ARM nur für Zinsen
Was ist ein Interest-Only-ARM?
Ein Interesse nur variabel verzinsliche Hypotheken (ARM) ist eine Art von Hypothekendarlehen, in denen der Kreditnehmer nur die erforderlich ist, zu zahlen Zinsen Teil jeden Monat für einen bestimmten Zeitraum zu verdanken. Während der reinen Zinsperiode müssen nur die pro Periode aufgelaufenen Zinsen gezahlt werden, und ein Kreditnehmer muss keinen geschuldeten Kapitalbetrag zurückzahlen. Die Dauer der Zinsbindungsfrist variiert von Hypothek zu Hypothek, kann aber von einigen Monaten bis zu mehreren Jahren dauern.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss sich die Hypothek amortisieren, damit die Hypothek bis zum Ende der ursprünglichen Laufzeit abbezahlt ist. Dies bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen nach Ablauf der anfänglichen reinen Zinsperiode erheblich ansteigen müssen. Nur-Zins-ARMs haben auch variable Zinssätze, was bedeutet, dass sich die monatlich geschuldete Zinszahlung in den Marktbedingungen ändert.
Die zentralen Thesen
- Ein ARM nur mit Zinsen ist eine anpassbare Hypothek, bei der nur Zinszahlungen für die anfängliche Laufzeit des Darlehens fällig sind, im Gegensatz zu Zahlungen, die sowohl Kapital als auch Zinsen umfassen.
- Zinszahlungen können für einen bestimmten Zeitraum, als Option oder über die gesamte Laufzeit des Darlehens mit einer Ballonzahlung am Ende erfolgen.
- Während Hypotheken mit reinen Zinsen anfangs zu niedrigeren Zahlungen führen, bedeuten sie auch, dass Sie kein Eigenkapital aufbauen und nach Ablauf der Periode mit reinen Zinsen einen Anstieg der Zahlungen verzeichnen werden.
Verstehen von ARMs, die nur von Interesse sind
Nur verzinsliche Hypotheken mit variablem Zins können riskante Finanzprodukte sein. Kreditnehmer übernehmen nicht nur das Risiko steigender Zinsen, sondern werden auch nach Ablauf der Zinsperiode mit einer hohen Zahlung konfrontiert. Darüber hinaus, da die Hypothek Haupt Gleichgewicht nicht während der interest-only Zeit reduziert wird, ist die Rate, mit der Home – Equity zunimmt oder abnimmt, ganz abhängig von hausPreisWertSchätzung. Die meisten Kreditnehmer beabsichtigen, einen Nur-Zins-ARM vor Ablauf der Nur-Zins-Periode zu refinanzieren, aber eine Reduzierung des Eigenheimkapitals kann dies erschweren.
In den Jahren nach dem Platzen der Immobilienblase der 2000er Jahre wurden zinslose Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) stark kritisiert. Da solche Hypotheken während der Zinsperiode verlockend günstig zu bedienen sein können, wurden sie als Möglichkeit für potenzielle Hausbesitzer vermarktet, Häuser zu kaufen, die sie sich nicht leisten konnten. Da die Immobilienpreise in den frühen 2000er Jahren so schnell anzogen, überzeugten Hypothekengeber viele Hausbesitzer davon, dass sie ein teures Haus mit einem Nur-Zins-ARM kaufen könnten, weil eine fortgesetzte Preissteigerung es diesen Kreditnehmern ermöglichen würde, ihren Kredit vor den Zinsen zu refinanzieren -nur Zeitraum endet.
Als natürlich der Wert der Eigenheime aufhörte, blieben viele Kreditnehmer mit Hypothekenzahlungen fest, die weit über das hinausgingen, was sie sich leisten konnten. Schlimmer noch, das Platzen der Immobilienblase zog die US-Wirtschaft in eine Rezession und führte auch dazu, dass viele Hausbesitzer ihren Arbeitsplatz verloren, was die Rückzahlung noch schwieriger machte.
Hybrid-ARMs
Eine 5/1 Hybridhypothek mit variablem Zinssatz ( 5/1 ARM ) beginnt mit einer anfänglichen fünfjährigen Zinsbindungsfrist, gefolgt von einem jährlich angepassten Zinssatz. Die „5“ im Begriff bezieht sich auf die Anzahl der Jahre mit einem festen Zinssatz, und die „1“ bezieht sich darauf, wie oft der Zinssatz danach (einmal pro Jahr) angepasst wird. Daher können die monatlichen Zahlungen nach fünf Jahren – manchmal dramatisch – steigen.
Es gibt auch 3/1, 7/1 und 10/1 ARMs. Diese Darlehen bieten einen festen Einführungszinssatz für drei, sieben bzw. zehn Jahre, nach dem sie jährlich angepasst werden. Es gibt auch andere ARM-Strukturen, wie die 5/5- und 5/ 6-ARMs, die ebenfalls eine fünfjährige Einführungsphase aufweisen, gefolgt von einer Tarifanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Insbesondere 15/15 ARMs werden nach 15 Jahren einmal angepasst und bleiben dann für den Rest des Darlehens unverändert. Weniger verbreitet sind 2/28 und 3/27 ARMs.
Beispiel für ARM nur von Interesse
Nehmen wir an, Sie nehmen eine Hypothek von 100.000 USD mit variablem Zinssatz zu 5 % auf, mit einer Laufzeit von nur 10 Jahren, gefolgt von 20 weiteren Jahren mit Zins- und Kapitalzahlungen. Unter der Annahme, dass die Zinssätze bei 5% bleiben, müssten Sie in den ersten zehn Jahren nur 417 USD pro Monat an Zinsen zahlen. Wenn die Zinsperiode endet, würde sich der geschuldete Betrag jeden Monat verdoppeln, da Sie dann sowohl mit der Tilgung als auch mit der Zinszahlung beginnen müssten.