Vermeidung einer hohen Steuerbelastung für Immobiliengewinne
Der Verkauf eines Mietobjekts mit großem Gewinn kann ein wahr gewordener Traum sein. Wer möchte denn nicht einen hübschen Cent aus seiner Anlageimmobilie machen? Um den Gewinn aus einem solchen Verkauf zu maximieren, möchten Sie möglicherweise Ihre Einnahmen als Pauschalbetrag verschieben. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, warum und um mehr über eine andere Option zu erfahren: einen Ratenverkauf.
Die zentralen Thesen
- Das IRS ermöglicht es Steuerzahlern, einen Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit einem Ratenverkaufsvertrag aufzuschieben, wodurch eine hohe Steuerbelastung vermieden wird.
- Ratenverkaufserlöse können in Gewinn, Kapital (oder Ihre angepasste Basis in der Immobilie) und Zinsen unterteilt werden. Jede dieser Kategorien wird auf Formular 1040 unterschiedlich behandelt.
- Der Bruttogewinnprozentsatz wird dann verwendet, um die Ratenverkaufserlöse für ein bestimmtes Steuerjahr zu berechnen.
- Wenn der Käufer eine Hypothek oder einen anderen Schuldschein auf der Immobilie annimmt, muss die Kostenbasis der Immobilie um den Betrag der Hypothek / des Schuldscheins reduziert werden.
Große Auszahlung = große Steuerrechnung
Werfen wir einen Blick auf eine häufige Situation:
Hal Bookman sah sich das Angebot des Käufers für sein Miethaus an und konnte die Nummer, die er sah, nicht glauben. Sein Immobilienwert war in nur fünf Jahren erheblich gestiegen. Als Hal seinem Steuerberater jedoch fröhlich von dem Verkauf erzählte, war der Berater weniger aufgeregt. Das Einkommen als eine Pauschale zu betrachten, wäre aus steuerlicher Sicht nicht im besten Interesse von Hal.
Wenn Hal den gesamten Verkaufserlös im selben Jahr deklariert, in dem er die Immobilie verkauft, zahlt er 25% auf den Teil des Gewinns, der den Abschreibungen entspricht, die er zuvor für das Mietobjekt vorgenommen hat. Darüber hinaus wird jeder Gewinn, der über die Abschreibungsrücknahme hinausgeht, mit 15% (für Steuerzahler mit einem steuerpflichtigen Einkommen zwischen 80.000 und 441.450 USD, wenn sie ledig sind, oder 496.600 USD, wenn sie gemeinsam verheiratet sind) oder 25% (für Steuerzahler über diesen Schwellenwerten) besteuert. Hal fragt seinen Steuerberater, ob er etwas tun kann, um sein zu versteuerndes Einkommen für das Jahr zu senken.
Der Berater kennt nur das zu verwendende Tool: einen Ratenverkaufsvertrag.
Der Zweck des Ratenverkaufs
Ratenverkäufe sind definiert als Verkauf von Immobilien, bei denen mindestens eine Zahlung erst nach dem Steuerjahr des Verkaufs erfolgt. Wie in „Publikation 537“ beschrieben, ermöglicht der Internal Revenue Service (IRS) den Steuerzahlern, einen Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie mit einem Ratenverkaufsvertrag aufzuschieben. Diese Vereinbarung ermöglicht es Verkäufern, einen anteiligen Teil ihrer Kapitalgewinne über mehrere Jahre zu deklarieren. Ein Verkäufer darf jedoch bei der Meldung eines Verlusts nicht die Ratenverkaufsmethode anwenden. Darüber hinaus kann der Verkäufer bei der Meldung eines Gewinns die Ratenverkaufsmethode deaktivieren.
Funktionsweise der Ratenverkaufsmethode
Die Erklärung von Gewinnen aus einem Ratenverkauf ist theoretisch einfach. Die Besteuerung von Ratenverkäufen entspricht der von Renten, bei denen ein anteiliger Teil jeder Zahlung als Kapitalrückzahlung betrachtet wird. Die einzige Bedingung ist, dass die verkaufte Immobilie kein öffentlich gehandeltes Wertpapier oder Teil des regulären Inventars eines Unternehmens sein kann und der Steuerzahler kein Händler der verkauften Immobilie sein kann (mit Ausnahme bestimmter Time-Share-Händler, die sich für ein besonderes Interesse entscheiden Gebühr nach der Ratenverkaufsmethode).
Mal sehen, wie Hal aus der obigen Geschichte seinen Ratenverkauf strukturieren könnte, wenn er seine Kapitalertragssteuern auf ein zukünftiges Jahr verschieben wollte. Hal erhält ein Angebot von 400.000 US-Dollar für sein Miethaus. Er kaufte das Anwesen für 300.000 Dollar. Im Laufe der Jahre hat er Abschreibungen in Höhe von 100.000 USD vorgenommen, womit seine bereinigte Basis 200.000 USD betrug. Daher muss Hal einen steuerpflichtigen Gewinn von 200.000 USD (400.000 USD – 200.000 USD) deklarieren.
Hals Berater empfiehlt, seinen Verkaufserlös in acht jährliche Raten von jeweils 50.000 USD aufzuteilen, anstatt 400.000 USD in einem Jahr zu deklarieren. Solange die Raten jedes Jahr konstruktiv eingehen, kann Hal mit dieser Methode die Gewinne und damit einen anteiligen Teil der Gewinne über die acht Jahre erfassen.
Berichterstattung über Ratenverkaufserlöse
Ratenverkaufserlöse können in drei separate Kategorien unterteilt werden: Gewinn, Kapital (oder Ihre angepasste Basis in der Immobilie) und Zinsen. Jede dieser Kategorien wird auf Formular 1040 unterschiedlich behandelt. Der Bruttogewinnprozentsatz wird dann verwendet, um die Ratenverkaufserlöse für ein bestimmtes Steuerjahr zu berechnen.
Wertzuwachs
Im obigen Beispiel muss Hal den Gewinn jedes Jahr als langfristig oder kurzfristig deklarieren, je nachdem, ob der Gewinn zum Jahr des Verkaufs langfristig oder kurzfristig war. Langfristige Gewinne werden mit einem niedrigeren Steuersatz besteuert, während kurzfristige Gewinne als ordentliches Einkommen besteuert werden. Da Hal das Haus fünf Jahre lang hielt, wäre der Gewinn in diesem Fall langfristig.
Wenn der Gewinn kurzfristig gewesen wäre, könnte Hal immer noch mit einem niedrigeren Steuersatz auf die Rateneinnahmen besteuert werden, als wenn er den Pauschalgewinn hätte deklarieren müssen. Dies liegt daran, dass kurzfristige Gewinne als ordentliches Einkommen mit dem höchsten Formular 6252 ausgewiesen und dann auf Formular 1040 in Anhang D ausgewiesen.
Interesse
Steuerzahler mit Ratenverkaufserträgen müssen dem Käufer auch Zinsen melden, die mit normalen Einkommenssätzen besteuert werden. Die im Kaufvertrag angegebenen Zinsen werden als angegebene Zinsen bezeichnet. Wenn die angegebenen Zinsen nicht ausreichen (oder null), muss ein Teil des Hauptteils des Verkaufs als „nicht angegebene Zinsen“ neu charakterisiert werden.
Schulleiter
Ein Teil jedes Ratenverkaufs wird vom IRS als steuerfreie Kapitalrückzahlung betrachtet. Dieser Betrag kann durch Ausfüllen von Arbeitsblatt A in Publikation 537 ermittelt werden. Der Kapitalbetrag (angepasste Basis) für Ratenverkaufszwecke ist die Summe Ihrer tatsächlich angepassten Basis in der Immobilie zuzüglich etwaiger Vertriebskosten und Abschreibungsrücknahme.
In diesem Beispiel hat Hal 200.000 US-Dollar als bereinigte Basis in seinem Haus. Er muss 100.000 USD für seine Abschreibungsrücknahme und 10.000 USD für Verkaufskosten zurückzählen, um seine angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke zu berechnen. Diese Zahl beträgt 310.000 US-Dollar.
Bruttogewinnprozentsatz
Um den Bruttogewinnprozentsatz zu berechnen, müssen Sie die angepasste Basis für Ratenverkaufszwecke – in diesem Beispiel 310.000 USD – vom Verkaufspreis abziehen, um den Gesamtgewinn zu berechnen. Hier beträgt der Gesamtgewinn 90.000 USD (400.000 USD – 310.000 USD). Teilen Sie als nächstes den Gesamtgewinn durch den Verkaufspreis, der in diesem Fall 22,5% (90.000 USD / 400.000 USD) beträgt, und Sie haben den Bruttogewinnprozentsatz. Um den steuerpflichtigen Gewinn jedes Jahr zu berechnen, multiplizieren Sie diesen Prozentsatz mit dem Betrag der Rate. Somit wird der steuerpflichtige Gewinn von Hal pro Jahr als 11.250 USD (50.000 USD x 22,5%) angesehen.
Es gibt viele Regeln und Vorschriften für den Ratenverkauf, die sorgfältig befolgt werden müssen.
Hypotheken und Vertragspreis
Wenn der Käufer der Immobilie beim Kauf eine Hypothek oder einen anderen Schuldschein annimmt, muss die Kostenbasis der Immobilie um den Betrag der Hypothek / des Schuldscheins reduziert werden. Wenn beispielsweise das Mietobjekt, das Hal für 400.000 USD verkauft hat, eine Hypothek von 100.000 USD hat, wird der Vertragspreis auf 300.000 USD (400.000 USD – 100.000 USD) reduziert.
Wenn der Betrag der Hypothek die gesamte bereinigte Basis der Immobilie überschreitet, muss die Differenz im ersten Jahr als Zahlung ausgewiesen werden und der Vertragspreis wird um diesen Betrag erhöht. Nehmen wir zum Beispiel an, dass Hals Eigentum eine Hypothek von 250.000 USD hat. In diesem Fall muss Hal zusätzlich zur Ratenzahlung im ersten Jahr eine Überzahlung von 50.000 USD melden.
Das Fazit
Es gibt viele Regeln und Vorschriften für den Ratenverkauf, die sorgfältig befolgt werden müssen. Weitere Informationen zu Unterthemen wie Änderungen des Verkaufspreises, den verschiedenen Formen der erhaltenen Zahlungen und, wenn es besser ist, auf eine Ratenzahlungsvereinbarung zu verzichten und stattdessen eine Pauschalzahlung vorzunehmen, finden Sie auf der IRS-Website. Wenden Sie sich wie immer an Ihren Steuerberater, um Ihre spezifische Steuersituation zu besprechen.