Verwendung von DCF bei der Immobilienbewertung
Eine Analyse unter Verwendung des Discounted Cash Flow (DCF) ist eine Kennzahl, die sehr häufig bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen verwendet wird. Zugegebenermaßen beinhaltet die Bestimmung des Abzinsungssatzes – ein entscheidender Teil der DCF-Analyse – eine Reihe von Variablen, die möglicherweise schwer genau vorherzusagen sind. Trotz der Schwierigkeiten bleibt DCF eines der besten Instrumente, um einen Wert für Immobilieninvestitionen wie Real Estate Investment Trusts (REITs) festzulegen.
die zentralen Thesen
- Der Discounted Cash Flow (DCF), eine Bewertungsmethode zur Schätzung des Werts einer Investition auf der Grundlage ihrer zukünftigen Cashflows, wird häufig zur Bewertung von Immobilieninvestitionen verwendet.
- Anfangskosten, Jahreskosten, geschätzte Einnahmen und Haltedauer einer Immobilie sind einige der Variablen, die in einer DCF-Analyse verwendet werden.
- Obwohl der Abzinsungssatz von Immobilien schwer zu bestimmen sein kann, bleibt DCF eines der besten Instrumente zur Bewertung von Immobilieninvestitionen.
Was ist Discounted Cash Flow?
Die Discounted-Cashflow-Analyse ist eine Bewertungsmethode, mit der die Rentabilität oder sogar die bloße Rentabilität einer Investition ermittelt werden soll, indem das prognostizierte zukünftige Einkommen oder der prognostizierte Cashflow aus der Investition untersucht und dieser Cashflow dann abgezinst wird, um einen geschätzten aktuellen Wert zu erhalten Wert der Investition. Dieser geschätzte aktuelle Wert wird üblicherweise als Barwert oder Barwert bezeichnet.
Mit anderen Worten, die DCF-Analyse versucht, den Wert eines Unternehmens oder eines Vermögenswerts heute anhand von Prognosen darüber zu ermitteln, wie viel Geld es in Zukunft generieren wird. Ein Abzinsungssatz wird verwendet, um den Kapitalwert der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme abzuleiten. Für die Bewertung von Immobilieninvestitionen entspricht der Abzinsungssatz üblicherweise der gewünschten oder erwarteten jährlichen Rendite der Immobilie. Je nachdem, wie weit Sie in die Zukunft gehen, lautet die Formel für DCF:
Der letztendliche Zweck der DCF-Analyse besteht darin, das Geld zu schätzen, das ein Anleger aus einer Investition erhalten würde, angepasst an den Zeitwert des Geldes.
Berechnung des Discounted Cash Flow für Immobilien
Bei Immobilieninvestitionen müssen folgende Faktoren in die Berechnung einbezogen werden:
- Anschaffungskosten – Entweder der Kaufpreis oder die Anzahlung auf dem Grundstück.
- Finanzierungskosten-Die Zinskosten auf alle Erst- oder erwartete Finanzierung.
- Haltedauer – Bei Immobilieninvestitionen wird die Haltedauer in der Regel für einen Zeitraum zwischen fünf und 15 Jahren berechnet, obwohl sie zwischen Anlegern und bestimmten Anlagen variiert.
- Zusätzliche Kosten von Jahr zu Jahr – Dazu gehören prognostizierte Wartungs- und Reparaturkosten; Grundsteuern; und alle anderen Kosten außer den Finanzierungskosten.
- Projizierte Cashflows – Eine jährliche Prognose der Mieteinnahmen aus dem Besitz der Immobilie.
- Verkaufsgewinn – Der prognostizierte Gewinnbetrag, den der Eigentümer beim Verkauf der Immobilie am Ende der geplanten Haltedauer voraussichtlich erzielen wird.
Bei der DCF-Berechnung muss eine Reihe von Variablen geschätzt werden. Es kann schwierig sein, diese genau zu bestimmen. Dazu gehören beispielsweise Reparatur- und Wartungskosten, prognostizierte Mietsteigerungen und Wertsteigerungen von Immobilien. Diese Elemente werden normalerweise anhand einer Übersicht über ähnliche Immobilien in der Region geschätzt. Während es schwierig sein kann, genaue Zahlen für die Prognose zukünftiger Kosten und Cashflows zu ermitteln, ist die Berechnung des Barwerts nach Festlegung dieser Prognosen und des Abzinsungssatzes recht einfach und computergestützte Berechnungen sind frei verfügbar.
Beispiel für die Verwendung von DCF in Immobilieninvestments
Ein Anleger könnte seinen DCF-Abzinsungssatz gleich der Rendite setzen, die er von einer alternativen Anlage mit ähnlichem Risiko erwartet. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie könnten 500.000 US-Dollar in ein neues Zuhause investieren, das Sie voraussichtlich in einem Jahrzehnt für 750.000 US-Dollar verkaufen können. Alternativ könnten Sie ihre 500.000 USD in einen Real Estate Investment Trust (REIT) investieren, der in den nächsten 10 Jahren voraussichtlich eine Rendite von 10% pro Jahr erzielen wird.
Nehmen wir zur Vereinfachung an, Sie berücksichtigen nicht die Substitutionskosten für Miete oder Steuereffekte zwischen den beiden Investitionen. Wir bleiben bei einem einzigen Cashflow – dem Preis des Eigenheims in 10 Jahren. Alles, was Sie für die DCF-Analyse benötigen, ist der Abzinsungssatz (10%) und der zukünftige Cashflow (750.000 USD) aus dem zukünftigen Verkauf des Eigenheims.
In diesem Beispiel zeigt die DCF-Analyse, dass die zukünftigen Cashflows des Hauses heute nur noch 289.157,47 USD wert sind. Sie sollten also nicht in sie investieren. Der REIT, der in den nächsten zehn Jahren 500.000 US-Dollar einbringen wird, bietet ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Wenn Steuereffekte, Miete und andere Faktoren berücksichtigt werden, stellen Sie möglicherweise fest, dass der DCF etwas näher am aktuellen Wert des Eigenheims liegt.