Vermeidung einer großen Steuerrechnung auf Immobiliengewinne
Der Verkauf einer Mietimmobilie mit großem Gewinn kann ein Traum sein. Denn wer möchte mit seiner Anlageimmobilie nicht einen hübschen Pfennig verdienen? Um jedoch den Gewinn aus einem solchen Verkauf zu maximieren, möchten Sie möglicherweise Ihre Einnahmen als Pauschalbetrag aufschieben. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, warum, und um eine weitere Option zu erfahren: einen Ratenkauf.
Die zentralen Thesen
- Das IRS ermöglicht es Steuerzahlern, einen Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit einem Ratenverkaufsvertrag aufzuschieben, wodurch eine hohe Steuerbelastung vermieden wird.
- Das Einkommen aus dem Ratenverkauf kann in Gewinn, Kapital (oder Ihre angepasste Basis in der Immobilie) und Zinsen unterteilt werden. Jede dieser Kategorien wird auf Formular 1040 unterschiedlich behandelt.
- Der Bruttogewinnprozentsatz wird dann verwendet, um die Einnahmen aus dem Ratenverkauf für ein bestimmtes Steuerjahr zu berechnen.
- Übernimmt der Käufer eine Hypothek oder einen anderen Schuldschein auf dem Grundstück, muss die Kostenbasis des Grundstücks um den Betrag der Hypothek/des Wechsels gekürzt werden.
Große Auszahlung = Große Steuerrechnung
Werfen wir einen Blick auf eine häufige Situation:
Hal Bookman sah sich das Angebot des Käufers für seine Mietwohnung an und konnte die Nummer nicht glauben, die er sah. Sein Immobilienwert war in nur fünf Jahren erheblich gestiegen. Als Hal seinem Steuerberater jedoch fröhlich von dem Verkauf erzählte, war der Berater weniger begeistert; die Einkünfte als einen Pauschalbetrag zu betrachten, wäre aus steuerlicher Sicht nicht im besten Interesse von Hals.
Wenn Hal den gesamten Verkaufserlös im selben Jahr, in dem er die Immobilie verkauft, deklariert, zahlt er 25 % auf den Teil des Gewinns, der allfälligen Abschreibungsbeträgen entspricht, die er zuvor auf das Mietobjekt vorgenommen hat. Darüber hinaus wird jeder Gewinn, der über die Abschreibungsrücknahme hinausgeht, mit 15% (für Steuerzahler mit einem zu versteuernden Einkommen zwischen 80.000 und 441.450 USD, wenn sie ledig sind, oder 496.600 USD, wenn sie gemeinsam verheiratet sind) oder 25% (für Steuerzahler über diesen Schwellenwerten) besteuert. Hal fragt seinen Steuerberater, ob er etwas tun kann, um sein steuerpflichtiges Einkommen für das Jahr zu reduzieren.
Der Berater kennt genau das richtige Werkzeug: einen Ratenkaufvertrag.
Der Zweck des Ratenverkaufs
Als Ratenverkauf wird ein Immobilienverkauf bezeichnet, bei dem mindestens eine Zahlung erst nach dem Steuerjahr des Verkaufs erfolgt. Wie in „Publikation 537“ beschrieben, erlaubt der Internal Revenue Service (IRS) den Steuerzahlern, einen Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit einem Ratenkaufvertrag aufzuschieben. Diese Regelung ermöglicht es Verkäufern, einen anteiligen Teil ihrer Kapitalgewinne über mehrere Jahre hinweg zu deklarieren. Ein Verkäufer darf jedoch nicht die Ratenverkaufsmethode verwenden, wenn er einen Verlust meldet. Darüber hinaus kann der Verkäufer beim Melden eines Gewinns auch auf die Ratenzahlungsmethode verzichten.
So funktioniert die Ratenzahlungsmethode
Die Deklaration von Gewinnen bei einem Ratenverkauf ist theoretisch einfach. Die Besteuerung von Ratenverkäufen spiegelt die Besteuerung von Renten wider, beidenen ein anteiliger Teil jeder Zahlung als Kapitalrückzahlung betrachtet wird. Die einzige Bedingung ist, dass die verkaufte Immobilie kein öffentlich gehandeltes Wertpapier oder Teil des regulären Inventars einer Firma sein kann und der Steuerzahler kein Händler der verkauften Immobilie sein kann (mit Ausnahme bestimmter Time-Share-Händler, die sich für ein besonderes Interesse entscheiden). Gebühren nach der Ratenzahlungsmethode).
Mal sehen, wie Hal aus der obigen Geschichte seinen Ratenverkauf strukturieren könnte, wenn er seine Kapitalertragssteuern auf ein zukünftiges Jahr verschieben wollte. Hal erhält ein Angebot von 400.000 US-Dollar für sein Miethaus. Er kaufte das Anwesen für 300.000 Dollar. Im Laufe der Jahre hat er 100.000 US-Dollar an Abschreibungsabzügen vorgenommen, wodurch seine bereinigte Basis 200.000 US- Dollar beträgt. Daher muss Hal einen steuerpflichtigen Gewinn von 200.000 USD (400.000 USD – 200.000 USD) deklarieren.
Hals Berater empfiehlt, seinen Verkaufserlös in acht Jahresraten von jeweils 50.000 US-Dollar aufzuteilen, anstatt in einem Jahr 400.000 US-Dollar anzugeben. Solange die Raten jedes Jahr konstruktiv eingehen, ermöglicht diese Methode Hal, die Gewinne und damit einen anteiligen Teil der Gewinne über die acht Jahre hinweg zu verbuchen.
Meldung von Erträgen aus Ratenverkäufen
Das Einkommen aus Ratenverkäufen kann in drei verschiedene Kategorien unterteilt werden: Gewinn, Kapital (oder Ihre angepasste Basis in der Immobilie) und Zinsen. Jede dieser Kategorien wird auf Formular 1040 unterschiedlich behandelt. Der Bruttogewinnprozentsatz wird dann verwendet, um die Ratenverkaufserlöse für ein bestimmtes Steuerjahr zu berechnen.
Wertzuwachs
Im obigen Beispiel muss Hal den Gewinn jedes Jahr als langfristig oder kurzfristig deklarieren, je nachdem, ob der Gewinn zum Jahr des Verkaufs langfristig oder kurzfristig war. Langfristige Gewinne werden zu einem niedrigeren Steuersatz besteuert, während kurzfristige Gewinne als ordentliches Einkommen besteuert werden. Da Hal das Haus fünf Jahre lang hielt, wäre der Gewinn in diesem Fall langfristig.
Wenn der Gewinn kurzfristig gewesen wäre, könnte Hal immer noch mit einem niedrigeren Steuersatz auf die Rateneinnahmen besteuert werden, als wenn er den Pauschalgewinn hätte deklarieren müssen. Dies liegt daran, dass kurzfristige Gewinne als ordentliches Einkommen mit dem höchsten Formular 6252 gemeldet und dann auf dem Formular 1040 in Anhang D übertragen.
Interesse
Steuerzahler mit Ratenverkaufserträgen müssen dem Käufer auch Zinsen melden, die mit normalen Einkommenssätzen besteuert werden. Die im Kaufvertrag vorgesehenen Zinsen werden als ausgewiesene Zinsen bezeichnet. Wenn die angegebenen Zinsen nicht ausreichen (oder null sind), muss ein Teil des Hauptanteils des Verkaufs als „nicht angegebene Zinsen“ bezeichnet werden.
Schulleiter
Ein Teil jedes Ratenkaufs wird vom IRS als steuerfreie Kapitalrückgabe betrachtet. Dieser Betrag kann durch Ausfüllen von Arbeitsblatt A in Veröffentlichung 537 bestimmt werden. Der Kapitalbetrag (angepasste Basis) für Ratenverkaufszwecke ist die Summe Ihrer tatsächlichen angepassten Basis in der Immobilie zuzüglich aller Verkaufskosten und Abschreibungsrückerstattung.
In diesem Beispiel hat Hal 200.000 US-Dollar als bereinigte Basis in seinem Haus. Er muss 100.000 US-Dollar für seine Abschreibungsrückerstattung und 10.000 US-Dollar für Verkaufskosten hinzufügen, um seine angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke zu berechnen. Diese Zahl beträgt 310.000 US-Dollar.
Bruttogewinnprozentsatz
Um den Bruttogewinnprozentsatz zu berechnen, müssen Sie die angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke – in diesem Beispiel 310.000 USD – vom Verkaufspreis abziehen, um den Gesamtgewinn zu berechnen. Hier beträgt der Gesamtgewinn 90.000 USD (400.000 USD – 310.000 USD). Als nächstes teilen Sie den Gesamtgewinn durch den Verkaufspreis, der in diesem Fall 22,5% (90.000 USD / 400.000 USD) beträgt, und Sie erhalten den Prozentsatz des Bruttogewinns. Um schließlich den steuerpflichtigen Gewinn jedes Jahr zu berechnen, multiplizieren Sie diesen Prozentsatz mit dem Betrag der Rate. Somit beträgt der steuerpflichtige Gewinn von Hal jedes Jahr 11.250 USD (50.000 USD x 22,5%).
Es gibt viele Regeln und Vorschriften, die den Ratenkauf betreffen, und diese müssen sorgfältig befolgt werden.
Hypotheken und Vertragspreis
Wenn der Käufer der Immobilie beim Kauf eine Hypothek oder einen anderen Schuldschein annimmt, muss die Kostenbasis der Immobilie um den Betrag der Hypothek / des Schuldscheins reduziert werden. Wenn beispielsweise das Mietobjekt, das Hal für 400.000 US-Dollar verkauft hat, eine Hypothek von 100.000 US-Dollar hat, wird der Vertragspreis auf 300.000 US-Dollar (400.000 bis 100.000 US-Dollar) reduziert.
Wenn der Betrag der Hypothek die gesamte bereinigte Basis der Immobilie überschreitet, muss die Differenz im ersten Jahr als Zahlung ausgewiesen werden und der Vertragspreis wird um diesen Betrag erhöht. Nehmen wir zum Beispiel an, dass Hals Eigentum eine Hypothek von 250.000 US-Dollar hat. In diesem Fall muss Hal zusätzlich zur Ratenzahlung im ersten Jahr eine Überzahlung von 50.000 USD melden.
Die Quintessenz
Es gibt viele Regeln und Vorschriften, die den Ratenkauf betreffen, und diese müssen sorgfältig befolgt werden. Weitere Informationen zu Unterthemen wie Änderungen des Verkaufspreises, die verschiedenen Formen erhaltener Zahlungen und wann es besser sein könnte, auf eine Ratenzahlungsvereinbarung zu verzichten und stattdessen eine Pauschalzahlung zu leisten, finden Sie auf der IRS-Website. Wenden Sie sich wie immer an Ihren Steuerberater, um Ihre spezielle steuerliche Situation zu besprechen.