gemischt genutzte Immobilie einstufen und nur für die steuerfreien 14 Nächte im Jahr vermieten würden.
Verkauf eines Ferienhauses
Immobilien in beliebten Urlaubsgebieten werden in der Regel überdurchschnittlich gut bewertet, so dass Sie vielleicht irgendwann Geld auszahlen und verkaufen möchten. Die Dauer Ihres Feriendomizils wirkt sich auf Ihre Kapitalertragsteuer aus. Wenn Sie vor Ablauf eines Jahres verkaufen, unterliegen Sie dem kurzfristigen Kapitalgewinnsatz. Wenn Sie nach einem Jahr verkaufen, wird Ihre Bundessteuer zum langfristigen Kapitalertragssatz berechnet.
Sie können jedoch ein wenig ausweichen, wenn Sie bereit sind, vollständig umzuziehen. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz mit dem steuerfreien Abzug von 250.000 US-Dollar pro Person verkaufen und in das Ferienhaus einziehen und es zu Ihrem neuen Hauptwohnsitz erklären, können Sie die Befreiung von 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für Paare) wieder in Anspruch nehmen – vorausgesetzt, Sie wohnen in das ehemalige Ferienhaus für zwei Jahre. Leider ist diese Strategie oft nur für Selbständige oder Rentner praktikabel. Darüber hinaus gelten weitere Beschränkungen für die Anwendung des Veräußerungsgewinnausschlusses für Ferienwohnungen, die in einen Erstwohnsitz umgewandelt wurden.
Fast 60 % der Amerikaner haben nach den neuesten Zahlen für 2018 irgendeine Form einer Lebensversicherung.
Wenn Sie sich entscheiden, ein Zweitwohnungsvermieter zu werden, und Sie einen AGI unter 150.000 US-Dollar haben, ist es möglicherweise am besten, sich aktiv an der Verwaltung Ihrer eigenen Immobilie zu beteiligen.
Tipps für den Zweiteigentümer
Wenn Sie ein Zweitwohnsitz besitzen, um es zu mieten, und eine AGI unter 150.000 US-Dollar haben, dann steigen Sie dort ein und beginnen Sie, es aktiv zu verwalten. Dies bedeutet, dass Sie keinen Agenten verwenden können, um Mieter zu finden. Sie werden die Reparaturen persönlich veranlassen, aber es gibt Ihnen passive Verluste, die Sie abschreiben müssen.
Wenn Ihnen aktives Management nicht zusagt oder Ihr AGI zu hoch ist, verbringen Sie mehr Zeit in der Kabine und verwandeln Sie sie in eine gemischt genutzte Immobilie statt in eine Anlageimmobilie. Dies bedeutet, dass sich die Steuern mit der Änderung der Bezeichnung ändern – hauptsächlich, dass Sie passive Verluste nicht verwenden können. Sie können jedoch einen Prozentsatz der Hypothekenzinsen und Grundsteuern als Abzüge von Ihrer Einkommensteuer geltend machen.