2/28 Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28 ARM)

Was ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz von 2/28 (2/28 ARM)?

Eine 2/28 variabel verzinsliche Hypothek (2/28 ARM) ist eine Art 30-jähriges Wohnungsbaudarlehen mit einer anfänglichen zweijährigen festen Zinsperiode. Nach diesem Zeitraum von zwei Jahren schwankt der Zinssatz basierend auf einem Indexsatz plus einer Marge.

Die anfängliche Teaser-Rate liegt typischerweise unter der durchschnittlichen Rate herkömmlicher Hypotheken, aber die einstellbare Rate kann anschließend erheblich ansteigen. Da Banken mit dem anfänglichen Teaser-Kurs nicht viel Geld verdienen, beinhalten 2/28 ARMs in den ersten zwei Jahren hohe Vorauszahlungsstrafen.

Die zentralen Thesen

  • 2/28 variabel verzinsliche Hypotheken (ARMs) bieten einen einführenden festen Zinssatz für zwei Jahre, danach wird der Zinssatz für weitere 28 Jahre halbjährlich angepasst.
  • Wenn sich ARMs anpassen, ändern sich die Zinssätze basierend auf ihren Grenzzinssätzen und den Indizes, an die sie gebunden sind.
  • Hausbesitzer genießen in der Einführungsphase in der Regel niedrigere Hypothekenzahlungen, unterliegen danach jedoch einem Zinsrisiko.

Grundlegendes zu 2/28 Hypotheken mit variablem Zinssatz

Die 2/28 ARMs wurden während des Immobilienbooms Anfang der 2000er Jahre populär, als steigende Preise herkömmliche Hypothekenzahlungen  für viele Käufer unerreichbar machten. Zum Beispiel würde eine herkömmliche 30-jährige Hypothek in Höhe von 300.000 USD monatliche Zahlungen in Höhe von 1.610 USD beinhalten. Ein ARM von 2/28 mit einer anfänglichen Teaser-Rate von 3% würde jedoch monatliche Zahlungen von nur 1.265 USD erfordern.

Es gibt andere ARM-Strukturen, wie die 5 / 1, 5 / 5- und 5/6- ARMs, die eine Einführungsphase von fünf Jahren gefolgt von einer Ratenanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate aufweisen. Insbesondere werden 15/15 ARMs nach 15 Jahren einmal angepasst und bleiben dann für den Rest des Darlehens fest. Weniger verbreitet sind die ARMs 2/28 und  3/27. Bei ersteren gilt der feste Zinssatz nur für die ersten zwei Jahre, gefolgt von 28 Jahren anpassbarer Zinssätze. Bei letzteren beträgt der feste Zinssatz drei Jahre, wobei jeweils Anpassungen in den folgenden 27 Jahren vorgenommen werden. In diesen Fällen werden die Sätze halbjährlich angepasst.

Mögliche Fallstricke von 2/28 ARMs

Der potenzielle Haken bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz von 2/28 besteht darin, dass der Zinssatz nach zwei Jahren alle sechs Monate, typischerweise nach oben, um eine ARM-Marge angepasst wird, die über einen Indexsatz wie den London Interbank Offered Rate  (LIBOR) hinausgeht ). 2/28 ARMs verfügen über einige integrierte Sicherheitsfunktionen, z. B. eine lebenslange Zinsobergrenze und Beschränkungen, um wie viel der Zinssatz mit jedem Zeitraum steigen oder fallen kann. Aber auch mit Caps können Hausbesitzer in volatilen Märkten mit atemberaubenden Zahlungsspitzen konfrontiert sein.

In dem oben angegebenen Beispiel für das 30-jährige 3% ARM 2/28 -Darlehen in Höhe von 300.000 USD würde sich der Zins um 4,2 Prozent auf insgesamt 7,2 Prozent erhöhen, wenn der LIBOR nach zwei Jahren 2,7 und die Marge 1,5 beträgt. Dieser Zinssatz von 7,2% könnte deutlich über den derzeit üblichen Hypothekenzinsen liegen. Die monatliche Zahlung des Hausbesitzers würde sich über Nacht um mehr als 60% auf 2.036 USD erhöhen.

Viele Hausbesitzer haben während des Booms nicht verstanden, wie eine scheinbar geringe Ratenerhöhung ihre monatliche Zahlung dramatisch steigern kann. Und selbst diejenigen, die sich der Risiken voll bewusst waren, betrachteten 2/28 ARMs als kurzfristiges Finanzierungsinstrument. Die Idee war, den niedrigen Teaser-Satz zu nutzen und nach zwei Jahren entweder eine konventionelle Hypothek oder, wenn ihr Kredit dafür nicht ausreicht, eine neue anpassbare Hypothek zu refinanzieren. Und angesichts der steigenden Immobilienpreise die Schulden weiter nach unten werfen. Für viele machte dies einen gewissen Sinn, da schließlich das Eigenheimkapital des Kreditnehmers schnell anstieg.

Mit dem Markteinbruch  im Jahr 2008kam es zu Problemen. Die Immobilienwerte fielen. Viele Eigentümer von 2/28 ARMs waren nicht in der Lage, sich zu refinanzieren, ihre Zahlungen zu leisten oder ihre Häuser zum Wert des ausstehenden Kredits zu verkaufen. Der Ausschlag von Zwangsvollstreckungen führte zu strengeren Kreditstandards. Heutzutage prüfen Banken die Fähigkeit eines Kreditnehmers, Zahlungen mit variablem Zinssatz zu leisten, genauer.