So steigern Sie Ihr Immobilienvermögen mit Leveraging With
Die Investition in Immobilien ist zu einer beliebten Methode zur Diversifizierung Ihres Anlageportfolios geworden. Überall, wo wir hinschauen, werden wir ständig an die Vorteile des Immobilienkaufs erinnert, durch die vielen Infomercials über Immobilienseminare oder die Home-Shows, die den unglaublichen Wert der Verwaltung oder des Umtauschens von Mietimmobilien unterstreichen.
Aber so einfach ist das nicht. Schließlich ist der Kauf einer Mietimmobilie nicht wie eine Investition in Aktien – man kann nicht einfach hier und da ein bisschen ablegen und Eigentümer werden. Sie benötigen Kapital, um diesen Kauf zu tätigen. Und der Prozess kann oft langwierig sein. Ganz zu schweigen von all den damit verbundenen Risiken, insbesondere wenn Sie nicht recherchieren. Aber gibt es eine Möglichkeit, in den Markt einzusteigen, indem Sie Ihr Nettovermögen erhöhen? Versuchen Sie, die Hebelwirkung zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Auf diese Weise können Sie wenig bis gar kein Geld anlegen und Schulden verwenden, um eine Rendite zu erzielen.
Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie Sie das Nettovermögen Ihrer Immobilie durch Hebelwirkung steigern können, sowie über einige der damit verbundenen Risiken. (Weitere Informationen finden Sie im Net Worth Tracker von Investopedia.)
Die zentralen Thesen
- Leverage verwendet Fremdkapital oder Fremdkapital, um die potenzielle Rendite einer Investition zu erhöhen.
- Bei Immobilien ist die gebräuchlichste Möglichkeit, Ihre Investition zu hebeln, mit Ihrem eigenen Geld oder über eine Hypothek.
- Leverage wirkt sich bei steigenden Immobilienwerten zu Ihrem Vorteil aus, kann aber auch zu Verlusten führen, wenn die Werte sinken.
- Vermeiden Sie Risiken, indem Sie fundierte Investitionsentscheidungen treffen und Hypothekenzahlungen, Leerstände und eine schwierige Wirtschaft berücksichtigen.
Was ist Hebelwirkung?
Leverage ist der Einsatz verschiedener Finanzinstrumente oder Fremdkapital – mit anderen Worten Schulden –, um die potenzielle Rendite einer Investition zu erhöhen. Es wird häufig sowohl an der Wall Street als auch an der Main Street verwendet, wenn es um den Immobilienmarkt geht. Leverage ist eine Technik, die sowohl von Menschen als auch von Unternehmen verwendet wird, um das Renditepotenzial zu erhöhen und gleichzeitig die Kehrseite der damit verbundenen Risiken zu vergrößern, wenn die Dinge nicht funktionieren.
Während das Potenzial für eine gute Rendite möglich ist – wie bei steigenden Immobilienpreisen – kann die Verwendung von Hebelwirkung ein zweischneidiges Schwert sein. Denn es kann auch zu Verlusten kommen, wenn sich die Anlage in die entgegengesetzte Richtung bewegt. Bei Immobilienpreisen entstehen Verluste, wenn die Preise sinken.
Möglichkeiten zum Zugriff auf Leverage
Der einfachste Weg, um auf Leverage zuzugreifen, besteht darin, Ihr eigenes Geld zu verwenden. Bei einer Hypothek erhalten Sie mit einer standardmäßigen Anzahlung von 20 % 100 % des Hauses, in dem Sie wohnen möchten. Bei einigen Finanzierungsprogrammen können Sie sogar noch weniger Geld anlegen.
Wenn Sie die Immobilie als Investition kaufen, können Sie in der Lage sein, dass Ihre Partner einen Teil oder sogar das gesamte Geld bereitstellen. Ebenso können einige Verkäufer bereit sein, einen Teil des Kaufpreises der Immobilie zu finanzieren, die sie verkaufen möchten. Im Rahmen einer solchen Vereinbarung können Sie eine Immobilie mit wenig Geld und in einigen Fällen ohne Geld kaufen.
2:04
Beispiel für die Hebelwirkung
Betrachten Sie die übliche Forderung nach einer Anzahlung von 20 % für den Immobilienkauf. Das sind 100.000 US-Dollar auf einem Grundstück von 500.000 US-Dollar. Indem der Käufer nur 20 % des Geldes niederlegt und den Rest leiht, verwendet der Käufer im Wesentlichen einen relativ kleinen Prozentsatz seiner eigenen Mittel, um den Kauf zu tätigen. Die Mehrheit wird daher von einem Kreditgeber bereitgestellt. Deshalb bezeichnen Immobilieninvestoren die restlichen 80 % des Kaufpreises oft als fremdes Geld.
Nehmen wir an, die Immobilie wertet mit einer Rate von 5 % pro Jahr auf. Dies bedeutet, dass das Nettovermögen des Kreditnehmers in nur 12 Monaten auf 525.000 USD anwächst. Der Vergleich dieses Gewinns mit dem Gewinn aus einem direkt getätigten Kauf ohne Darlehen unterstreicht den Wert der Hebelstrategie. Beispielsweise hätte derselbe Kreditnehmer die 100.000 US-Dollar verwenden können, um einen vollständig eingezahlten Kauf einer Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar zu tätigen.
Unter der Annahme der gleichen Wertsteigerungsrate von 5 % würde das Nettovermögen des Käufers aus dem Kauf einer Immobilie mit 100 000 USD im Laufe von 12 Monaten um 5.000 USD steigen, gegenüber 25.000 USD bei der teureren Immobilie. Die Differenz von 20.000 USD zeigt die potenzielle Nettowertsteigerung durch den Einsatz von Leverage. Stellen Sie sich jetzt vor, dass 20 Jahre lang jedes Jahr 5 % zugenommen haben. Im Laufe der Zeit kann der Einsatz von Leverage einen sehr erheblichen und sehr positiven Einfluss auf Ihr Nettovermögen haben.
Die Gefahren der Hebelwirkung
Nun zu den schlechten Nachrichten. Das alles klingt großartig, aber es gibt eine Kehrseite. Hebelwirkung kann gegen Sie arbeiten, genauso wie sie zu Ihren Gunsten wirken kann. Um zu zeigen, wie, gehen wir noch einmal auf unser früheres Beispiel zurück. Wenn Sie eine Anzahlung in Höhe von 100.000 USD verwenden, um ein Haus in Höhe von 500.000 USD zu kaufen, und die Immobilienpreise in Ihrer Nähe mehrere Jahre lang nacheinander sinken, funktioniert die Hebelwirkung umgekehrt. Nach dem ersten Jahr könnte Ihre Immobilie im Wert von 500.000 US-Dollar 475.000 US-Dollar wert sein, wenn sie um 5 % abfällt. Wenn die Preise auf demselben Kurs bleiben, könnte Ihre Immobilie bald 451.250 US-Dollar wert sein – ein Eigenkapitalverlust von 48.750 US-Dollar.
So wie die Hebelwirkung zu Ihren Gunsten wirken kann, kann sie auch gegen Sie arbeiten.
Wenn diese 100.000 US-Dollar für einen Barkauf eines 100.000-Dollar-Hauses verwendet wurden, hätte der Käufer im ersten Jahr, in dem die Eigenheimpreise fielen, nur 5.000 US-Dollar verloren – viel weniger als bei diesem teureren Haus.
Auf Immobilienmärkten, auf denen die Preise stark fallen, können Hausbesitzer am Ende mehr Geld schulden, als das Haus tatsächlich wert ist. Für Anleger können sinkende Kurse die Gewinne mindern oder sogar eliminieren. Sinken auch die Mieten, kann dies dazu führen, dass eine Immobilie nicht zu einem Preis vermietet werden kann, der die Hypotheken- und sonstigen Kosten deckt. Wenn Sie darüber nachdenken, Vermieter zu werden, gibt es viele Faktoren zu beachten.
Nachteile der Nutzung vieler Eigenschaften
Noch größer werden die Probleme, wenn es sich um mehrere Einheiten handelt, da gewerbliche Immobilieninvestoren oft so wenig Geld wie möglich anlegen. Das Ziel ist es, Ihr Geld zu hebeln, indem Sie die Kontrolle über 100 % der Vermögenswerte übernehmen, während Sie nur 20 % des Wertes verlieren. Betrachten Sie die 500.000 US-Dollar in unserem vorherigen Beispiel. Sagen wir nur, es ist ein kleines Mehrfamilienhaus. Da es mit 100.000 US-Dollar als Anzahlung gekauft wurde, ist die Immobilie bei einem Wertverlust des Gebäudes um 30 % nur noch 350.000 US-Dollar wert, aber der Investor muss immer noch Zinsen und Kapital auf den vollen Wert des 400.000-Dollar-Darlehens zahlen.
Sollte auch die Höhe der Miete für den Investor sinken, kann dies zum Ausfall der Immobilie führen. Wenn der Anleger verwendet Cash – Flow aus dieser Eigenschaft die Hypothek auf anderen Eigenschaften zu zahlen, könnte der Verlust des Einkommens einen Domino – Effekt erzeugen, die mit einem Gesamtportfolio in enden können Abschottung über einen schlechten Kredit auf einer Eigenschaft.
Risiken vermeiden
Nachdem Sie nun die Grundlagen der Nutzung von Immobilien sowie einige der Fallstricke kennengelernt haben, denken Sie vielleicht, dass es unmöglich ist, mit dieser Technik eine gute Rendite zu erzielen. Machen Sie sich keine Sorgen – es ist nur eine Frage des gesunden Menschenverstands. Immobilien sind wie jede Geldanlage mit Risiken verbunden. Obwohl Sie die Hebelwirkung zu Ihrem Vorteil nutzen können, gibt es einige wichtige Dinge, die Sie vermeiden sollten, um Ihnen einen besseren Wettbewerbsvorteil zu verschaffen.
Gehen Sie zunächst nicht davon aus, was passieren wird, bevor es passiert. Sie können die vergangene Wertentwicklung nicht immer als Indikator für die Zukunft verwenden – insbesondere beim Wohnungsmarkt. Wenn Sie sehen, dass die Immobilienwerte in einem bestimmten Bereich über einen bestimmten Zeitraum um 5 bis 10 % gestiegen sind, bedeutet das nicht, dass sie auf dem gleichen Weg bleiben.
Als nächstes planen Sie sich entsprechend ein und wissen, worauf Sie sich einlassen. Wenn Sie eine niedrigere Anzahlung leisten, wird die Kreditsumme höher. Das bedeutet, dass Sie eine größere Hypothekenzahlung leisten müssen. Möglicherweise müssen Sie mit niedrigeren Leerständen, einer härteren Wirtschaft, schlechten Mietern rechnen – all das wird auf Sie zukommen. Letztendlich sind Sie immer noch für die Hypothekenzahlung verantwortlich, also müssen Sie sicherstellen, dass Sie sich in jeder Situation über Wasser halten können.
Die Quintessenz
Bilder von solchen fremdfinanzierten Käufen erinnern an diese nächtlichen Infomercials, in denen gesprächige Werber darauf hindeuten, dass Sie Millionen von Dollar beim Kauf von Immobilien verdienen können, ohne dass Sie Geld ausgeben müssen. Obwohl es möglich ist, empfehlen wir nicht, diesen Weg zu gehen.
Zum Glück müssen Sie das nicht. Es gibt weniger exotische Möglichkeiten, Leverage zu nutzen, sodass Sie Immobilien mit einem relativ kleinen Betrag kaufen können – sogar ohne Geld. Obwohl sie es vielleicht nicht als Hebelwirkung betrachten, tun dies die meisten Menschen, wenn sie eine Hypothek aufnehmen, wenn sie ein Haus kaufen. Sie zahlen den Kredit über Jahre oder Jahrzehnte zurück und genießen die Nutzung der Immobilie. Die Moral der Geschichte ist, dass Hebelwirkung ein gängiges Werkzeug ist, das gut funktioniert – wenn es umsichtig eingesetzt wird.