Abschottungsmaßnahme
Was ist Zwangsvollstreckungsmaßnahme?
Der Begriff Zwangsvollstreckungsklage bezieht sich auf Gerichtsverfahren, die von einem Kreditgeber eingeleitet werden, nachdem ein Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug geraten ist. Kreditgeber können ihre Rechte durch eine Zwangsvollstreckung durchsetzen, wenn Kreditnehmer keine Hypothekenzahlungen leisten oder wenn sie die in ihrem Hypothekenvertrag festgelegten Verpflichtungen nicht erfüllen. Die Aktion wird durch eine öffentliche Bekanntmachung des Kreditgebers eingeleitet. Wenn der Hypothekendarlehensgeber das Darlehen immer noch nicht auf den neuesten Stand bringen kann, kann das Hypothekenunternehmen ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, wonach es die Immobilie verkaufen kann, um den Restbetrag des Darlehens zurückzuzahlen.
Die zentralen Thesen
- Eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist ein rechtlicher Prozess, der von einem Kreditgeber eingeleitet wird, nachdem ein Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug geraten ist.
- Nach einer öffentlichen Bekanntmachung gewährt der Kreditgeber dem Kreditnehmer eine Nachfrist, damit der Hypothekendarlehensgeber das Darlehen auf den neuesten Stand bringen kann.
- Die Aktion wird vor der Zwangsvollstreckung durchgeführt, wenn der Kreditnehmer keine Vorkehrungen treffen kann.
- Eine Auktion ermöglicht es dem Kreditgeber, das Haus zu verkaufen.
- Ein verbesserter Schutz für Kreditnehmer verbietet es Kreditgebern, vor 120 Tagen Kriminalität erste Mitteilungen einzureichen.
- Die Regierung verhängte als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie bis zum 30. Juni 2021 ein Moratorium für Zwangsvollstreckungen und zusätzlichen Schutz für Hausbesitzer.
Wie die Abschottungsmaßnahme funktioniert
Die meisten Menschen haben nicht das Geld, um ein Haus oder eine Immobilie mit Bargeld zu kaufen. Um den Kauf zu finanzieren, müssen Verbraucher eine Hypothek aufnehmen. Ein Kreditgeber nimmt mehrere Überlegungen berücksichtigt werden, bevor ein Darlehen Genehmigung, einschließlich der Kreditnehmer Kredit – Geschichte und Einkommen sowie der Eigenschaft Wert. Wenn dies genehmigt wird, unterzeichnen der Kreditgeber und der Kreditnehmer einen Hypothekenvertrag, in dem die Zahlungshäufigkeit und der Zahlungsbetrag aufgeführt sind.
Aber was passiert, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann? Wenn ein Kreditnehmer in Verzug gerät – mindestens vier Monate im Rückstand – oder die Vertragsbedingungen nicht erfüllt, kann sein Kreditgeber eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme einleiten, nachdem alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind. Der erste Schritt besteht darin, eine öffentliche Bekanntmachung beim County Recorder’s Office einzureichen. Diese Mitteilung weist darauf hin, dass der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten ist. In einigen Staaten wird die Mitteilung als Standardmitteilung bezeichnet, während andere Staaten sie als lis pendens bezeichnen.
Zu diesem Zeitpunkt tritt der Kreditnehmer in die Vorab-Zwangsvollstreckung ein. Dies ist eine Nachfrist, die es dem Hausbesitzer ermöglicht, entweder das Geld zu beschaffen, um auf seinem Darlehen auf dem neuesten Stand zu bleiben, oder einen Verkauf des Hauses zu arrangieren. Wenn der Kreditnehmer immer noch keine Mittel oder eine andere Vereinbarung treffen kann, kann der Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung fortfahren.
Der nächste Schritt beinhaltet ein Datum für die Abschottung Einstellung Auktion. Der Kreditgeber zeichnet eine Bekanntmachung über den Verkauf des Treuhänders beim County Recorder’s Office auf, wirbt für die Immobilie und benachrichtigt den Kreditnehmer über den bevorstehenden Verkauf. Die Auktion findet normalerweise im Bezirksgericht, im Büro des Treuhänders oder auf dem Grundstück selbst statt.
In einigen Staaten haben Kreditnehmer das Recht auf Rückzahlung, ihr Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen, sobald die Immobilie versteigert wird.
Besondere Überlegungen
Für Zwangsvollstreckungen gelten sehr spezifische und detaillierte gesetzliche Verfahrensanforderungen, die eingehalten werden müssen, um die Ungültigmachung eines Zwangsvollstreckungsverkaufs zu vermeiden. Ordnungsgemäßen Anzeige der Abschottung Verkauf muss dem gegeben werden Schuldner und der breiten Öffentlichkeit, aber die genauen Verfahren, die von Staat variieren können.
Die US-Bundesregierung hat neue Regeln für Kreditgeber erlassen, die nach der Finanzkrise die Abschottung von Immobilien anstreben. Diese neuen Regeln wurden 2013 vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eingeführt und dienten Hausbesitzern, die kurz vor der Zwangsvollstreckung stehen, und schützen sie vor räuberischen Krediten. Diese Regeln umfassen:
- Die Einschränkung der Dual-Tracking. Dies tritt auf, wenn der Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung fortfährt, wenn er mit dem Kreditnehmer zusammenarbeitet, um dies zu vermeiden. Erste Mitteilungen können erst eingereicht werden, nachdem die Hypothek 120 Tage in Verzug ist.
- Bereitstellung von Optionen für den Hypothekengeber, nachdem zwei Zahlungen nacheinander verpasst wurden. Diese Optionen umfassen Alternativen zur Zwangsvollstreckung.
- Prüfung aller Alternativen zur Zwangsvollstreckung, bevor der Kreditgeber solche Maßnahmen ergreift.
Diese Regeln wurden 2016 erweitert, wobei die CFPB die Kreditgeber anwies, den Kreditnehmern im Laufe des Kredits mehr als einmal mehr Schutz zu gewähren. Die Agentur umfasste auch überlebende Familienmitglieder eines verstorbenen Kreditnehmers und fordert die Kreditgeber auf, die Kreditnehmer zu beraten, wenn Anträge auf Schadensminderung – Versuche der Kreditgeber, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten – erschöpft sind.
Covid-19 Pandemie
Die staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) wieFannie Mae und Freddie Mac unterstützt werden.
Die Regierung verhängte ein Moratorium für Zwangsvollstreckungen, damit Hausbesitzer während der Gesundheitskrise in ihren Häusern bleiben können. Kreditnehmer müssen sich an ihre Kreditgeber wenden, um ihre Optionen herauszufinden. Einige Kreditgeber bieten den Kreditnehmern möglicherweise Nachsicht an, wodurch sie ihre Zahlungen halten oder reduzieren können. Eine weitere Option ist die Zahlungserleichterung, die es Hypothekengebern ermöglicht, Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum aufzuschieben. Zahlungen, die aufgrund von Nachsicht versäumt und aufgeschoben werden, werden nicht eliminiert. Stattdessen müssen sie nach Ablauf der Frist bezahlt werden.
Am 9. Februar 2021 gab die Bundesanstalt für Wohnungswesen (FHFA) den 30. März 2021 als Frist für ihr Moratorium bekannt.
Nach seiner Verabschiedung am 20. Januar 2021 beantragte Präsident Biden die Verlängerung des Verbots von Zwangsvollstreckungen und Räumungen bis zum 31. März 2021. Am 16. Februar beantragte er die Verlängerung bis zum 30. Juni 2021.