Wie die Vermietung Ihres Ersatzraums nach hinten losgehen kann
Für viele Hausbesitzer scheint es manchmal eine attraktive Option zu sein, Mieteinnahmen zum Ausgleich eines Teils der monatlichen Hypothekenzahlung zu verwenden. Der Einkommensschub kann Wohneigentum erschwinglicher machen. Oder es kann eine schönere, teurere Immobilie in Ihre Reichweite bringen.
Wenn Sie daran denken, Ihr Gästezimmer, Ihre Schwiegersuite oder Ihre Kellerwohnung, eine Etage in Ihrem Haus, eine Garage oder einen anderen Teil des Grundstücks zu vermieten, sollten Sie sich dieser potenziellen Probleme bewusst sein, bevor Sie einen Mieter einstellen.
Die zentralen Thesen
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, zahlen Sie den Grenzsteuersatz für Ihre Mieteinnahmen sowie die staatlichen und lokalen Einkommenssteuern.
- In einigen Fällen können Sie das zu versteuernde Einkommen reduzieren, indem Sie Ihre Ausgaben melden.
- Sie wissen nicht genau, was Sie mit einem Mieter bekommen, ob die Person Ihr Haus absichtlich oder unbeabsichtigt beschädigt, ob sie die Miete pünktlich zahlt und ob sie Ihr Eigentum zerstört.
- Sie könnten vor einer Klage stehen, wenn Sie absichtlich oder in einigen Fällen unbeabsichtigt gegen das Gesetz verstoßen, weil Sie nicht über alle Mietbestimmungen in Ihrem Bundesstaat informiert waren.
- Es besteht das Risiko, dass Ihr Mieter sich nach Ablauf des Mietvertrags weigert, das Unternehmen zu verlassen, und dass Sie ein formelles Räumungsverfahren durchlaufen müssen, das sowohl kostspielig als auch stressig ist.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
Wenn Sie mit Ihrer Miete ein Mindesteinkommen pro Monat erzielen müssen, denken Sie daran, dass Steuern einen Teil Ihrer Mieteinnahmen ausmachen. Der Steuersatz, den Sie für dieses Einkommen zahlen, ist Ihr Grenzsteuersatz. Also, wenn Sie in der 25% marginal sind Steuerklasse und Sie erhalten $ 800 pro Monat in Mieteinnahmen, werden Sie nur in der Lage sein, $ 600 pro Monat nach Steuern zu versenken. Staatliche und lokale Einkommenssteuern werden einen weiteren Bissen nehmen; Stellen Sie sicher, dass Sie berechnen, ob Sie noch genügend Mieteinnahmen erhalten, um Ihren Bedarf nach Steuern zu decken.
Die gute Nachricht ist, dass Sie Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen um die mit der Miete verbundenen Kosten reduzieren können. Dazu gehören Werbung, Reinigung und Wartung, Versicherung, Abschreibungen und einige andere Kosten.
Möglicherweise können Sie eine höhere Miete berechnen, um Ihre Mietsteuerrechnung auszugleichen, aber Sie können nur das berechnen, was der Markt trägt (und alles, was Sie zusätzlich berechnen, ist ebenfalls steuerpflichtig). Sie müssen Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben auf Formular 1040, Anhang E, melden.
Wenn Sie Ihren zusätzlichen Raum vermieten, ist es eines der wichtigsten Dinge, die Sie in Betracht ziehen müssen, das Risiko abzuwägen, dass Sie häufig ein Fremder in Ihrem Haus haben, im Vergleich zu den Vorteilen des zusätzlichen Einkommens.
Ein Mieter kann Schäden verursachen
Sie sind wahrscheinlich klug genug zu wissen, dass Sie eine Kaution von Ihrem Mieter einziehen sollten, bevor dieser einzieht. Eine Kaution soll alle potenziellen Schäden an Ihrem Eigentum abdecken, die über den normalen Verschleiß hinausgehen. Während Sie möglicherweise versehentliche Schäden erwarten und verstehen, ist es wichtig, eine ausreichende Anzahlung zu leisten, um vorhersehbare Ereignisse abzudecken.
Manchmal verursachen Mieter jedoch massive Schäden an den von ihnen gemieteten Immobilien. Es könnte gedankenlos oder versehentlich sein – sie lassen eine Tür unverschlossen und Ihr Haus wird zum Beispiel eingebrochen, oder ein ausgefranstes Stromkabel entzündet ein Feuer. Nur weil der Schaden nicht beabsichtigt war, bedeutet dies in diesen Fällen nicht, dass er keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf Sie hat.
Die Versicherung Ihres Hausbesitzers deckt wahrscheinlich die finanziellen Verluste ab, entschädigt Sie jedoch nicht für die Zeit und den Stress, Ihr Haus sicherer zu machen oder es wieder aufzubauen. Es kann auch keine persönlichen oder sentimentalen Gegenstände ersetzen. Ihr Mieter könnte auch Wanzen oder Kakerlaken in Ihr Eigentum einbringen. Diese Schädlinge können teuer und schwer zu beseitigen sein.
Darüber hinaus zerstören Mieter manchmal absichtlich Ihr Eigentum und stehlen von Ihnen. In einigen Alptraumsituationen haben Vermieter festgestellt, dass ein Mieter eine illegale Operation auf seinem Grundstück durchgeführt hat. In diesen schlimmsten Fällen kann es erforderlich sein, Strafanzeigen einzureichen oder vor Gericht zu klagen.
Sie könnten am Ende gegen das Gesetz verstoßen
Um die Mieter vor skrupellosen Vermietern zu schützen, enthält das Vermieter-Mieter-Gesetz viele Fallstricke, in die selbst der gewissenhafteste Vermieter geraten kann, wenn er die Regeln nicht kennt. Hier sind einige Bereiche, in denen Sie ausrutschen könnten:
- Keine ordnungsgemäße Vorankündigung oder Erlaubnis vor dem Betreten der Mietereinheit (und damit Verletzung der Privatsphäre des Mieters)
- Keine sichere, bewohnbare und in gutem Zustand befindliche Unterkunft zur Verfügung zu stellen. Instandhaltung und Reparaturen, die Sie möglicherweise abrutschen lassen, wenn sie nur Sie betreffen, können zu potenziellen Verbindlichkeiten werden, wenn ein Mieter in Ihrem Haus wohnt
- Mieten einer Einheit, die Schimmel enthält, was einen Mieter krank machen kann
- Verstöße gegen die städtischen Wohnvorschriften (Einige Länder beschränken beispielsweise die Anzahl der Personen, die eine Immobilie bewohnen können, basierend auf der Größe oder der Anzahl der darin enthaltenen Schlafzimmer.)
- Versäumnis, versprochene Annehmlichkeiten wie ein Schwimmbad bereitzustellen oder zu warten, verstößt daher gegen die Bestimmungen des Mietvertrags
- Erheben einer Kaution, die die staatlichen Höchstbeträge überschreitet, bei unsachgemäßer Verwendung oder Nichtrückgabe innerhalb eines erforderlichen Zeitraums, wenn der Mieter auszieht
- Keine ausreichende Wärme- oder Klimaanlage
Bestenfalls können diese Fehler dazu führen, dass Sie Ihren Mieter verlieren. Im schlimmsten Fall könnten Sie verklagt werden und verlieren. Vermietergesetze sind landesspezifisch; Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre staatlichen Gesetze recherchieren.
Ihr Mieter wird nicht gehen
Sie werden wahrscheinlich nicht für immer einen Teil Ihres Hauses vermieten wollen. Wenn sich Ihre familiäre Situation ändert – Sie beispielsweise Kinder haben möchten oder ein älterer Elternteil einziehen möchte , muss Ihr Mieter möglicherweise ausziehen.
Eine andere wahrscheinliche Möglichkeit ist, dass Sie irgendwann die volle Hypothek bequem bezahlen können. Zu diesem Zeitpunkt möchten Sie möglicherweise Ihre Privatsphäre zurück. Manchmal hat ein bestimmter Mieter technisch nichts falsch gemacht, aber er passt einfach nicht gut zur Persönlichkeit. Manchmal zahlt ein Mieter keine Miete mehr, sondern bewohnt Ihr Eigentum weiterhin.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Die meisten Mieter sind anständige Menschen, die ausziehen, wenn sie nicht bezahlen können oder wenn ihr Mietvertrag abläuft. Aber manchmal geht ein Mieter nicht, wenn er sollte. In diesen Fällen müssen Sie ein Räumungsverfahren durchlaufen. Die Räumungsgesetze sind streng und die Vermieter müssen sie genau befolgen, damit ein Räumungsfall vor Gericht steht. Das Verfahren kann zeitaufwändig und kostspielig sein – möglicherweise müssen Sie einen Anwalt beauftragen.
Das Fazit
Unabhängig vom Grund für die Entscheidung, einen Teil Ihrer Immobilie zu vermieten, gibt es wichtige Vor- und Nachteile, die alle potenziellen Vermieter berücksichtigen sollten, bevor sie diesen Sprung unternehmen.