10 Juni 2021 20:13

Eigenheimkredit

Was ist ein Eigenheimkredit?

Ein Eigenheimdarlehen – auch als Eigenkapitaldarlehen, Eigenheimratendarlehen oder Zweithypothek bezeichnet – ist eine Art von Verbraucherschuld. Eigenheimkredite ermöglichen es Hausbesitzern, Kredite gegen das Eigenkapital ihres Eigenheims aufzunehmen. Der Darlehensbetrag basiert auf der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert des Eigenheims und dem fälligen Hypothekensaldo des Eigenheimbesitzers. Home-Equity-Kredite sind in der Regel festverzinslich, während die typischen alternativen Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) im Allgemeinen variabel verzinslich sind.

Die zentralen Thesen

  • Ein Eigenheimkredit, auch als „Eigenheim-Ratenkredit“ oder „Zweithypothek“ bezeichnet, ist eine Art von Verbraucherschuld.
  • Mit Eigenheimkrediten können Hausbesitzer Kredite gegen das Eigenkapital ihres Wohnsitzes aufnehmen.
  • Die Beträge für Eigenheimkredite basieren auf der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert eines Eigenheims und dem fälligen Hypothekensaldo.
  • Home-Equity-Kredite gibt es in zwei Varianten: festverzinsliche Kredite und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs).
  • Festverzinsliche Eigenheimkredite bieten eine Pauschale, während HELOCs Kreditnehmern revolvierende Kreditlinien anbieten.

Wie ein Eigenheimkredit funktioniert

Im Wesentlichen ähnelt ein Eigenheimkredit einer Hypothek, daher der Name zweite Hypothek. Das Eigenkapital in der Wohnung dient als Sicherheit für den Kreditgeber. Der Betrag, den ein Hausbesitzer ausleihen darf, basiert teilweise auf einem  kombinierten Beleihungsgrad (CLTV) von 80% bis 90% des geschätzten Wertes des Hauses. Natürlich hängen die Höhe des Kredits und der berechnete Zinssatz auch von der Kreditwürdigkeit und der Zahlungshistorie des Kreditnehmers ab.



Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.

Traditionelle Eigenheimkredite haben genau wie herkömmliche Hypotheken eine festgelegte Rückzahlungsfrist. Der Kreditnehmer leistet regelmäßig feste Zahlungen, die sowohl Kapital als auch Zinsen abdecken. Wie bei jeder Hypothek könnte das Haus verkauft werden, um die verbleibenden Schulden zu begleichen, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird.

Ein Eigenheimkredit kann eine gute Möglichkeit sein, das in Ihrem Haus aufgebaute Eigenkapital in Bargeld umzuwandeln, insbesondere wenn Sie dieses Geld in Renovierungsarbeiten investieren, die den Wert Ihres Hauses erhöhen. Denken Sie jedoch immer daran, dass Sie Ihr Haus aufs Spiel setzen. Wenn die Immobilienwerte sinken, können Sie am Ende mehr schulden, als Ihr Haus wert ist.

Wenn Sie umziehen möchten, verlieren Sie möglicherweise Geld beim Verkauf des Hauses oder können sich nicht bewegen. Und wenn Sie das Darlehen zur Tilgung von Kreditkartenschulden erhalten, widerstehen Sie der Versuchung, diese Kreditkartenrechnungen erneut zu erhöhen. Bevor Sie etwas tun, das Ihr Haus in Gefahr bringt, sollten Sie alle Ihre Optionen abwägen.

Besondere Überlegungen

Eigenheimkredite wurden nach dem Steuerreformgesetz von 1986 immer beliebter,  weil sie den Verbrauchern die Möglichkeit boten, eine ihrer wichtigsten Bestimmungen zu umgehen – die Abschaffung von Zinsabzügen für die meisten Verbraucherkäufe. Das Gesetz hinterließ eine große Ausnahme: das Interesse an der Bedienung von Schulden auf Wohnsitzbasis.

DasGesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze von 2017 hat jedoch den Abzug für Zinsen, die für Eigenheimkredite und HELOCs gezahlt werden, bis 2026 ausgesetzt, es sei denn, laut IRS „werden sie verwendet, um das Haus des Steuerzahlers zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern, das das Eigenheim sichert Darlehen.“Die Zinsen für ein Eigenheimdarlehen, das zum Beispiel zur Konsolidierung von Schulden oder zur Bezahlung der College-Ausgaben eines Kindes verwendet wird, sind nicht steuerlich absetzbar.

Vergleichen Sie vor der Aufnahme eines Eigenheimkredits unbedingt die Konditionen und Zinssätze. Wenn Sie sich „nicht nur auf große Banken konzentrieren, sondern stattdessen einen Kredit bei Ihrer örtlichen Kreditgenossenschaft in Betracht ziehen“, empfiehlt Clair Jones, ein Immobilien- und Umzugsexperte, der für Movearoo.com und iMove.com schreibt. „Kreditgenossenschaften bieten manchmal bessere Zinssätze und einen individuelleren Kontoservice, wenn Sie bereit sind, mit einer langsameren Bearbeitungszeit für Anträge umzugehen.“

Wie bei einer Hypothek können Sie eine Casey Fleming, Hypothekenberater bei C2 Financial Corporation und Autor des Darlehensleitfadens: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek, sagt: „Sie sollten vor der Beantragung genau wissen, wo sich Ihr Kredit und Ihr Hauswert befinden, um Geld zu sparen. Besonders bei der Beurteilung [Ihres Hauses], was eine große Ausgabe ist. Wenn Ihre Einschätzung zu niedrig ist, um den Kredit zu unterstützen, ist das Geld bereits ausgegeben. “- und es gibt keine Rückerstattung, wenn Sie sich nicht qualifizieren.

Führen Sie vor der Unterzeichnung – insbesondere wenn Sie das Eigenheimdarlehen zur Schuldenkonsolidierung verwenden – die Zahlen mit Ihrer Bank durch und stellen Sie sicher, dass die monatlichen Zahlungen des Darlehens tatsächlich niedriger sind als die kombinierten Zahlungen aller Ihrer aktuellen Verpflichtungen. Obwohl Eigenheimkredite niedrigere Zinssätze haben, kann Ihre Laufzeit des neuen Kredits länger sein als die Ihrer bestehenden Schulden.



Die Zinsen für ein Eigenheimdarlehen sind nur dann steuerlich absetzbar, wenn das Darlehen zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Eigenheims verwendet wird, das das Darlehen sichert.

Eigenheimkredite vs. HELOCs

Eigenheimkredite bieten dem Kreditnehmer eine einmalige Pauschalzahlung, die über einen festgelegten Zeitraum (in der Regel fünf bis 15 Jahre) zu einem vereinbarten Zinssatz zurückgezahlt wird. Die Zahlung und der Zinssatz bleiben über die Laufzeit des Darlehens gleich. Das Darlehen muss vollständig zurückgezahlt werden, wenn das ihm zugrunde liegende Haus verkauft wird.

Ein HELOC ist eine drehbare Kreditlinie, ähnlich wie eine Kreditkarte, die Sie bei Bedarf für eine vom Kreditgeber festgelegte Laufzeit abrufen, zurückzahlen und dann wieder in Anspruch nehmen können. Auf die Ziehungsfrist (fünf bis 10 Jahre) folgt eine Rückzahlungsfrist, wenn Ziehungen nicht mehr zulässig sind (10 bis 20 Jahre). HELOCs haben normalerweise einen variablen Zinssatz, aber einige Kreditgeber bieten HELOC-Optionen mit festem Zinssatz an.

Vor- und Nachteile eines Eigenheimkredits

Es gibt eine Reihe von entscheidenden Vorteilen für Eigenheimkredite, einschließlich der Kosten, aber es gibt auch Nachteile.

Vorteile

  • Einfach zu bekommen
  • Niedrigere Zinssätze als andere Schulden
  • Möglicher Steuerabzug für gezahlte Zinsen

Nachteile

  • Einfach zu bekommen
  • Mögliche spiralförmige Schulden – daher ist „leicht zu bekommen“ auch ein Nachteil
  • Kann zur Zwangsvollstreckung führen

Vorteile

Eigenheimkredite bieten eine einfache Geldquelle und können wertvolle Werkzeuge für verantwortungsbewusste Kreditnehmer sein. Wenn Sie über eine stabile und verlässliche Einnahmequelle verfügen und wissen, dass Sie den Kredit zurückzahlen können, machen niedrige Zinssätze und mögliche Steuerabzüge Eigenheimkredite zu einer vernünftigen Wahl.

Der Erhalt eines Eigenheimkredits ist für viele Verbraucher recht einfach, da es sich um eine gesicherte Schuld handelt. Der Kreditgeber führt eine Bonitätsprüfung durch und ordnet eine Bewertung Ihres Eigenheims an, um Ihre Kreditwürdigkeit und das kombinierte Kredit-Wert-Verhältnis zu bestimmen.

Der Zinssatz für ein Eigenheimdarlehen ist zwar höher als der einer ersten Hypothek, aber viel niedriger als der für Kreditkarten und andere Verbraucherdarlehen. Dies erklärt, warum der Hauptgrund, warum Verbraucher über einen festverzinslichen Eigenheimkredit Kredite gegen den Wert ihres Eigenheims aufnehmen, die Rückzahlung von Kreditkartenguthaben ist.

Eigenheimkredite sind im Allgemeinen eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie ausleihen müssen und wofür Sie das Geld verwenden. Ihnen wird ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie beim Abschluss vollständig erhalten. „Eigenheimkredite werden im Allgemeinen für größere, teurere Ziele wie Umbau, Bezahlung von Hochschulbildung oder sogar Richard Airey, Kreditsachbearbeiter bei First Financial Mortgage in Portland, Maine.

Nachteile

Das Hauptproblem bei Eigenheimkrediten besteht darin, dass sie für einen Kreditnehmer, der möglicherweise in einen fortwährenden Kreislauf von Ausgaben, Krediten, Ausgaben und tieferen Schulden geraten ist, eine allzu einfache Lösung sein können. Leider ist dieses Szenario so häufig, dass Kreditgeber einen Begriff dafür haben: „ Nachladen “, was im Grunde die Gewohnheit ist, einen Kredit aufzunehmen, um bestehende Schulden abzuzahlen und zusätzliche Kredite freizusetzen, die der Kreditnehmer dann verwendet, um zusätzliche Kredite aufzunehmen Einkäufe.

Das Nachladen führt zu einem spiralförmigen Schuldenzyklus, der die Kreditnehmer häufig davon überzeugt, sich an Eigenheimkredite zu wenden, die einen Betrag von 125% des Eigenkapitals im Haus des Kreditnehmers bieten. Diese Art von Darlehen ist häufig mit höheren Gebühren verbunden, da das Darlehen – da der Darlehensnehmer mehr Geld aufgenommen hat, als das Haus wert ist – nicht vollständig durch Sicherheiten besichert ist. Beachten Sie auch, dass Zinsen für den Teil des Darlehens, der über dem Wert des Eigenheims liegt, niemals steuerlich absetzbar sind.

Bei der Beantragung eines Eigenheimkredits kann die Versuchung bestehen, mehr zu leihen, als Sie sofort benötigen, da Sie die Auszahlung nur einmal erhalten und nicht wissen, ob Sie sich in Zukunft für einen anderen Kredit qualifizieren werden.

Wenn Sie über einen Kredit nachdenken, der mehr wert ist als Ihr Zuhause, ist es möglicherweise Zeit für eine Realitätsprüfung. Konnten Sie nicht im Rahmen Ihrer Möglichkeiten leben, als Sie nur 100% des Eigenkapitals in Ihrem Haus schuldeten? In diesem Fall ist es wahrscheinlich unrealistisch zu erwarten, dass es Ihnen besser geht, wenn Sie Ihre Schulden um 25% zuzüglich Zinsen und Gebühren erhöhen. Dies könnte zu einem schlüpfrigen Abhang für Insolvenz und  Zwangsvollstreckung werden.

Beispiel eines Eigenheimkredits

Angenommen, Sie haben einen Autokredit mit einem Saldo von 10.000 USD zu einem Zinssatz von 9% und einer Restlaufzeit von zwei Jahren. Die Konsolidierung dieser Schulden gegenüber einem Eigenheimkredit mit einem Zinssatz von 4% und einer Laufzeit von fünf Jahren würde Sie tatsächlich mehr Geld kosten, wenn Sie alle fünf Jahre für die Rückzahlung des Eigenheimkredits benötigen würden. Denken Sie auch daran, dass Ihr Haus jetzt als Sicherheit für den Kredit anstelle Ihres Autos dient. Ein Ausfall kann zu einem Verlust führen, und der Verlust Ihres Eigenheims wäre wesentlich katastrophaler als die Übergabe eines Autos.