Darlehen der Bundeswohnungsverwaltung (FHA)
Was ist ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA)?
Ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) ist eine Hypothek, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert und von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgegeben wird. FHA-Kredite sind für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen konzipiert. Sie erfordern eine niedrigere Mindestanzahlung und niedrigere Kredit-Scores als viele herkömmliche Kredite.
Im Jahr 2020 können Sie mit einem FHA-Darlehen bis zu 96,5% des Wertes eines Eigenheims ausleihen. Dies bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 3,5% leisten müssen. Sie benötigen einen Kredit-Score von mindestens 580, um sich zu qualifizieren. Wenn Ihr Kredit-Score zwischen 500 und 579 liegt, können Sie trotzdem ein FHA-Darlehen erhalten, solange Sie eine Anzahlung von 10% leisten können. Bei FHA-Darlehen kann Ihre Anzahlung aus Ersparnissen, einem finanziellen Geschenk eines Familienmitglieds oder einem Zuschuss für die Anzahlungshilfe stammen.
Aufgrund ihrer vielen Vorteile sind FHA-Kredite bei Erstkäufern beliebt.
Die zentralen Thesen
- Bei den Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) handelt es sich um staatlich abgesicherte Hypotheken für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, die möglicherweise unterdurchschnittliche Kredit-Scores aufweisen.
- Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) erfordern eine niedrigere Mindestanzahlung und eine niedrigere Kreditwürdigkeit als viele herkömmliche Darlehen.
- Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) werden von von der FHA zugelassenen Banken und Kreditinstituten vergeben. Diese Institutionen bewerten Ihre Qualifikationen für das Darlehen.
- Um die Garantie der FHA zu gewährleisten, müssen Kreditnehmer, die sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren, auch eine Hypothekenversicherung abschließen, und es werden Prämienzahlungen an die FHA geleistet.
Grundlegendes zu Darlehen der Federal Housing Administration (FHA)
Es ist wichtig zu beachten, dass die FHA Ihnen bei einem FHA-Darlehen kein Geld für eine Hypothek leiht. Stattdessen erhalten Sie einen Kredit von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber wie einer Bank oder einem anderen Finanzinstitut. Die FHA garantiert jedoch das Darlehen. Einige Leute bezeichnen es aus diesem Grund als FHA-versichertes Darlehen.
Um die Garantie der FHA zu gewährleisten, müssen Kreditnehmer, die sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren, auch eine Hypothekenversicherung abschließen, und es werden Prämienzahlungen an die FHA geleistet. Ihr Kreditgeber trägt ein geringeres Risiko, da die FHA eine Forderung an den Kreditgeber zahlt, wenn Sie mit dem Kredit in Verzug geraten.
Während FHA-Darlehen (Federal Federal Housing Administration Loans) niedrigere Anzahlungen und Kredit-Scores erfordern als herkömmliche Darlehen, stellen sie andere strenge Anforderungen.
Geschichte des Darlehens der Bundeswohnungsverwaltung (FHA)
Der Kongress schuf 1934 während der Weltwirtschaftskrise die Federal Housing Administration. Zu dieser Zeit war die Wohnungswirtschaft in Schwierigkeiten: Die Ausfall- und Zwangsvollstreckungsraten waren in die Höhe geschossen, die Kredite waren auf 50% des Marktwerts einer Immobilie begrenzt, und die Hypothekenkonditionen – einschließlich kurzer Rückzahlungspläne in Verbindung mit Ballonzahlungen – waren für viele Eigenheimkäufer schwer zu erfüllen. Infolgedessen waren die USA in erster Linie eine Nation von Mietern, und nur etwa 40% der Haushalte besaßen ihre Häuser.
Um den Wohnungsmarkt anzukurbeln, hat die Regierung die FHA geschaffen. Bundesversicherte Darlehensprogramme, die das Kreditgeberrisiko reduzierten, erleichterten es den Kreditnehmern, sich für Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren. Die Wohneigentumsquote in den USA stieg stetig an und erreichte laut Untersuchungen der Federal Reserve Bank von St. Louis im Jahr 2004 ein Allzeithoch von 69,2%. Ab dem zweiten Quartal 2020 liegt sie bei 67,9%.
Arten von FHA-Darlehen
Neben traditionellen Hypotheken bietet die FHA mehrere andere Darlehensprogramme an.
Hypothek zur Umwandlung von Eigenheimen (HECM)
Dies ist ein umgekehrtes Hypothekenprogramm, das Senioren ab 62 Jahren dabei hilft, das Eigenkapital in ihren Häusern in Bargeld umzuwandeln, während das Eigentum an den Häusern erhalten bleibt. Sie wählen, wie Sie das Geld entweder als festen monatlichen Betrag oder als Kreditlinie (oder als Kombination aus beiden) abheben möchten.
FHA 203 (k) Verbesserungsdarlehen
Dieses Darlehen berücksichtigt die Kosten für bestimmte Reparaturen und Renovierungen des Darlehens. Mit diesem einen Darlehen können Sie Geld sowohl für den Kauf eines Eigenheims als auch für Renovierungsarbeiten ausleihen. Dies kann einen großen Unterschied machen, wenn Sie nach einer Anzahlung nicht viel Bargeld zur Verfügung haben.
FHA Energieeffiziente Hypothek
Dieses Programm ähnelt dem FHA 203 (k) Improvement Loan-Programm, zielt jedoch auf Upgrades ab, mit denen Sie Ihre Stromkosten senken können, z. B. neue Isolierungen oder die Installation neuer Solar- oder Windenergieanlagen. Die Idee ist, dass energieeffiziente Häuser niedrigere Betriebskosten haben, die Rechnungen senken und mehr Einkommen für Hypothekenzahlungen zur Verfügung stellen.
§ 245 (a) Darlehen
Dies ist ein Programm für Kreditnehmer, die eine Einkommenssteigerung erwarten. Im Rahmen des Programms gemäß Abschnitt 245 (a) beginnt die abgestufte Zahlungshypothek mit niedrigeren anfänglichen monatlichen Zahlungen, die sich im Laufe der Zeit allmählich erhöhen, und die wachsende Eigenkapitalhypothek hat eine Erhöhung der monatlichen Kapitalzahlungen geplant, die zu kürzeren Darlehenslaufzeiten führen.
Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) im Vergleich zu konventionellen Hypotheken
FHA-Darlehen stehen Personen mit einem Kredit-Score von nur 500 zur Verfügung. Wenn Ihr Kredit-Score zwischen 500 und 579 liegt, können Sie sich möglicherweise ein FHA-Darlehen sichern, wenn Sie sich eine Anzahlung von 10% leisten können. Wenn Ihre Kredit-Score 580 oder höher ist, können Sie ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung für nur 3,5% Anzahlung erhalten. Zum Vergleich: In der Regel benötigen Sie einen Kredit-Score von mindestens 620 und eine Anzahlung zwischen 3% und 20%, um sich für eine herkömmliche Hypothek zu qualifizieren.
Für ein FHA-Darlehen – oder eine Hypothek jeglicher Art – müssen mindestens zwei Jahre vergangen sein, seit der Kreditnehmer ein Insolvenzereignis erlebt hat (es sei denn, Sie können nachweisen, dass das Insolvenzereignis auf einen unkontrollierbaren Umstand zurückzuführen ist). Sie müssen mindestens drei Jahre von allen Zwangsvollstreckungsereignissen für Hypotheken entfernt sein und nachweisen, dass Sie auf die Wiederherstellung eines guten Kredits hinarbeiten. Wenn Sie mit Ihren Bundesstudienkrediten oder Einkommenssteuern in Verzug sind, sind Sie nicht qualifiziert.
Besondere Überlegungen
Hypothekenversicherungsprämien
Für ein FHA-Darlehen müssen Sie zwei Arten von Hypothekenversicherungsprämien (MIP) zahlen – einen MIP im Voraus und einen jährlichen MIP (der monatlich berechnet wird). Im Jahr 2020 entspricht der MIP im Voraus 1,75% des Grunddarlehensbetrags.
Sie können den MIP entweder zum Zeitpunkt des Abschlusses im Voraus bezahlen oder er kann in das Darlehen aufgenommen werden. Wenn Sie beispielsweise ein Wohnungsbaudarlehen für 350.000 USD erhalten, zahlen Sie im Voraus einen MEP von 1,75% x 350.000 USD = 6.125 USD. Diese Zahlungen werden auf ein Treuhandkonto überwiesen, das vom US-Finanzministerium eingerichtet wurde. Wenn Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten, werden diese Mittel für Hypothekenzahlungen verwendet.
Obwohl der Name etwas irreführend ist, leisten die Kreditnehmer tatsächlich jeden Monat jährliche MIP-Zahlungen.(Mit anderen Worten, jährliche MIP-Zahlungen erfolgen nicht jährlich.) Die Zahlungen reichen von 0,45% bis 1,05% des Grunddarlehensbetrags. Die Zahlungsbeträge unterscheiden sich auch in Abhängigkeit von der Höhe des Darlehens, der Laufzeit des Darlehens und dem ursprünglichen Beleihungswert (LTV). Die typischen MIP-Kosten betragen normalerweise 0,85% des Darlehensbetrags.
Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 350.000 USD haben, leisten Sie jährliche MIP-Zahlungen in Höhe von 0,85% x 350.000 USD = 2.975 USD (oder 247,92 USD monatlich). Diese monatlichen Prämien werden zusätzlich zur einmaligen Vorauszahlung des MEP gezahlt.
Abhängig von der Laufzeit des Darlehens und dem LTV leisten Sie jährliche MIP-Zahlungen für entweder 11 Jahre oder die Laufzeit des Darlehens.
Möglicherweise können Sie den von Ihnen gezahlten Betrag in Prämien abziehen. Sie müssen jedoch Ihre Abzüge auflisten, anstatt den Standardabzug zu verwenden, um dies zu tun.
Qualifikation für ein FHA-Darlehen
Ihr Kreditgeber bewertet Ihre Qualifikationen für ein FHA-Darlehen wie jeder Hypothekenantragsteller. Anstatt Ihre Kreditauskunft zu verwenden, kann ein Kreditgeber jedoch Ihre Arbeitshistorie der letzten zwei Jahre (sowie andere Aufzeichnungen zur Zahlungshistorie, wie z. B. Nebenkosten- und Mietzahlungen) einsehen. Solange Sie einen guten Kredit wiederhergestellt haben, können Sie sich dennoch für einen FHA-Kredit qualifizieren, wenn Sie Konkurs oder Zwangsvollstreckung durchlaufen haben. Es ist wichtig zu beachten, dass als Faustregel gilt: Je niedriger Ihre Kreditwürdigkeit und Anzahlung ist, desto höher ist der Zinssatz, den Sie für Ihre Hypothek zahlen.
Neben dem Kredit-Score und den Anzahlungskriterien gibt es spezielle FHA-Hypothekenanforderungen für die Kreditvergabe, die von der FHA für diese Kredite festgelegt wurden. Ihr Kreditgeber muss ein von der FHA zugelassener Kreditgeber sein und Sie müssen eine feste Beschäftigungsgeschichte haben oder in den letzten zwei Jahren für denselben Arbeitgeber gearbeitet haben.
Wenn Sie selbstständig sind, benötigen Sie zwei Jahre erfolgreiche Selbstständigkeit. Dies kann durch Steuererklärungen und eine aktuelle Bilanz sowie eine Gewinn- und Verlustrechnungdokumentiert werden. Wenn Sie weniger als zwei Jahre, aber mehr als ein Jahr selbstständig waren, sind Sie möglicherweise weiterhin berechtigt, wenn Sie in den zwei Jahren vor der Selbständigkeit eine solide Arbeits- und Einkommensgeschichte haben (und die Selbständigkeit ist im gleichen oder einem verwandten Beruf). Sie müssen über eine gültige Sozialversicherungsnummer verfügen, Ihren rechtmäßigen Wohnsitz in den USA haben und volljährig sein (gemäß den Gesetzen Ihres Bundesstaates), um eine Hypothek zu unterzeichnen.
In der Regel muss die zu finanzierende Immobilie Ihr Hauptwohnsitz sein und sich in Eigenbesitz befinden. Mit anderen Worten, das FHA-Darlehensprogramm ist nicht für Investitions- oder Mietobjekte vorgesehen. Einzel- und Doppelhäuser, Stadthäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen im Rahmen von FHA-genehmigten Eigentumswohnungsprojekten können alle von der FHA finanziert werden.
Ihr Front-End-Verhältnis (Ihre Hypothekenzahlung, HOA-Gebühren, Grundsteuern, Hypothekenversicherung und Hausbesitzerversicherung) muss weniger als 31% Ihres Bruttoeinkommens betragen. In einigen Fällen werden Sie möglicherweise mit einer Quote von 40% genehmigt.
Ihre Back-End-Quote (Ihre Hypothekenzahlung und alle anderen monatlichen Verbraucherschulden) muss weniger als 43% Ihres Bruttoeinkommens betragen. Es ist jedoch möglich, eine Genehmigung mit einem Anteil von bis zu 50% zu erhalten. Außerdem benötigen Sie eine Immobilienbewertung von einem von der FHA zugelassenen Gutachter, und das Haus muss bestimmte Mindeststandards erfüllen. Wenn das Haus diese Standards nicht erfüllt und der Verkäufer den erforderlichen Reparaturen nicht zustimmt, müssen Sie die Reparaturen beim Schließen bezahlen. (In diesem Fall werden die Gelder bis zur Reparatur in einem Treuhandkonto aufbewahrt.)
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Eine Einschränkung von FHA-Darlehen besteht darin, dass sie außerhalb der Grenzen liegen, wie viel Sie ausleihen können. Diese werden von der Region festgelegt, in der Sie leben. Niedrigpreisgebiete haben eine niedrigere Grenze (als „Untergrenze“ bezeichnet) als das übliche FHA-Darlehen, und Hochkostengebiete haben einen höheren Wert (als „Boden“ bezeichnet) „Decke“).
Darüber hinaus gibt es Regionen mit „besonderen Ausnahmen“ – einschließlich Alaska, Hawaii, Guam und den US-amerikanischen Jungferninseln , in denen sehr hohe Baukosten die Grenzen noch höher machen.Überall sonst liegt die Grenze beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung bei 115% des mittleren Eigenheimpreises des Landkreises.
In der folgenden Tabelle sind die Kreditlimits für 2020 aufgeführt:
FHA-Darlehensentlastung
Sobald Sie ein FHA-Darlehen haben, haben Sie möglicherweise Anspruch auf Darlehensentlastung, wenn Sie eine legitime finanzielle Notlage wie Einkommensverlust oder Erhöhung der Lebenshaltungskosten erlebt haben oder Schwierigkeiten haben, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu leisten. Das FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) kann Ihnen beispielsweise dabei helfen, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, indem Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung dauerhaft auf ein erschwingliches Niveau senken.
Um ein vollständiger Teilnehmer am Programm zu werden, müssen Sie einen Testzahlungsplan erfolgreich abschließen, in dem Sie drei geplante Zahlungen – pünktlich – zum niedrigeren, geänderten Betrag ausführen.
Das Fazit
Ein FHA-Darlehen mag zwar großartig klingen, ist aber nicht jedermanns Sache. Es hilft nicht denen mit Kredit-Scores unter 500. Für diejenigen mit schlechten Krediten kann ein persönlicher Kredit eine bessere Option sein, um in Betracht zu ziehen. Auf der anderen Seite ist es für angehende Hausbesitzer, die sich eine hohe Anzahlung leisten können, möglicherweise besser, eine herkömmliche Hypothek aufzunehmen. Es ist wahrscheinlicher, dass sie durch die niedrigeren Zinssätze und Hypothekenversicherungsprämien, die herkömmliche Kreditgeber bieten, langfristig mehr Geld sparen können.
FHA-Kredite wurden nicht geschaffen, um potenziellen Hausbesitzern zu helfen, die am oberen Ende des Preisspektrums einkaufen. Vielmehr wurde das FHA-Darlehensprogramm ins Leben gerufen, um Käufer von Eigenheimen mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu unterstützen, insbesondere solche mit begrenztem Bargeld, das für eine Anzahlung gespart wurde. “
Wenn Sie ein Haus kaufen, sind Sie möglicherweise für zusätzliche Auslagen verantwortlich, wie z. B. Gebühren für die Kreditaufnahme, Anwaltsgebühren und Bewertungskosten. Einer der Vorteile einer FHA-Hypothek besteht darin, dass der Verkäufer, der Bauherr oder der Kreditgeber einen Teil dieser Abschlusskosten in Ihrem Namen bezahlen kann. Wenn es dem Verkäufer schwer fällt, einen Käufer zu finden, bietet er möglicherweise an, Ihnen beim Abschluss zu helfen, um Anreize für das Geschäft zu schaffen.