Diversifikation mit Immobilien und Infrastruktur

Immobilien sind zweifellos ein wesentliches Element der Vermögensallokation und sollten Bestandteil jedes institutionellen oder persönlichen Anlageportfolios sein. Zunehmend an Bedeutung gewinnt auch die Infrastruktur, die ähnliche Vorteile wie Immobilien hat. Basierend auf Forschungen der Universität Regensburg in Deutschland werden in diesem Artikel einige der wichtigsten Fragen der Asset Allocation in diesem Zusammenhang betrachtet.

Sowohl Immobilien als auch Infrastruktur stellen gerade in Bärenmärkten attraktive Investments für risikoscheue Anleger dar. Es gibt Ähnlichkeiten und Unterschiede zwischen den beiden, und Sie können ein wirklich optimales Portfolio erstellen, indem Sie sie vollständig nutzen.

Diversifikation durch Immobilien und Infrastruktur

Die Diversifikationsvorteile direkter und indirekter Immobilienanlagen sind bekannt, und die Rolle der Diversifikation in institutionellen Portfolios wurde ausführlich untersucht. Die unterschiedlichen Korrelationen zu Aktien und Anleihen sind äußerst hilfreich, um Portfoliovolatilität zu vermeiden.

In den USA besteht in vielerlei Hinsicht ein enormer Investitions- und Verbesserungsbedarf in die Infrastruktur, der Markt bietet also viel Potenzial. Nahezu alle Anleger sollten dieses Potenzial nutzen, um sich besser denn je und in einem äußerst zukunftsträchtigen Sektor zu diversifizieren.

In der Vergangenheit wurde der Infrastruktur, zusammen mit anderen alternativen Anlagen wie Rohstoffen und Private Equity, relativ weniger Aufmerksamkeit geschenkt. Es gab eine Abkehr von den klassischen Portfolios der alten Schule aus Aktien, Anleihen, Bargeld und Immobilien.

Insbesondere die Allokation in Immobilien könnte betroffen sein, wenn alternative Anlagen die Renditen gegenüber konventionellen Anlagen deutlich diversifizieren. Tatsächlich ist die Infrastruktur in den Mittelpunkt der Aufmerksamkeit gerückt und hat ihren Weg in institutionelle Portfolios und in geringerem Maße in private Portfolios gefunden.

Was die Infrastruktur so attraktiv macht, ist, dass sie in Bezug auf große Losgrößen und Illiquidität den direkten Immobilien sehr ähnlich erscheint, aber auch allgemeine Stabilität und stabile Cashflows bietet. Die Infrastrukturforschung hinkt der der Immobilienforschung hinterher, und Tobias Dechant und Konrad Finkenzeller aus Regensberg haben versucht, diese Lücke zu schließen.

Portfoliooptimierung mit Immobilien und Infrastruktur

Dieses Forschungsprojekt, und frühere Arbeiten auf dem Gebiet zeigen, dass die direkte Infrastruktur ist ein wichtiges Element der Portfoliodiversifizierung  und dass Firmen neigen dazu, Immobilien overallocate, wenn sie in der Infrastruktur investieren nicht auch tun. Dies ist ein wichtiges Ergebnis, da Infrastruktur für risikoscheue Anleger sehr hilfreich ist – insbesondere in Abschwungphasen an den Aktienmärkten.

Die empfohlenen relativen Beträge, die in diese beiden Anlageklassen investiert werden sollten, variieren stark. Die Spanne reicht von null bis zu 70 % (hauptsächlich in Immobilien), je nach Zeitrahmen, Marktlage und Marktsituation Methoden zur Ermittlung des Optimums.

Der für Immobilien- und Infrastrukturzuweisungen üblicherweise empfohlene maximale Gesamtbetrag beträgt etwa 25 % und liegt damit deutlich über den tatsächlichen institutionellen Zuweisungen. Zu beachten ist, dass eine effiziente Allokation in der Praxis von zahlreichen Faktoren und Parametern abhängt und sich kein bestimmter Mix als dauerhaft überlegen erweist.

Auch die Mischung aus Immobilien und Infrastruktur ist umstritten, doch eine Studie von Terhaar et al.(2003) legt beispielsweise eine gleichmäßige Aufteilung nahe. Einige Experten glauben, dass jeweils etwa 5 % ausreichen. In Krisenzeiten kann dies drei- oder sogar viermal höher sein.

Ein weiteres wichtiges Ergebnis ist, dass Immobilien und Infrastruktur im Hinblick auf die Diversifikation nützlicher sein können als durch die tatsächlichen Renditen. Angesichts der Kontroverse um eine effektive Asset Allocation und der Turbulenzen auf den Immobilienmärkten ist dies ein wichtiges Thema. Letzteres unterstreicht die Vorteile der Nutzung nicht nur von Immobilien, sondern auch von Infrastruktur.

Bedeutsam ist auch die Erkenntnis, dass sich die angestrebte Rendite auf das angemessene Immobilienniveau auswirkt. Anleger mit höheren Renditezielen für das Portfolio (die mehr verdienen möchten, aber mit mehr Risiko) möchten möglicherweise weniger in Immobilien und Infrastruktur investieren. Dies hängt stark von der Verfassung dieser Märkte im Verhältnis zu den Aktienmärkten ab, ob sich diese in einer Aufwärts- oder Abwärtsphase befinden.

Die genaue Zuordnung zu Immobilien und Infrastruktur hängt von verschiedenen Parametern ab. Neben der oben erwähnten erwarteten Portfoliorendite stellt sich auch die Frage nach der Risikodefinition. Andere relevante Faktoren sind die Einstellung zur Infrastruktur im Allgemeinen und deren Beziehung zu anderen alternativen Anlagen. In der Praxis sind diese Allokationsentscheidungen komplex, sodass für verschiedene Anleger zu unterschiedlichen Zeitpunkten höhere oder niedrigere Optima möglich sind.

Schlussfolgerungen

Wenn eines für alle Anleger nach wie vor oberste Priorität hat, ist es ein gut diversifiziertes Portfolio. Dies ist durch nichts zu ersetzen, aber der Markt bietet viel ungenutztes Potenzial. Immobilieninvestments, aber auch Infrastrukturen können bei der Optimierung von Portfolios eine wichtige Rolle spielen. Dies betrifft vor allem Institutionen, aber auch private Anleger. Private Anleger können generell von einer stärkeren Diversifikation profitieren.