Beteiligungshypothek
Was ist eine Beteiligungshypothek?
Der Begriff Beteiligungshypothek bezieht sich auf eine Art von Wohnungsbaudarlehen, die es verschiedenen Parteien ermöglicht, sich zusammenzuschließen und an allen Einnahmen oder Erträgen zu beteiligen, die aus der Vermietung oder dem Verkauf eines hypothekarischen Grundstücks entstehen. Vereinbarungen können Partnerschaften zwischen Kreditnehmern, zwischen Kreditnehmern und Kreditgebern oder zwischen verschiedenen Kreditgebern umfassen.
Partizipationshypotheken reduzieren das Risiko für die Teilnehmer und ermöglichen ihnen, ihre Kaufkraft zu erhöhen. Viele dieser Hypotheken sind daher tendenziell mit niedrigeren Zinsen ausgestattet, insbesondere wenn mehrere Kreditgeber beteiligt sind.
Die zentralen Thesen
- Eine Partizipationshypothek wird auf mehrere Kreditnehmer aufgeteilt, die auch die Einnahmen oder Einnahmen aus der Vermietung oder dem Verkauf der Immobilie aufteilen.
- Diese Hypotheken kommen am häufigsten bei gewerblichen Immobiliengeschäften vor.
- Kreditgeber von Beteiligungshypotheken sind typischerweise nicht-traditionell, wie zum Beispiel Unternehmer, die Immobilieninvestitionen wünschen, ohne direkt Immobilien entwickeln oder unterhalten zu müssen.
- Partizipationshypotheken können das Ausfallrisiko reduzieren, was zu tieferen Zinsen führt.
So funktionieren Beteiligungshypotheken
In der Vergangenheit üblich, werden Partizipationshypotheken teilweise noch finanziert. Es handelt sich um zwei oder mehr Parteien, die sich bereit erklären, das Risiko der Finanzierung eines Grundstücks im Austausch für einen bestimmten Prozentsatz des Gewinns aus dessen Vermietung oder Verkauf zu übernehmen.
Wie oben erwähnt, können sich zwei oder mehr Kreditnehmer für diese Kreditart zusammenschließen. In anderen Fällen können sich Kreditnehmer und Kreditgeber oder mehrere Kreditgeber zusammenschließen, um sich am Eigenkapital zu beteiligen. Diese Arten von Krediten geben den Kreditnehmern mehr Kaufkraft und reduzieren auch das Ausfallrisiko der Kreditgeber.
Beteiligungshypotheken werden häufig bei gewerblichen Immobilientransaktionen eingesetzt, beispielsweise beim Kauf von Bürogebäuden und Apartmentkomplexen, bei denen laufende Mieteinnahmen erwartet werden.
Die beteiligten Parteien teilen normalerweise das Net Operating Income (NOI) auf – die Summe der Einnahmen aus dem Betrieb der Immobilie abzüglich etwaiger Betriebsausgaben. Ein typischer Gewinnsplit wäre 55/45, wobei der Kreditgeber den kleineren Anteil erhält. Der Kreditgeber erhält einen Teil der Wiederverkaufserlöse – oft alle Gewinne über einem bestimmten Benchmark, einschließlich der Rückzahlung des Darlehenskapitals.
Mit einer Beteiligungshypothek können Sie den Kauf einer Gewerbeimmobilie oder eines anderen Vermögenswerts, den Sie vermieten möchten, beispielsweise eines Bootes, finanzieren.
Die Rückzahlungsbedingungen für Partizipationshypotheken variieren je nach Kreditgeber und Vertragsart. Einige erfordern möglicherweise nur Zinszahlungen. In anderen Fällen müssen die Kreditnehmer möglicherweise sowohl Kapital- als auch Zinszahlungen leisten – genau wie bei einer herkömmlichen Hypothek. Es gibt einige Fälle, obwohl, wo die Kreditgeber eine erfordern Ballon Zahlung. Dies ist, wenn der Restbetrag am Ende des Darlehens bezahlt wird.
Emittenten von Partizipationshypotheken sind oft nicht-traditionelle Kreditgeber. Sie können Unternehmer sein, die nach Immobilieninvestitionen suchen, ohne selbst Immobilien entwickeln oder unterhalten zu müssen. In anderen Fällen können diese Kreditgeber stille Partner.
Besondere Überlegungen
Kreditnehmer geben bei einer Beteiligungshypothek viel Eigenkapital gegen einen niedrigeren Zinssatz eines Kreditgebers ab. Aber je nachdem, wie der Deal strukturiert ist, die Zinsen Offset Einsparungen könnten auch den Verlust des Eigenkapitals. In naher Zukunft könnte es dem Kreditnehmer ermöglichen, eine substanziellere Immobilie zu entwickeln, als er sich sonst leisten könnte.
Eine Überlegung für Kreditgeber ist das Problem der Überwachung des Cashflows. Sie müssen der Kreditnehmer Bücher inspizieren, um sicherzustellen, dass alle angemeldeten Nettoeinnahmen genau sind. Andernfalls wüsste ein Kreditgeber nicht, ob der Entwickler seine Ausgaben auffüllt, um niedrigere Nettoeinnahmen zu melden. Außerdem könnte ein Entwickler bei Verbesserungen oder sogar Sicherheitsfunktionen Abstriche machen, da er die Kosten für alle Reparaturen trägt, aber nur einen Anteil am Nettoeinkommen erhält – eine Form von Moral Hazard.
Ein besonderer Reiz für Pensionskassen ist die eingebaute Inflationssicherung der Partizipationshypotheken. Die meisten Renten beinhalten Anpassungen der Lebenshaltungskosten (COLA), die die Auszahlungen in inflationären Zeiten erhöhen. Da die Immobilienpreise im Allgemeinen die Inflation abbilden, sorgen Partizipationshypotheken in Inflationsphasen für höhere Eigenkapitalrenditen.
Vorteile von Beteiligungshypotheken
Der Vorteil einer Partizipationshypothek für einen Kreditnehmer ist der niedrigere Zinssatz eines Kreditgebers. Dies gleicht den Minderertrag aus dem Darlehen mit der Einnahmequelle und den zukünftigen Verkaufserlösen aus.
Partizipationsdarlehen ähneln aus Sicht des Kreditnehmers den einleitenden Teaser-Raten, die bei einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) angeboten werden. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass der niedrige Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens stabil ist. Da sie in der Lage sind, an den Gewinnen teilzunehmen, können Kreditgeber auch das Risiko reduzieren, das sich aus einem möglichen Ausfall ergibt.