7 Juni 2021 0:23

Single vs. Double vs. Triple Net Leases: Was ist der Unterschied?

Single vs. Double vs. Triple Net Leases: Ein Überblick

Ein Triple Net Lease (NNN) hilft Vermietern, das Risiko eines gewerblichen Mietvertrags zu reduzieren. Ein Triple-Net-Leasing ist eine von drei Arten von Net-Leasing, eine Art von Immobilienleasing, bei der ein Mieter eine oder mehrere zusätzliche Kosten trägt. Nettomietverträge umfassen im Allgemeinen Grundsteuern, Sachversicherungsprämien oder Unterhaltskosten und werden häufig in gewerblichen Immobilien verwendet. Neben Triple-Net-Leases sind die anderen Arten von Net-Leases Single-Net-Leases und Double-Net-Leases.

Bei einem einzigen Nettomietvertrag muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur die Grundsteuern zahlen. Beim Doppelnettomietvertrag zahlt der Mieter die Miete zuzüglich der Grundsteuern sowie der Versicherungsprämien. Bei einem Triple-Net-Leasing, auch Net-Net-Net-Leasing genannt, muss der Mieter die Miete zuzüglich aller drei Nebenkosten zahlen.

Bei Nettomietverträgen sind die Mieten im Allgemeinen niedriger als bei herkömmlichen Mietverträgen. Je mehr Kosten ein Mieter zu tragen hat, desto niedriger ist die Grundmiete, die ein Vermieter berechnet. Dreifach-Nettomietverträge sind jedoch in der Regel anleihbare Mietverträge, was bedeutet, dass ein Mieter nicht zurücktreten kann, da die Kosten – insbesondere die Wartungskosten – möglicherweise höher sind.

Einzel-Nettomietverträge

Single Net Leases, die oft als Net Lease oder „N“ Lease bezeichnet werden, sind in der Vermietungswelt nicht so verbreitet. Bei einem solchen Mietvertrag überträgt der Vermieter ein minimales Risiko auf den Mieter, der die Grundsteuern zahlt. Dies bedeutet, dass alle anderen Kosten – wie Versicherungen, Wartung und Reparaturen sowie Nebenkosten – vom Vermieter zu tragen sind. Der Vermieter ist auch für alle Wartungs- und/oder Reparaturarbeiten verantwortlich, die während der Mietdauer innerhalb der Immobilie durchgeführt werden müssen.

Mieter mit einem einzigen Nettomietvertrag zahlen aufgrund der zusätzlichen Kosten der Grundsteuern am Ende etwas niedrigere Mieten als bei einem Standardmietvertrag. Eine höhere Mietzahlung verringert jedoch nicht die Verantwortung des Vermieters, diese Kosten auf dem neuesten Stand zu halten.

Ein Mieter kann beispielsweise Zahlungen an die Gemeinde verpassen oder verspätet leisten, was bedeutet, dass der Vermieter für ihn am Haken ist. Dies kann zu Geldstrafen und / oder zusätzlichen Gebühren führen. Deshalb beziehen die meisten Vermieter die Grundsteuer in die Mietzahlungen ein. Sie ziehen es vor, dass die Zahlung über sie erfolgt, damit sie wissen, dass die Steuern pünktlich und in der richtigen Höhe bezahlt werden.

Doppelte Nettomietverträge

Besonders beliebt bei Gewerbeimmobilien sind Doppel-Netto-Leasingverträge, die auch als Net-Net-Leasingverträge oder „NN“-Leasingverträge bezeichnet werden. Bei einem solchen Mietvertrag zahlt der Mieter zusätzlich zur Miete Grundsteuern und Versicherungsprämien. Die Grundmiete – zahlbar für den Raum selbst – ist aufgrund der zusätzlichen Kosten, die der Mieter zu tragen hat, in der Regel niedriger. Alle Unterhaltskosten hingegen verbleiben in der Verantwortung des Vermieters, der diese direkt bezahlt.

In größeren Gewerbegebieten mit mehr als einer zu vermietenden Fläche, wie Einkaufszentren und weitläufigen Bürokomplexen, können Mieter eine andere Quadratmeterzahl haben als ihre Nachbarn. Daher weisen Vermieter den Mietern Steuern und Versicherungskosten in der Regel proportional zur vermieteten Fläche zu.

Ebenso wie beim Single-Netto-Leasing sollten Vermieter die Nachzahlungen an sich weitergeben lassen, damit sie diese an die Gemeinde und die Versicherung abführen können. Obwohl der Mietvertrag des Mieters diese Zahlungen beinhaltet, steht der Name des Vermieters auf der Steuer- und Versicherungsrechnung, sodass er letztendlich verantwortlich ist. Indem der Mieter diese Kosten direkt an ihn bezahlt, kann der Vermieter die Probleme vermeiden, die mit verspäteten oder ausbleibenden Zahlungen durch den Mieter verbunden sind, die zu zusätzlichen Gebühren führen können.

Dreifache Nettomieten

Der Triple-Net Leasing entbindet den Vermieter vom größten Risiko eines Net-Leasings. Das bedeutet, dass auch die Kosten für bauliche Instandhaltung und Reparaturen vom Mieter zu tragen sind – zusätzlich zu Miete, Grundsteuern und Versicherungsprämien. Da diese Mehrkosten an den Mieter weitergegeben werden, berechnet der Vermieter in der Regel eine niedrigere Grundmiete.

Wenn die Instandhaltungskosten höher als erwartet sind, versuchen Mieter mit Triple-Net-Mietverträgen häufig, aus ihren Mietverträgen auszusteigen oder Mietnachlässe zu erhalten. Um dies zu verhindern, bevorzugen viele Vermieter einen pfandpflichtigen Nettomietvertrag. Dies ist eine Art von dreifachem Nettomietvertrag, der nicht vor seinem Ablaufdatum gekündigt werden kann. Darüber hinaus kann die Miethöhe aus keinem Grund geändert werden, auch nicht aus unerwarteten und erheblichen Nebenkostenerhöhungen.



Vermieter bevorzugen möglicherweise einen bindungsfähigen Nettomietvertrag, da Mieter versuchen können, aus einem teuren Dreifach-Nettomietvertrag auszusteigen.

Triple-Netto-Leasingverträge können die Betriebskosten des Mieters erhöhen, und sie können für Selbstbehalte von Versicherungspolicen belastet werden. Sie können auch für Schäden am Eigentum verantwortlich sein, die nicht von der Versicherungsgesellschaft gedeckt sind.

Die meisten Triple-Net-Leasingverträge sind langfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren und beinhalten in der Regel Zugeständnisse für Mieterhöhungen.

Die zentralen Thesen

  • Ein Nettoleasing ist ein Immobilienleasing, bei dem ein Mieter eine oder mehrere Nebenkosten trägt.
  • Bei einem Nettomietvertrag zahlt der Mieter zusätzlich zu den Grundsteuern eine niedrigere Grundmiete.
  • Die Doppelnettomietverträge beinhalten neben der Grundmiete auch Grundsteuern und Versicherungsprämien.
  • Ein Triple-Netto-Leasing beinhaltet neben der Grundmiete auch Grundsteuern, Versicherungen und Wartungskosten.
  • Mieter können aufgrund der damit verbundenen hohen Kosten versuchen, aus einem dreifachen Nettomietvertrag auszusteigen, daher verwenden Vermieter in der Regel einen pfandpflichtigen Nettomietvertrag.

Triple Net Leasing: Vor- und Nachteile

Triple-Net-Leasingverträge bieten sowohl Investoren als auch Mietern einige einzigartige Vorteile. Allerdings gibt es bei dieser Art von Gewerbemietvertrag einige Einschränkungen, die beide Parteien berücksichtigen sollten, bevor sie einen langfristigen Triple-Net-Leasingvertrag abschließen. Obwohl die Mieter in einem Triple-Net-Mietvertrag im Großen und Ganzen mehr finanzielle Verantwortung übernehmen als in anderen Mietverträgen, können sie für Mieter in vielerlei Hinsicht vorteilhaft sein.

Vorteile von Triple Net Leases

Ein Triple Net Lease ist eine Vereinbarung zwischen einem Immobilienbesitzer und einem Mieter, bei der der Mieter zusätzlich zu einer monatlichen Miete des Gebäudes oder der Fläche Grundsteuern, Versicherungsprämien sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten zahlt.

Langzeitbelegung

Die meisten Triple-Net-Leasingverträge sind so strukturiert, dass sie eine langfristige Mieterbelegung (ab 20 Jahren) ermöglichen. Dies ist für Vermieter von Vorteil, da es das Risiko und die Verluste einer leerstehenden Immobilie zwischen den Mietern beseitigt.

Risikoarme Investition

Da der Mieter fast alle mit der Immobilie verbundenen Kosten trägt – von Steuern und Versicherungen bis hin zu den laufenden Unterhaltskosten – ist ein Triple-Net-Mietvertrag für einen Investor eine relativ risikoarme Investition.

Konstanter Einkommensstrom

Ein Triple Net Lease kann einem Investor eine konstante Einnahmequelle bieten. Diese Art von Leasing ist so strukturiert, dass über einen längeren Zeitraum jeden Monat ein einheitlicher Mietbetrag anfällt. Darüber hinaus wird der Großteil der unbekannten oder katastrophalen Immobilienkosten an den Mieter weitergegeben, um die Risiken der Investition abzusichern.

Eigenkapital aufbauen

Triple-Net-Lease-Immobilien werden häufig als konservative, risikoarme Strategie zur Schaffung von mehr Eigenkapital in Anlageportfolios aufgenommen. Darüber hinaus können sich Anleger entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, wenn der Markt seinen Höchststand erreicht, die Bevölkerungszahl steigt oder wenn sie bereit sind, dieses Eigenkapital für ihre nächste Investition zu verwenden.

Reduzierte Vermieterpflichten

Bei einem dreifachen Nettomietvertrag haben Sie nicht annähernd die Verantwortung des Vermieters als bei einem konventionelleren Mietvertrag. Mit mehr Zeit und Geld kann ein Investor andere Unternehmungen verfolgen.

Langfristiger Geschäftsfußabdruck

Mieter, die einem langfristigen Mietvertrag zustimmen, haben den Vorteil, einen erkennbaren und dauerhaften Standort für ihr Unternehmen schaffen zu können.

Ort

Typischerweise befinden sich Immobilien mit Triple-Net-Leasing in zugänglichen Gebieten, die sich in unmittelbarer Nähe zu anderen beliebten Unternehmen befinden. Dies kann einem Mieter helfen, Verkehr und Aufmerksamkeit von Kunden zu gewinnen, die andere Geschäfte in der Nähe besuchen.

Steuervorteile

Da Mieter in einem Triple-Net-Leasing für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich sind, können sie diese Ausgaben möglicherweise in ihre Geschäftsausgaben einbeziehen und einige Steuervorteile für ihr Unternehmen erzielen.

Nachteile von Triple Net Leases

Verdienstobergrenzen

Für Vermieter, die an einen langfristigen Mietvertrag gebunden sind, verlieren sie die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, wenn der Immobilienwert in der Umgebung steigt. Langfristig kann dies die Verdienstmöglichkeiten einschränken.

Leerstandsrisiken und Rollover-Kosten

Es besteht immer das Risiko, dass ein Mieter ausfällt, auch wenn es sich um einen langfristigen Mietvertrag handelt und die Mieter gründlich geprüft wurden. Während der Zeit, in der sie versuchen, die Leerstelle zu besetzen, können Anleger Verluste erleiden.

Übernahme von Immobilienkosten

Bei einem Triple-Net-Leasing übernimmt der Mieter die Verantwortung für den Betrieb und Unterhalt des Geschäftsstandortes. Neben den (zum Teil) hohen Betriebskosten müssen Mieter auch bereit sein, den Baubetrieb und damit verbundene unerwartete Ausgaben zu finanzieren. Dies kann eine große finanzielle Belastung darstellen, und Mieter müssen ein starkes Kreditprofil aufweisen, um sich für einen Triple-Net-Mietvertrag zu qualifizieren.

Steuerschulden

Wenn der Mieter für die Grundsteuer verantwortlich wird, haftet er auch für alle damit verbundenen Verbindlichkeiten, einschließlich Geldbußen und Strafen für verspätete oder falsche Steuerüberweisung.

Was uns gefällt

  • Vorteile von Triple Net Lease
  • Garantierte Langzeitbelegung
  • Risikoarme Investition
  • Zuverlässige Einnahmequelle
  • Schaffen Sie mehr Eigenkapital
  • Reduzierte Vermieterpflichten
  • Nachhaltiger geschäftlicher Fußabdruck
  • Optimale Lage
  • Steuervorteile

Was uns nicht gefällt

  • Nachteile von Triple Net Lease
  • Kappen verdienen
  • Leerstandsrisiken
  • Annahme von Immobilienkosten
  • Steuerverbindlichkeiten

Beispiel für einen dreifachen Nettomietvertrag

Viele große, multinationale Unternehmen, die eine einheitliche Marke wollen, entscheiden sich für Triple-Net-Leasingverträge. Walgreens ist ein Beispiel für ein Unternehmen, das sich häufig bereit erklärt, Nettomietverträge zu verdreifachen. Im Jahr 2019 war Walgreens die zweitgrößte US-Apotheke nach dem Gesamtumsatz mit verschreibungspflichtigen Medikamenten. Walgreens ist auf verschreibungspflichtige Medikamente und Convenience-Shopping für Haushaltsartikel spezialisiert. Walgreens entscheidet sich für 25-jährige Triple-Net-Mietverträge.

Entscheidet sich ein Unternehmen für einen Dreifach-Nettomietvertrag, entbindet es den Vermieter von jeglicher finanzieller oder physischer Verantwortung. Sie führen ihre eigene Wartung durch, verwenden ihre eigenen Anbieter, bestellen ihre eigene Beschilderung, bezahlen die Betriebskosten und die Investitionsausgaben. Durch die Vereinbarung einer Verdreifachung der Nettomietverträge kann Walgreens jedoch zwischen erstklassigen Einzelhandelsstandorten wählen. Walgreens-Läden befinden sich in der Regel in ausgezeichneten Lagen – 1,5 Hektar große Grundstücke an wichtigen Ecken in großen Einzelhandelsgebieten.

Walgreens sucht diese Eckstandorte für ihre erste Sichtbarkeit auf. Das Unternehmen gilt als exzellenter Mieter im Bereich Triple-Net-Leasing und als konservatives Investment für Investoren.

Besondere Überlegungen

Bei jedem Mietvertrag muss der Mieter berücksichtigen, dass sich seine Mietzahlungen, seien es Nebenkosten oder Notizen, erhöhen können. Ein Vermieter kann die Miete aufgrund gesetzlicher Erhöhungen erhöhen, die von den lokalen Regierungen zugelassen werden. Die Miete kann aber auch aufgrund von Grundsteuerneufestsetzungen oder Erhöhungen der Versicherungsprämien steigen.

Aber es gibt Alternativen. Wenn die Möglichkeit besteht, möchten Mieter möglicherweise einen Bruttomietvertrag unterzeichnen, der eine Pauschalmiete berechnet. Dieser Betrag deckt die Raumgebühr sowie die damit verbundenen zusätzlichen Kosten ab. Der Vermieter bleibt daher für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten verantwortlich. Sie decken diese Kosten, indem sie sie in die Miete einbauen, die sie ihrem Mieter berechnen.

Wenn die Jahresmiete beispielsweise 10.000 US-Dollar beträgt und die zusätzlichen Kosten auf 3.000 US-Dollar geschätzt werden, beträgt die effektive Miete, die sie dem Mieter berechnen, 13.000 US-Dollar pro Jahr. Traditionelle Mietverträge sind zwar häufiger als Nettomietverträge, stellen jedoch ein höheres Risiko für den Vermieter dar, der unerwartete Erhöhungen der zusätzlichen Kosten auffangen muss. Aus diesem Grund bevorzugen einige Vermieter eine Art Nettomietvertrag, bei dem dieses Risiko ganz oder teilweise auf den Mieter abgewälzt wird.

Ein modifizierter Bruttomietvertrag ist eine weitere Alternative zum Nettomietvertrag. Bei einem modifizierten Bruttomietvertrag zahlt der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses die Grundmiete. Im Laufe der Zeit übernimmt der Mietvertrag auch einen proportionalen Anteil an einigen anderen mit der Immobilie verbundenen Kosten, wie z. B.  Grundsteuern, Versorgungsunternehmen, Versicherungen und Wartung.

Häufig gestellte Fragen zu Triple Net Lease

Ist ein Triple Net Lease eine gute Idee?

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter können Triple-Net-Mietverträge einige Vorteile bieten. Ein Mieter hat mehr Freiheit bei seiner Struktur; Sie können ihren Raum für mehr Markengleichmäßigkeit anpassen, ohne die Kapitalinvestition eines Kaufs zu tätigen. Ein weiterer Vorteil ist, dass diese Mietverträge in der Regel recht flexibel sind: Obergrenzen für Steuererhöhungen, Versicherungserhöhungen usw. Für den Vermieter können Triple-Net-Leasingverträge eine zuverlässige Einnahmequelle sein und sehr geringe Gemeinkosten verursachen. Der Vermieter muss auch keine aktive Rolle bei der Verwaltung der Immobilie spielen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Netto- und einem dreifachen Nettomietvertrag?

Ein Nettoleasing ist eine Leasingart, bei der der Mieter zusätzlich zur Grundmiete einen Teil oder alle Steuern, Versicherungsgebühren und Instandhaltungskosten für eine Immobilie zahlt. Bei Gewerbeimmobilien werden häufig Nettomietverträge verwendet . Es gibt drei Haupttypen von Net-Leases: Single-Net-Leases, Double-Net-Leases und Triple-Net-Leases. Wenn ein Mieter einen einzelnen Nettomietvertrag unterschreibt, zahlt er eine der drei Ausgabenkategorien:  Steuern, Wartungs- und Versicherungsgebühren. Wenn ein Mieter einen Doppelnettomietvertrag unterschreibt, verpflichtet er sich, zwei der drei Kostenkategorien zu zahlen. Diese Leasingverhältnisse werden auch Net-Net-Leases genannt. Wenn ein Mieter schließlich einen dreifachen Nettomietvertrag unterschreibt, erklärt er sich damit einverstanden, alle drei Kostenkategorien zu zahlen. Triple-Net-Leases werden auch als Net-Net-Net-Lease bezeichnet.

Können Sie einen dreifachen Nettomietvertrag aushandeln?

Bei einem Triple-Net-Mietvertrag fallen fast alle Verantwortlichkeiten auf den Mieter. Der Mieter ist für die Zahlung der Miete sowie aller mit dem Eigentum verbundenen Gemeinkosten verantwortlich: Steuern, Versicherungen, Betriebskosten, Nebenkosten usw. Dadurch kann die Grundmiete zu einem wichtigen Verhandlungsterminus werden. Da der Mieter das Risiko der Gemeinkosten des Vermieters übernimmt, kann er möglicherweise einen günstigeren Grundmietbetrag aushandeln. In einigen Fällen können Mieter auch verhandeln, für welche Aspekte der Reparaturkosten und/oder Nebenkosten der Vermieter verantwortlich ist.

Wie berechnet man einen dreifachen Nettomietvertrag?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Höhe einer Triple Net Lease zu berechnen. Manchmal addieren Vermieter alle Grundsteuern, Versicherungen, Wartungskosten und Gemeinschaftskosten für ein Gebäude und teilen die Summe durch 12. Diese Zahl sind die monatlichen Kosten. Dieser Prozess wird vereinfacht, wenn nur ein Mieter ein Gebäude mietet. Der monatliche Grundmietbetrag wird in der Regel auf der Grundlage einer Rate pro Quadratmeter berechnet.

Wofür ist der Vermieter bei einem Triple Net Lease verantwortlich?

Der Mieter ist für die meisten Ausgaben im Zusammenhang mit einer Gewerbeimmobilie mit einem dreifachen Nettomietvertrag verantwortlich. Der Vermieter kann jedoch für das Dach und die Struktur verantwortlich sein, und manchmal auch für den Parkplatz.

Die Quintessenz

Ein Nettoleasing ist eine Art von Immobilienleasing – typischerweise für gewerbliche Mietobjekte –, bei dem ein Mieter eine oder mehrere Nebenkosten trägt. Es gibt drei grundlegende Arten von Net-Leases: Single, Double- und Triple-Net-Leases. Bei einem Triple-Netto-Leasing verpflichtet sich der Mieter, alle Kosten der Immobilie zu bezahlen, einschließlich Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Wartung. Diese Zahlungen fallen zusätzlich zu den Gebühren für Miete und Nebenkosten an. Bei Triple-Netto-Leasingverträgen ist die Grundmiete manchmal niedriger, da der Mieter mehr Kosten für die Immobilie übernimmt. Nettomietverträge können mit Step-up-Mietverträgen oder Erbpachtverträgen verglichen werden.

Bei einem Step-up-Leasing werden zukünftige Preiserhöhungen während der Vertragslaufzeit im Mietvertrag festgelegt. Bei langfristigen Mietverträgen schützen Step-up-Mietverträge die Vermieter vor den Risiken einer Inflation oder eines steigenden Marktes. Erbpachtverträge ermöglichen es den Mietern, während der Mietzeit ein Grundstück zu bebauen. Nach Ablauf der Pachtzeit werden das Grundstück und alle Verbesserungen an den Eigentümer/Vermieter übergeben.

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