Hat sich der Immobilien- oder Aktienmarkt historisch besser entwickelt?

Für den Großteil der US-Geschichte – oder zumindest soweit verlässliche Informationen zurückreichen – sind die Immobilienpreise nur geringfügig stärker gestiegen als die Inflationsrate der Wirtschaft. Lediglich in der Zeit zwischen 1990 und 2006, der sogenannten Großen Moderation, konnten die Immobilienrenditen mit denen des Aktienmarktes konkurrieren. Der Aktienmarkt hat durchweg mehr Booms und Busts als der Immobilienmarkt hervorgebracht, aber auch insgesamt bessere Renditen erzielt.

Alle Ergebnisse, die sich aus dem Vergleich der relativen Wertentwicklung von Aktien und Immobilienpreisen ergeben, hängen vom untersuchten Zeitraum ab. Die Betrachtung der Renditen nur aus dem 21. Jahrhundert sieht ganz anders aus als die Renditen, die den größten Teil oder das gesamte 20. Jahrhundert umfassen.

Historische Beweise

Zuverlässige Daten zum Wert von Immobilien in den USA sind vor den 1920er Jahren relativ trübe. Laut demCase-Shiller Housing Index stieg die durchschnittliche annualisierte Rendite von Wohnimmobilien zwischen 1928 und 2013 um 3,7 %. Aktien rentierten im selben Zeitraum annualisiert um 9,5%.1

Die inflationsbereinigte Aufwertung des Dow Jones Industrial Average (DJIA) betrug im gleichen Zeitraum von 84 Jahren 1,9% pro Jahr. Im Laufe der Zeit führte dieser Unterschied zu einer fünffach höheren Performance für den Aktienmarkt.

Es gibt jedoch nicht viele Anleger mit einem Anlagehorizont von 84 Jahren. Nehmen Sie einen anderen Zeitraum: die 38 Jahre zwischen 1975 und 2013. Eine Investition von 100 US-Dollar in ein durchschnittliches Eigenheim (gemäß dem Immobilienpreisindex der Federal Housing Finance Agency (FHFA)) im Jahr 1975 wäre bis 2013 auf etwa 500 US-Dollar angewachsen. Eine ähnliche Investition von 100 US-Dollar in den S&P 500 in diesem Zeitraum wäre auf etwa 1.600 US-Dollar angewachsen.

Äpfel und Orangen

Während sowohl Aktienkurse als auch Immobilienpreise den Marktwert eines Vermögenswerts widerspiegeln, sollte man Häuser und Aktien nicht nur nach Marktrenditen vergleichen.

Aktien stellen eine Beteiligung an einem börsennotierten Unternehmen dar. Sie sind keine materiellen, physischen Vermögenswerte und dienen keinem anderen Zweck als einer Wertaufbewahrung und einem liquiden Sicherheitsinstrument. Zwar gibt es einen Grund, dass der Aktienmarkt insgesamt real gewinnen würde, zu glauben, ist Wert im Laufe der Zeit (im Gegensatz zu nominal gegen), gibt es wenig Grund zu der Annahme, dass ein einziges Lager in wachsen soll Permanenz.

Immobilien sind nicht wie Aktien. Manche spekulieren mit Immobilienpreisen, aber Gewerbe- und Wohnimmobilien erfüllen handfeste Funktionen. Die Menschen leben in Häusern und Eigentumswohnungen. Unternehmen operieren von Gewerbeimmobilien aus. Physisches Eigentum hat an und für sich einen Wert.

Dies führt zu zwei widersprüchlichen Phänomenen. Einerseits sollen bestehende Immobilienstrukturen durch Abnutzung und Wertminderung im Laufe der Zeit naturgemäß an Wert verlieren. Ein unverändertes Eigenheim hat keinen Grund, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen; Alle Böden, Decken, Geräte und Isolierungen altern und verlieren an Wert.

Andererseits waren die durchschnittlichen Wohnungen aus dem Jahr 2015 den durchschnittlichen Wohnungen aus dem Jahr 1915 wohl überlegen. Während Bestandsbauten nicht an Wert gewinnen sollten, sollten Neubauten aufgrund ihrer baulichen und funktionalen Verbesserungen wertvoller sein.