Abzug von Zinsen auf Ihre zweite Hypothek
Die Bundesregierung geht davon aus, dass Hypotheken für Eigenheime die größte finanzielle Belastung darstellen, die viele Amerikaner jemals in ihrem Leben tragen werden. Um eine Pause einzulegen (und vermutlich die Menschen zur Teilnahme am Immobilienmarkt zu ermutigen), können Steuerzahler mit dem Internal Revenue Service (IRS) die auf ihre Hypotheken gezahlten Zinsen abziehen.
Aber was ist, wenn Sie eine Zweitwohnungshypothek bekommen? Ist es wichtig, wofür Sie es verwenden? Können Sie Zinsen einfach auf unbestimmte Zeit abziehen?
Wir werden uns eingehend mit den steuerlichen Auswirkungen der Aufnahme einer zweiten Hypothek befassen und Ihnen zeigen, wie Sie Ihren Steuerabzug berechnen und verschiedene Einschränkungen und Fallstricke hervorheben.
Die Grundlagen
Zunächst müssen Sie verstehen, was ein „qualifiziertes Eigenheim“ darstellt (dasjenige, für das ein Hypothekenzinsabzug gilt) und wie der IRS “ Hypothekenzinsen “ und „Hypothekenschulden“ definiert.
Für den Anfang bezieht sich ein „qualifiziertes Zuhause“ entweder auf Ihr Haupthaus, in dem Sie normalerweise leben, oder auf ein zweites Zuhause. Mobilheime, Wohnwagen, Wohnungen und Boote sind alle qualifiziert, solange sie „Schlaf, Koch- und Toiletteneinrichtungen“ haben, wie es die IRS-Veröffentlichung 936 ausdrückt.
Wenn Sie drei oder mehr Immobilien haben, können Sie nur zwei davon als Haupt- und Zweitwohnsitz für ein bestimmtes Jahr beanspruchen. Wenn Sie zufällig eines der Häuser verkaufen, die Sie im Laufe dieses Jahres beansprucht haben, können Sie eine andere Immobilie für den Rest des Jahres als Ihr primäres oder zweites Zuhause betrachten.
Wenn Sie Abzüge für ein Haus geltend machen, das gleichzeitig etwas anderes ist, z. B. ein Mietobjekt oder ein Büro, spielen einige differenzierte Regeln und Berechnungen eine Rolle, die sich darauf beziehen, wie viel Zeit Sie auf dem Gelände verbringen. Sie können sich hier auf Einzelheiten beziehen, aber im Allgemeinen müssen Sie, wenn Sie ein Zweitwohnsitz vermieten, mindestens 14 Tage oder mehr als 10% der Zeit dort leben, die über ein Jahr vermietet wird (je nachdem, welcher Zeitraum länger ist). in der Lage sein, die Hypothekenzinsen darauf abzuziehen. (Wenn Sie dort überhaupt nicht wohnen, sind Sie ein Vermieter, und es kommen ganz andere Regeln ins Spiel: siehe Steuerabzüge für Eigentümer von Mietobjekten ).
Hypothekenzinsen gelten nur für Zinsen, die für Kredite gezahlt werden, die Ihre Wohnung (en) als Sicherheit verwenden. Das beinhaltet:
Das IRS beschreibt drei Kategorien von Hypothekenschulden. Diese variieren je nachdem, wann Sie die Schulden aufgenommen haben und wofür der Erlös verwendet wurde:
- Großväterliche Schulden beziehen sich auf Hypotheken, die am oder vor dem 13. Oktober 1987 von Ihrem Haus besichert wurden (nach deren Inkrafttreten die geltenden Steuervorschriften in Kraft getreten sind).
- Die Schulden für den Erwerb von Eigenheimen beziehen sich auf Hypotheken, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurden und zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet wurden (z. B. Renovierungen, Reparaturen usw.).
- Eigenheimschulden oder -darlehen beziehen sich auf Hypotheken, die nach dem 13. Oktober 1987 aufgenommen wurden und für andere Zwecke verwendet wurden, die nicht mit dem Wohnsitz zusammenhängen, z. B. zur Finanzierung von Studiengebühren, einem neuen Auto, einem Urlaub oder so ziemlich allem anderen, was nicht im Zusammenhang steht ein Haus kaufen, bauen oder verbessern.
Die Abzüge
Das hängt davon ab, welche Art von Schulden Sie bereits haben – und wie viel mehr Sie übernehmen möchten. Wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen, können Sie nur Zinsen für Eigenheimakquisitionsschulden im Wert von 1 Million US-Dollar oder weniger und für Eigenheimschulden im Wert von 100.000 US-Dollar oder weniger insgesamt abziehen. Wenn Sie ledig oder verheiratet sind und separat einreichen, beträgt Ihr Limit 500.000 USD für Eigenheimschulden bzw. 50.000 USD für Eigenheimschulden.
Mit anderen Worten, wenn Ihre Hypothek oder Hypotheken zum Kauf, Bau oder zur Verbesserung Ihres Primär- und / oder Zweitwohnsitzes (Schulden für den Erwerb eines Eigenheims) und eines Gesamtbetrags von 1 Million US-Dollar verwendet werden, können Sie alles abziehen, was Sie an Zinsen gezahlt haben. Wenn Sie beispielsweise einen Zinssatz von 4% für jede der beiden Hypotheken haben, die zusammen 1 Million US-Dollar ergeben, können Sie alle Ihre jährlichen Zinszahlungen von 40.000 US-Dollar abziehen.
Wenn Ihre Schulden für den Erwerb von Eigenheimen beispielsweise 2 Millionen US-Dollar betragen, können Sie nur die Hälfte der Gesamtzinsen abziehen, die Sie in diesem Jahr für Hypotheken im Wert von 2 Millionen US-Dollar gezahlt haben. Wenn dieselben 4% -Zinssätze gelten, können Sie nur 40.000 USD abziehen, anstatt der 80.000 USD, die Sie vermutlich in diesem Jahr an Zinsen gezahlt haben. (Dies ist für jeden zu beachten, der versucht, eine siebenstellige Immobilie zu finanzieren. Siehe Jumbo vs. Konventionelle Hypotheken: Wie sie sich unterscheiden.)
Obwohl diese Grenze nicht für Schulden von Großvätern gilt, können Sie keine zusätzlichen Abzüge für neue Hypotheken vornehmen, wenn Ihre Schulden von Großvätern bereits 1 Million US-Dollar überschreiten. Was ist, wenn Sie nur 900.000 US-Dollar an Großvaterschulden haben? Dann könnten Sie nur Zinsen für zusätzliche Schulden für den Erwerb von Eigenheimen im Wert von 100.000 USD abziehen.
Zumindest ist dies die allgemeine Regel. Das IRS stellt ein Arbeitsblatt zur Verfügung, um Ihre tatsächlichen abzugsfähigen Hypothekenzinsen zu bestimmen.
Der Papierkram
Solange Sie Hypothekenzinsen im Wert von mindestens 600 USD gezahlt haben, erhalten Sie einige Monate vor dem Zeitpunkt der Steuererklärung eine Benachrichtigung von Ihrem Hypothekeninhaber oder Kreditgeber (normalerweise Formular 1040, Anhang A (Einzelabzüge) auszufüllen.
Mit der Kombination aus Eigenheim- und Eigenheimschulden können Sie technisch 1,1 Millionen US-Dollar für Ihr Eigenheim ausleihen. Wenn Sie jedoch eine zusätzliche Verschuldung haben, die diesen Schwellenwert überschreitet, können Sie möglicherweise die Zinsen abziehen, wenn diese Erlöse für einen qualifizierten Aufwand verwendet wurden, z. B. für eine Investition (ebenfalls in Anhang A aufgeführt) oder ein Unternehmen (Anhang C oder C-EZ ).
Refinanzierung, Punkte und Prämien
Wenn Sie eine Hypothek, einschließlich Ihrer zweiten, refinanzieren, können Sie das neue Darlehen bis zum Kapital des vorherigen Darlehens als Eigenheimschuld geltend machen. Alles darüber hinaus wird als Eigenheimschuld behandelt.
Wenn Sie Punkte für die neue Hypothek bezahlen, können Sie diese außerdem über die Laufzeit des Kredits abziehen. Angenommen, Sie refinanzieren einen neuen 30-Jahres – Hypothek, können Sie 1/30 abziehen th von was auch immer Sie jedes Jahr in Punkten bezahlt. Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs oder der Refinanzierung des Hauses (erneut) nicht alle Punkte abgezogen haben, können Sie alle verbleibenden Punkte auf einmal in diesem Jahr abziehen. Sie werden den Abzug in Anhang A, Formular 1040, Zeile 12, einreichen.
Solange Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen 109.000 USD nicht überschreitet (oder 54.500 USD, wenn Sie verheiratet sind und separat einreichen), können Sie auch einige oder alle Ihrer Hypothekenversicherungsprämien abziehen. Dies würde in Ihre Kategorie „Schulden für den Erwerb von Eigenheimen“ fallen.
Das Fazit
Die Steuervorschriften sind kompliziert, das lässt sich nicht leugnen, aber wenn Sie richtig vorgehen, können Sie durch die Bestimmungen Tausende von Dollar pro Jahr sparen. Konsultieren Sie unbedingt einen qualifizierten Steuerberater, bevor Sie sich für eine zweite Hypothek entscheiden.