8 Must-Have-Nummern für die Bewertung einer Immobilieninvestition

Tiefstpreise für Immobilien können einige unerfahrene Immobilieninvestoren anlocken, Konkursgericht ausmachen können.

Hier sind acht Immobilieninvestitionszahlen, die Sie berechnen und bei der Bewertung einer potenziellen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie verwenden müssen.

1. Ihre Hypothekenzahlung

Bei einem normalen Eigenheimbevorzugen die Kreditgeber in der Regel einVerhältnis von Schulden zu Einkommen von insgesamt 36%. Einige steigen jedoch in Abhängigkeit von anderen qualifizierenden Faktoren wie Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihren Barreserven auf bis zu 45%. Dieses Verhältnis vergleicht Ihr monatliches Bruttoeinkommen mit Ihren monatlichen Zahlungsverpflichtungen. Für die Wohngeldzahlung bevorzugen die Kreditgeber eine Bruttoeinkommens-Gesamtwohnungszahlung von 28% bis 33%, abhängig von anderen Faktoren. Für eine Finanzinvestition gehaltenenImmobilien, Freddie Mac sagen Richtlinien,dass die maximale Schulden-to-Income -Ratio von45% ist.1

2. Anzahlungsanforderungen

Während Eigentumswohnungen mit einer Hypothek und nur 3,5% für ein FHA-Darlehen finanziert werden können, erfordern HypothekenfürInvestoren in der Regel eine Anzahlung von 20% bis 25% oder manchmal sogar 40%. Keine der Anzahlungs- oder Abschlusskosten für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie darf aus Geschenkfonds stammen. Einzelne Kreditgeber bestimmen in Abhängigkeit von Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen, Ihrer Kreditwürdigkeit, dem Immobilienpreis und der voraussichtlichen Miete, wie viel Sie für die Qualifizierung eines Kreditsaufbringen müssen.3

3. Mieteinnahmen zu qualifizieren

Während Sie davon ausgehen können, dass die Mietzahlungen Ihres Mieters (hoffentlich) Ihre Hypothek abdecken, sollten Sie kein zusätzliches Einkommen benötigen, um sich für das Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren. Damit die Miete als Einkommen betrachtet werden kann, müssen Sie über eine zweijährige Erfahrung in der Verwaltung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verfügen, eine Mietverlustversicherung für mindestens sechs Monate Bruttomonatsmiete abschließen und negative Mieteinnahmen aus Mietobjekten erzielen als Schulden im Verhältnis von Schulden zu Einkommen betrachtet werden.

4. Preis-Leistungs-Verhältnis

Dieses Verhältnis vergleicht den mittleren Haushaltspreis in einem Gebiet mit dem mittleren Haushaltseinkommen. Im Jahr 2011, nach der Immobilienblase, waren es 3,3, 1988 waren es 3,2 und im Oktober 2020 waren es ungefähr 4,0. Bevor die Immobilienblase zusammenbrach, erreichte sie einen Höchststand von 4,66.5

5. Preis-Leistungs-Verhältnis

Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist eine Berechnung, die die mittleren Immobilienpreise und die mittleren Mieten in einem bestimmten Markt vergleicht. Teilen Sie einfach den mittleren Hauspreis durch die mittlere jährliche Miete, um ein Verhältnis zu generieren. Als allgemeine Faustregel sollten Verbraucher in Betracht ziehen, zu kaufen, wenn das Verhältnis unter 15 liegt, und zu mieten, wenn es über 20 liegt. Märkte mit einem hohen Preis-Miet-Verhältnis bieten normalerweise keine so gute Investitionsmöglichkeit.

6. Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite für eine einzelne Immobilie kann ermittelt werden, indem die gesammelte Jahresmiete durch die Gesamtkosten der Immobilie dividiert und diese Zahl dann mit 100 multipliziert wird, um den Prozentsatz zu erhalten. Die gesamten Immobilienkosten umfassen den Kaufpreis, alle Abschlusskosten und Renovierungskosten.

7. Kapitalisierungsrate

Eine wertvollere Zahl als die Bruttomietrendite ist die Kapitalisierungsrate, auch als Cap-Rate oder Nettomietrendite bezeichnet, da diese Zahl die Betriebskosten für die Immobilie enthält. Dies kann berechnet werden, indem mit der Jahresmiete begonnen und die Jahreskosten abgezogen werden, diese Zahl dann durch die gesamten Immobilienkosten dividiert und die resultierende Zahl mit 100 für den Prozentsatz multipliziert wird. Die Gesamtkosten für Mietobjekte umfassen Reparaturkosten, Steuern, Vermieterversicherungen, Leerstandskosten und Maklergebühren.

8. Cashflow

Wenn Sie Cashflow, der am häufigsten auftritt, wenn ein Investor zu viel Kredite aufgenommen hat, um die Immobilie zu kaufen, kann zu einem Ausfall des Kredits führen, es sei denn, Sie können die Immobilie mit Gewinn verkaufen.

Das Fazit

Nachdem Sie alle diese Berechnungen durchgeführt haben, können Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen, ob eine bestimmte Immobilie eine wertvolle Investition oder eine Zitrone ist.