Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek

Sie können Ihre Hypothek als das Darlehen betrachten, das Ihnen beim Kauf Ihres Hauses geholfen hat. Investoren sehen eine Hypothek jedoch als Strom zukünftiger Cashflows. Diese Cashflows werden auf dem sekundären Hypothekenmarkt gekauft, verkauft, gestrippt, tranchiert und verbrieft. Da die meisten Hypotheken zum Verkauf stehen, ist der Hypotheken-Zweitmarkt extrem gross und sehr liquide.

Vom Entstehungszeitpunkt bis zu dem Zeitpunkt, an dem die monatliche Zahlung eines Kreditnehmers bei einem Anleger als Teil eines hypothekenbesicherten Wertpapiers (MBS), eines forderungsbesicherten Wertpapiers (ABS), einer besicherten Hypothekenverpflichtung (CMO) oder einer besicherten Schuldverpflichtung ( CDO) Zahlung gibt es mehrere verschiedene Institute, die alle einen gewissen Prozentsatz der Anfangsgebühren und/oder monatlichen Cashflows ausmachen.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie der Hypotheken-Zweitmarkt funktioniert und stellen Ihnen seine wichtigsten Teilnehmer vor.

An diesem Markt gibt es vier Hauptteilnehmer: den Hypothekengeber, den Aggregator, den Effektenhändler und den Anleger.

1. Der Hypothekengeber

Der Hypothekengeber ist das erste Unternehmen, das auf dem sekundären Hypothekenmarkt tätig ist. Hypothekengeber sind Privatkundenbanken, Hypothekenbanken und Hypothekenmakler. Während die Banken ihre traditionellen Finanzierungsquellen zu schließen Darlehen verwenden, Hypothekenbanken verwenden in der Regel, was als bekannt Lagerkreditlinie Fonds Darlehen. Die meisten Banken und fast alle Hypothekenbanken verkaufen neu begebene Hypotheken schnell auf dem Sekundärmarkt.

Ein Unterschied ist, dass Banken und Hypothekenbanker ihre eigenen Mittel verwenden, um Hypotheken zu schließen, und Hypothekenmakler dies nicht tun. Hypothekenmakler treten vielmehr als unabhängige Agenten für Banken oder Hypothekenbanker auf und bringen diese mit Kunden (Kreditnehmern) zusammen.

Je nach Größe und Ausgereiftheit kann ein Hypothekengeber jedoch Hypotheken für einen bestimmten Zeitraum aggregieren, bevor er das gesamte Paket verkauft; es könnte auch einzelne Kredite verkaufen, sobald sie vergeben wurden. Für einen Originator besteht ein Risiko, wenn er eine Hypothek hält, nachdem ein Zinssatz notiert und von einem Kreditnehmer festgeschrieben wurde. Wenn die Hypothek zum Zeitpunkt der Sperrung des Zinssatzes durch den Kreditnehmer nicht gleichzeitig auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, können sich die Zinssätze ändern, wodurch sich der Wert der Hypothek auf dem Sekundärmarkt und letztendlich der Gewinn, den der Originator mit der Hypothek erzielt, ändern.

Originatoren, die Hypotheken aggregieren, bevor sie sie verkaufen, sichern ihre Hypothekenpipelines häufig gegen Zinsänderungen ab. Es gibt eine spezielle Art von Transaktion, die als Best-Effort Trade bezeichnet wird und für den Verkauf einer einzelnen Hypothek konzipiert ist, sodass der Originator keine Hypothek mehr absichern muss. Kleinere Originatoren verwenden in der Regel Best-Effort-Trades.

Im Allgemeinen verdienen Hypothekengeber Geld mit den Gebühren, die für die Entstehung einer Hypothek erhoben werden, und der Differenz zwischen dem einem Kreditnehmer gewährten Zinssatz und der Prämie, die ein Sekundärmarkt für diesen Zinssatz zahlt.

2. Der Aggregator

Aggregatoren sind das nächste Unternehmen in der Reihe der sekundären Hypothekenmarktteilnehmer. Aggregatoren sind große Hypothekengeber mit Verbindungen zu Wall-Street-Firmen und staatlich geförderten Unternehmen (GSEs), wie Fannie Mae und Freddie Mac. Aggregatoren kaufen neu begebene Hypotheken von kleineren Originatoren und bilden zusammen mit ihren eigenen Hypotheken Hypothekenpools, die sie entweder in hypothekenbesicherten Eigenmarken (in Zusammenarbeit mit Wall Street-Firmen) verbriefen oder hypothekenbesicherte Wertpapiere von Agenturen bilden (indem sie durch GSE).

Ähnlich wie Originatoren müssen Aggregatoren die Hypotheken in ihren Pipelines ab dem Zeitpunkt, zu dem sie sich zum Kauf einer Hypothek verpflichten, über den Verbriefungsprozess bis zum Verkauf des MBS an einen Wertpapierhändler absichern. Die Absicherung einer Hypothekenpipeline ist aufgrund des Fallout und Spread Risikos eine komplexe Aufgabe. Aggregatoren erzielen Gewinne aus der Differenz zwischen dem Preis, den sie für Hypotheken zahlen, und dem Preis, zu dem sie die durch diese Hypotheken gedeckten MBS verkaufen können, abhängig von ihrer Absicherungseffektivität.

3. Effektenhändler

Nachdem ein MBS gegründet wurde (und manchmal bevor es gebildet wird, abhängig von der Art des MBS), wird es an einen Wertpapierhändler verkauft. Die meisten Brokerfirmen an der Wall Street verfügen über MBS- Trading-Desks. Händler an diesen Schreibtischen machen alle möglichen kreativen Dinge mit MBS und Hypotheken-Ganzkrediten; das Endziel besteht darin, sie als Wertpapiere an Investoren zu verkaufen. Händler verwenden häufig MBSs, um CMO, ABS und CDOs zu strukturieren. Diese Geschäfte können so strukturiert werden, dass sie im Vergleich zu den zugrunde liegenden MBS oder ganzen Darlehen unterschiedliche und etwas bestimmte Vorauszahlungsmerkmale und verbesserte Kreditratings aufweisen. Händler machen einen Spread im Preis, zu dem sie MBS kaufen und verkaufen, und versuchen Arbitragegewinne zu erzielen, indem sie die jeweiligen CMO, ABS- und CDO-Pakete strukturieren.

4. Investoren

Investoren sind die Endnutzer von Hypotheken. Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen, Banken, GSEs und Hedgefonds sind große Investoren in Hypotheken. MBS, CMOs, ABS und CDOs bieten Anlegern eine breite Palette potenzieller Renditen basierend auf unterschiedlichen Bonitäts und Zinsrisiken.

Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen und Banken investieren in der Regel in hoch bewertete Hypothekenprodukte. Bestimmte Tranchen der verschiedenen strukturierten Hypothekengeschäfte werden von diesen Anlegern aufgrund ihres Vorfälligkeits- und Zinsrisikoprofils gesucht. Hedgefonds sind typischerweise Großinvestoren in Hypothekenprodukte mit niedriger Bonität und strukturierten Hypothekenprodukten mit einem höheren Zinsrisiko.

Von allen Hypothekeninvestoren haben die GSEs die größten Portfolios. Die Art des Hypothekenprodukts, in das sie investieren können, wird weitgehend vom Bundesamt für Wohnungsunternehmen geregelt.

Die Quintessenz

Nur wenige Kreditnehmer wissen, inwieweit ihre Hypothek zerlegt, gewürfelt und gehandelt wird. Innerhalb weniger Wochen, vielleicht eines Monats, kann eine Hypothek ab dem Zeitpunkt der Vergabe Teil eines CMO, ABS oder CDO werden. Der Endnutzer einer Hypothek kann ein Hedgefonds sein, der direktionale Zinswetten abschließt oder gehebelte Positionen nutzt, um kleine Unregelmäßigkeiten bei der relationalen Preisgestaltung auszunutzen, oder es könnte die Zentralbank eines anderen Landes sein, die die Kreditwürdigkeit einer MBS-Agentur mag.

Andererseits könnte es sich um eine Versicherungsgesellschaft mit Sitz in Brüssel handeln, die von der Duration und dem Konvexitätsprofil einer bestimmten Tranche bei einem ABS, CMO oder CDO-Deal angezogen wird. Der sekundäre Hypothekenmarkt ist riesig, liquide und komplex mit mehreren Instituten, die alle bestrebt sind, ein Stück vom Hypothekenkuchen zu konsumieren.