So analysieren Sie REITs (Real Estate Investment Trusts)
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. Laut Gesetz müssen 90% des Gewinns eines REITs als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Hier werfen wir einen Blick auf REITs, ihre Eigenschaften und wie man einen REIT bewertet.
Die zentralen Thesen
- REITs müssen mindestens 90 % des Einkommens als Aktionärsdividende ausschütten.
- Buchwertverhältnisse sind für REITs nutzlos, stattdessen sind Berechnungen wie der Nettoinventarwert bessere Metriken.
- Für REITs sollten Top-Down- und Bottom-Up-Analysen verwendet werden, wobei Top-Down-Faktoren Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum beinhalten, während Bottom-Up-Aspekte Mieteinnahmen und Funds from Operations umfassen.
Was qualifiziert sich als REIT?
Die meisten REITs leasen Flächen, kassieren Mieten und schütten diese Einnahmen dann als Dividenden an die Aktionäre aus. Hypotheken-REITs (auch mREITs genannt) besitzen keine Immobilien, sondern finanzieren Immobilien. Diese REITs erzielen Erträge aus den Zinsen ihrer Anlagen, die Hypotheken, hypothekenbesicherte Wertpapiere und andere damit verbundene Vermögenswerte umfassen.
Umsich als REIT zuqualifizieren, muss ein Unternehmen bestimmte Bestimmungen des Internal Revenue Code (IRC) einhalten. Konkret muss ein Unternehmen die folgenden Voraussetzungen erfüllen, um sich als REIT zu qualifizieren:
- Investieren Sie mindestens 75 % des Gesamtvermögens in Immobilien, Bargeld oder US-Staatsanleihen
- Verdienen Sie mindestens 75 % des Bruttoeinkommens aus Mieten, Zinsen für Hypotheken zur Finanzierung von Immobilien oder Immobilienverkäufen
- Zahlen Sie jedes Jahr mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens in Form von Dividenden der Aktionäre aus
- Seien Sie ein Unternehmen, das als Körperschaft steuerpflichtig ist
- Von einem Vorstand oder Treuhänder verwaltet werden
- Nach dem ersten Jahr des Bestehens mindestens 100 Aktionäre haben
- Nicht mehr als 50 % der Aktien von fünf oder weniger Personen halten
Mit dem REIT – Status hat, vermeidet ein Unternehmen Corporate Einkommensteuer. Eine ordentliche Kapitalgesellschaft macht einen Gewinn und zahlt Steuern auf ihren gesamten Gewinn und entscheidet dann, wie der Gewinn nach Steuern zwischen Dividenden und Wiederanlage aufgeteilt wird. Ein REIT schüttet einfach alle oder fast alle seine Gewinne aus und kann die Besteuerung überspringen.
Arten von REITs
Es gibt verschiedene Arten von REITs. Equity-REITs sind in der Regel auf den Besitz bestimmter Gebäudetypen wie Wohnungen, regionale Einkaufszentren, Bürogebäude oder Unterkünfte/Resorts spezialisiert. Einige sind diversifiziert und einige entziehen sich einer Klassifizierung – zum Beispiel ein REIT, der nur in Golfplätze investiert.
Der andere Haupttyp von REITs ist ein Hypotheken REIT. Diese REITs vergeben durch Immobilien besicherte Kredite, besitzen oder betreiben jedoch in der Regel keine Immobilien. Hypotheken-REITs erfordern eine spezielle Analyse. Sie sind Finanzunternehmen, die zur Steuerung ihres Zinsrisikos mehrere Sicherungsinstrumente einsetzen.
Während eine Handvoll Hybrid-REITs sowohl Immobiliengeschäfte betreiben als auch Hypothekendarlehen abwickeln, handelt es sich bei den meisten REITs um den Eigenkapitaltyp – die REITs, die sich auf das „harte Asset“-Geschäft des Immobiliengeschäfts konzentrieren. Wenn Sie über REITs lesen, lesen Sie normalerweise über Aktien-REITs. Daher konzentrieren wir unsere Analyse auf Aktien-REITs.
Wie man REITs analysiert
REITs sind Dividendenaktien, die sich auf Immobilien konzentrieren. Wenn Sie nach Einkommen suchen, würden Sie diese zusammen mit hochverzinslichen Anleihenfonds und Dividendenaktien in Betracht ziehen. Als Dividendenaktien werden REITs ähnlich wie andere Aktien analysiert. Es gibt jedoch einige große Unterschiede aufgrund der buchhalterischen Behandlung von Immobilien.
Herkömmliche Kennzahlen wie der Gewinn pro Aktie (EPS) und das KGV sind keine zuverlässigen Methoden zur Bewertung von REITs. FFO und AFFO sind bessere Metriken.
Lassen Sie uns das an einem vereinfachten Beispiel veranschaulichen. Angenommen, ein REIT kauft ein Gebäude für 1 Million US-Dollar. Die Rechnungslegungsvorschriften verlangen, dass unser REIT die Abschreibung des Vermögenswerts verrechnet. Nehmen wir an, wir verteilen die Abschreibung über 20 Jahre linear. Jedes Jahr ziehen wir 50.000 USD an Abschreibungskosten ab (50.000 USD pro Jahr x 20 Jahre = 1 Million USD).
Schauen wir uns die vereinfachte Bilanz und Erfolgsrechnung oben an. Im Jahr 10 weist unsere Bilanz den Wert des Gebäudes auf 500.000 US-Dollar (dh den Buchwert ) aus, das sind die ursprünglichen Kosten von 1 Million US-Dollar abzüglich 500.000 US-Dollar kumulierter Abschreibung (10 Jahre x 50.000 US-Dollar pro Jahr). Unsere Gewinn- und Verlustrechnung zieht Ausgaben in Höhe von 190.000 USD von Einnahmen in Höhe von 200.000 USD ab, aber 50.000 USD der Ausgaben sind eine Abschreibungsgebühr.
FFO
Unser REIT gibt dieses Geld jedoch im Jahr 10 nicht wirklich aus – die Abschreibung ist eine nicht zahlungswirksame Belastung. Daher addieren wir den Abschreibungsaufwand zum Jahresüberschuss, um Funds from Operations (FFO) zu erzeugen. Die Idee ist, dass die Abschreibung unser Nettoeinkommen zu Unrecht schmälert, weil unser Gebäude in den letzten 10 Jahren wahrscheinlich nicht die Hälfte seines Wertes verloren hat. FFO behebt diese vermutete Verzerrung durch Ausschluss der Abschreibung. FFO enthält auch einige andere Anpassungen.
AFFO
Wir sollten beachten, dass der FFO dem Cashflow näher kommt als der Nettogewinn, aber er erfasst den Cashflow nicht. Beachten Sie im obigen Beispiel vor allem, dass wir die für den Erwerb des Gebäudes ausgegebenen 1 Million US-Dollar (die Investitionsausgaben) nie gezählt haben. Eine genauere Analyse würde Investitionen einbeziehen. Die Zählung der Investitionsausgaben ergibt eine Zahl, die als bereinigter FFO (AFFO) bekannt ist.
Nettoinventarwert
Unsere hypothetische Bilanz kann uns helfen, die andere gängige REIT- Kennzahl, den Nettoinventarwert (NAV), zu verstehen. Im Jahr 10 betrug der Buchwert unseres Gebäudes nur 500.000 US-Dollar, da die Hälfte der ursprünglichen Kosten abgeschrieben wurde. Buchwert und damit verbundene Kennziffern wie Kurs-Buchwert – im Hinblick auf die allgemeine Aktienanalyse oft fragwürdig – sind für REITs also ziemlich nutzlos. Der NAV versucht, den Buchwert einer Immobilie durch eine bessere Schätzung des Marktwertes zu ersetzen.
Die Berechnung des NAV erfordert eine etwas subjektive Bewertung der Bestände des REITs. Im obigen Beispiel sehen wir, dass das Gebäude 100.000 US-Dollar an Betriebseinnahmen generiert (200.000 US-Dollar an Einnahmen minus 100.000 US-Dollar an Betriebsausgaben). Eine Methode wäre, das Betriebsergebnis basierend auf einem Marktkurs zu kapitalisieren. Wenn wir davon ausgehen, dass die derzeitige Marktobergrenze für diesen Gebäudetyp 8 % beträgt, dann beträgt unsere Schätzung des Gebäudewerts 1,25 Millionen US-Dollar (100.000 US-Dollar Betriebseinkommen / 8% Kapitalisierungsquote = 1.250.000 US-Dollar).
Diese Marktwertschätzung ersetzt den Buchwert des Gebäudes. Wir würden dann die Hypothekenschuld (nicht gezeigt) abziehen, um den Nettoinventarwert zu erhalten. Vermögenswerte abzüglich Schulden entsprechen Eigenkapital, wobei „Netto“ im NAV Nettoschulden bedeutet. Der letzte Schritt besteht darin, den NAV in Stammaktien aufzuteilen, um den NAV pro Aktie zu erhalten, der eine Schätzung des inneren Wertes ist. Theoretisch sollte der notierte Aktienkurs nicht zu weit vom NAV pro Aktie abweichen.
Top-Down- vs. Bottom-Up-Analyse
Wenn Aktien Kommissionierung, hören Sie manchmal von oben nach unten im Vergleich zu Bottom-up – Analyse. Top-down beginnt mit einer wirtschaftlichen Perspektive und setzt auf Themen oder Sektoren (zum Beispiel kann eine alternde Bevölkerungsgruppe Pharmaunternehmen begünstigen). Bottom-up konzentriert sich auf die Fundamentaldaten bestimmter Unternehmen. REIT-Aktien erfordern eindeutig sowohl eine Top-Down- als auch eine Bottom-Up-Analyse.
Aus einer Top-down-Perspektive können REITs von allem beeinflusst werden, was sich auf das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien auswirkt. Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum sind tendenziell für alle REIT-Typen günstig. Die Zinsen sind, kurz gesagt, eine bunte Mischung.
Ein Anstieg der Zinssätze bedeutet normalerweise eine sich verbessernde Wirtschaft, was für REITs gut ist, da die Menschen mehr Geld ausgeben und Unternehmen mehr Platz mieten. Steigende Zinsen sind für Wohnungs-REITs in der Regel gut, da die Menschen es vorziehen, Mieter zu bleiben, anstatt neue Häuser zu kaufen. Andererseits können REITs oft von niedrigeren Zinsen profitieren, indem sie ihre Zinsaufwendungen senken und damit ihre Rentabilität steigern.
Da REITs Immobilien kaufen, sehen Sie möglicherweise höhere Schulden als bei anderen Arten von Unternehmen. Vergleichen Sie unbedingt den Schuldenstand eines REITs mit dem Branchendurchschnitt oder den Schuldenquoten von Wettbewerbern.
Wichtig sind auch die Kapitalmarktbedingungen, nämlich die institutionelle Nachfrage nach REIT-Aktien. In der kurzen Frist, kann diese Nachfrage Grundlagen überwältigt. REIT-Aktien beispielsweise entwickelten sich 2001 und im ersten Halbjahr 2002 trotz schwacher Fundamentaldaten recht gut, weil Geld in die gesamte Anlageklasse floss.
Auf individueller REIT-Ebene möchten Sie gute Aussichten auf Umsatzwachstum sehen, wie z. B. Mieteinnahmen, damit verbundene Dienstleistungseinnahmen und FFO. Sie wollen sehen, ob der REIT eine einzigartige Strategie hat, um die Auslastung zu verbessern und seine Mieten zu erhöhen.
Skaleneffekte
REITs streben in der Regel Wachstum durch Akquisitionen an und zielen außerdem darauf ab, Skaleneffekte zu erzielen, indem sie ineffizient betriebene Immobilien aufnehmen. Skaleneffekte würden durch eine Reduzierung der Betriebskosten im Verhältnis zum Umsatz realisiert. Aber Akquisitionen sind ein zweischneidiges Schwert. Wenn ein REIT die Auslastung nicht verbessern und/oder die Mieten erhöhen kann, kann er zu unüberlegten Akquisitionen gezwungen werden, um das Wachstum anzukurbeln.
Da Hypothekenschulden eine große Rolle für den Eigenkapitalwert spielen, lohnt sich ein Blick in die Bilanz. Einige empfehlen einen Blick auf den Leverage, wie zum Beispiel das Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital. In der Praxis ist es jedoch schwer zu sagen, wann die Hebelwirkung zu groß geworden ist. Wichtiger ist die Abwägung des Anteils fester gegenüber variabel verzinslicher Schuldtitel. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld wird ein REIT, der nur variabel verzinste Anleihen verwendet, von steigenden Zinsen betroffen sein.
REIT-Steuern
Die meisten REIT-Dividenden sind nicht das, was der IRS als qualifizierte Dividenden betrachtet, daher werden sie im Allgemeinen mit einem höheren Satz besteuert. Abhängig von Ihrer Steuerklasse werden qualifizierte Dividenden mit 0 %, 15 % oder 20 % besteuert. Bei REITs werden die meisten Dividenden jedoch als ordentliches Einkommen besteuert – bis zu 37 % für 2020.
Grundsätzlich werden REIT-Dividenden als ordentliches Einkommen besteuert. Daher wird empfohlen, REITs in einem steuerbegünstigten Konto wie einem IRA oder einem 401 (k) zu halten.
Allerdings kann es hier gute Neuigkeiten geben. Da es sich bei REITs um Pass-Through-Unternehmen handelt, können alle Dividenden, die nicht als qualifizierte Dividenden gelten, für den Abzug des qualifizierten Unternehmenseinkommens (QBI) von 20 % in Frage kommen. Wenn Sie zum Beispiel 1.000 US-Dollar an normalen REIT-Dividenden haben, schulden Sie möglicherweise nur 800 US-Dollar davon Steuern.
Die Quintessenz
REITs sind Immobiliengesellschaften, die hohe Dividenden zahlen müssen, um die steuerlichen Vorteile des REIT-Status zu genießen. Stabile Erträge, die die Renditen von Staatsanleihen übertreffen können, bieten zusammen mit der Preisvolatilität ein Gesamtrenditepotenzial, das mit Aktien mit geringer Marktkapitalisierung konkurrieren kann. Die Analyse eines REIT erfordert, dass Anleger die durch Abschreibungen verursachten Verzerrungen der Rechnungslegung verstehen und die makroökonomischen Einflüsse sorgfältig berücksichtigen.