Entlassung reduziert Gewerbeimmobiliengebühren

Gewerbliche Immobilieninvestoren, die eine festverzinsliche Fremdfinanzierung bevorzugen, müssen gelegentlich Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen,wenn sie ihre Schulden vor Fälligkeit ihrer Kredite begleichen . Von den verschiedenen Vorauszahlungsoptionen bietet die Defeasance bei steigenden Zinsen die größte Flexibilität und den größten finanziellen Gewinn.

Was ist Defeasance?

Defeasance ist, wie der Name schon sagt, eine Methode zur Reduzierung der Gebühren, die erforderlich sind, wenn ein Kreditnehmer beschließt, einen gewerblichen Immobilienkredit mit festem Zinssatz vorzeitig zurückzuzahlen. Anstatt dem Kreditgeber Bargeld zu zahlen, ermöglicht die Entschuldungsoption dem Kreditnehmer, einen anderen Cashflow-Vermögenswert gegen die ursprüngliche Sicherheit des Kredits einzutauschen.

Die neuen Sicherheiten (in der Regel Staatsanleihen) sind in der Regel deutlich weniger riskant als die ursprünglichen Gewerbeimmobilien. In diesem Szenario ist der Kreditgeber weitaus besser gestellt, da er den gleichen Cashflow und im Gegenzug eine viel bessere, risikoadjustierte Investition erhält. Obwohl der Vorteil der Entschuldung für den Kreditgeber offensichtlich ist, können auch Kreditnehmer erheblich profitieren. Steigen die Kreditzinsen auf einen höheren Zinssatz als die Hypothek, können Kreditnehmer Wert schaffen und bei Vorauszahlung Bargeld in die Tasche stecken. Da die Entschuldung bei der Verhandlung eines gewerblichen Immobiliendarlehens eine angebotene Option ist, sollten Kreditnehmer sie in Betracht ziehen, um die Möglichkeit der Wertschöpfung mit ihrer Finanzierung zu erhalten.

Begründung für die Entlassung

Zur Finanzierung kurzfristiger Bedarfe wie Bau- oder Brückenfinanzierungen, die in der Vermietungsphase an Immobilieneigentümer mit Kapital ausgeliehen werden, sind variabel verzinste gewerbliche Immobiliendarlehen eine geeignete Finanzierungsform; sie wird zurückgezahlt, wenn die Immobilie schließlich Cashflow abwirft.

Obwohl das Zinsänderungsrisiko hoch ist und die finanziellen Nachteile unbegrenzt sind, werden einige Kreditnehmer eine langfristige, variabel verzinste Finanzierung übernehmen. Dies ist häufig der Fall, wenn eine Immobilie mit Cashflow mit hoher Wahrscheinlichkeit vor Fälligkeit des Darlehens verkauft wird.

Kreditnehmer nutzen aus vielen Gründen variabel verzinste Finanzierungen. Ein wesentlicher Grund ist die Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigungen, die Kreditgeber für Vorauszahlungen festverzinslicher Schulden verlangen. Bei variabel verzinslichen Finanzierungen gehen Kreditgeber kein Wiederanlagerisiko ein, da die Kreditzinsen mit dem Markt schwanken. Nach der Rückzahlung können die Mittel dann zu gleichen Marktpreisen wieder ausgeliehen werden.

Risiken für Kreditgeber

Festzinsfinanzierungen haben das Potenzial, finanzielle Verluste zu verursachen oder die Rendite eines Kreditgebers zu verringern, wenn Kapital zurückgezahlt und dann zu niedrigeren Marktzinsen verliehen wird. Aufgrund des möglichen Wiederanlagerisikos verlangen Kreditgeber in der Regel eine Art Vorfälligkeitsentschädigung von denen, die sich zu einem festen Zinssatz leihen. Ursprünglich verlangten die Kreditgeber eine „ Renditeerhaltung “, die vorschrieb, dass die Kreditnehmer die Zinsdifferenz (zwischen dem Kreditzins und dem vorherrschenden Marktzins) auf das vorausbezahlte Kapital für die verbleibende Zeit bis zur Fälligkeit des Kredits zahlen mussten. Da mit der Beschaffung neuer Hypothekenforderungen Opportunitäts- und Finanzkosten verbunden sind, wurde die Entschuldung als Möglichkeit konzipiert, das Wiederanlagerisiko und die Notwendigkeit, vorausbezahltes Kapital wiederzuverleihen, zu eliminieren.

Defeasance ermöglicht es Kreditnehmern, die Sicherheiten für ihre Kredite durch Vermögenswerte zu ersetzen, die dieselben Cashflows wie das ursprüngliche Darlehen bieten. Dieser Vermögensaustausch ermöglicht es Kreditgebern, während der gesamten Kreditlaufzeit weiterhin ihre erwartete Rendite zu erhalten, ohne neue Kreditmöglichkeiten finden zu müssen, um das vorausbezahlte Kapital zu ersetzen. Wie bereits erwähnt, verringert der Austausch eines weniger riskanten Vermögenswerts (US-Staatsanleihen anstelle einer Gewerbeimmobilie) das Gesamtrisiko der Investition des Kreditgebers. Dies ist ein noch größerer Vorteil für Institute, die diese Hypotheken verbriefen. Durch die Erhöhung der Wahrscheinlichkeit, dass die Anleger alle vertraglich vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen erhalten, erhöht die Entschuldung den Wert von hypothekenbesicherten Wertpapieren sowie die Gewinne der Kreditgeber erheblich.

Vorteile und Probleme für Kreditnehmer

Im Gegensatz zur Renditeerhaltung bietet Defeasance für Kreditnehmer Aufwärtspotenzial, wenn die Marktzinsen über den vertraglich vereinbarten Kreditzins steigen. Die Aufrechterhaltung der Rendite wird als Strafe bezeichnet, da Kreditnehmer einer bestimmten Art von Zahlung unterliegen, unabhängig davon, in welche Richtung sich die Marktzinsen bewegen. Sie ist in der Regel so strukturiert, dass sie sich aus der Berechnung der Ertragserhaltung oder einem Prozentsatz des vorausbezahlten Betrags ergibt. Da die Entschuldung den Kauf von Staatsanleihen erfordert, wirken sich die Zinsbewegungen direkt auf die Kosten dieser Vermögenswerte aus und bestimmen, ob die Entschuldung Kosten oder ein Glücksfall bei Vorauszahlung ist.

In den meisten Fällen handelt es sich bei der Entschuldung um den Kauf von Staatsanleihen mit einer Laufzeit in Höhe der Restlaufzeit des Darlehens mit Kuponsätzen, die die notwendigen Erträge zum Ausgleich der vertraglich vereinbarten periodischen Zins- und Tilgungszahlungen liefern. Diese Anleihen werden dann einem Defeasance Trust zugewiesen, der die regelmäßigen Cashflows bis zur Fälligkeit der Anleihen an den Kreditgeber weiterleitet. Abhängig von der Differenz zwischen den Zinssätzen der Anleihen, die zur Tilgung der Kredite erforderlich sind, und den Marktzinsen, werden die Staatsanleihen mit einem Abschlag oder einer Prämie gehandelt.

Wenn die Zinsen steigen, verlieren Staatsanleihen (oder jede festverzinsliche Anlage) an Wert und werden billiger. In diesem Fall können Kreditnehmer die erforderlichen Anleihen für weniger als den Betrag kaufen, der für die Vorauszahlung des Kredits erforderlich ist, was zu zusätzlichem Geld in ihrer Tasche führt. Umgekehrt, wenn die Zinsen fallen, werden festverzinsliche Anlagen teurer. Dies erfordert, dass der Kreditnehmer bei Vorauszahlung einen höheren Betrag als den Kreditsaldo zahlt. Auf der anderen Seite führt die Renditeerhaltungsberechnung zu genau der gleichen Menge an zusätzlichem Kapital, die zur Tilgung des Darlehens erforderlich ist. Dabei sind keine Transaktionskosten berücksichtigt, die anfallen würden, um die zur Tilgung des Darlehens erforderlichen Anleihen zu erwerben. Diese Kosten variieren je nach Geld-Brief-Spanne oder den Kräften von Angebot und Nachfrage für die Anleihen. Auf der anderen Seite ist Defeasance von Vorteil, während die Ertragserhaltung immer noch eine gewisse Strafe erfordert.

Die Defeasance-Option bietet Festzinskreditnehmern Vorteile gegenüber denen, die sich für Renditeerhaltung oder langfristige, variabel verzinste Finanzierungen entscheiden. Es ist eine gute taktische Entscheidung für Kreditnehmer, die das Gefühl haben, kurzfristig verkaufen müssen, aber besorgt über einen möglichen Anstieg des Schuldendienstes sind, wenn sie sich für variabel verzinste Schulden entscheiden.

Kreditnehmer, die Schulden auf Portfolioebene verwenden (ein Kredit, der durch mehrere Gewerbeimmobilien besichert ist), stellen fest, dass Kreditgeber manchmal einen höheren Prozentsatz eines Kredits als den Wertbeitrag eines Vermögenswerts zum Portfolio zurückzahlen müssen. Diese Situation ergibt sich, wenn der Kreditgeber der Ansicht ist, dass ein Kreditnehmer einen Vermögenswert verkauft, der weniger riskant ist als die verbleibenden Vermögenswerte im Portfolio. Da das Portfolio riskanter wird, je weniger risikoreicher Vermögenswert es besitzt, verlangen Kreditgeber einen Vorauszahlungsbetrag, der sie für das höhere Risiko ausgleicht, wodurch das verbleibende Portfolio effektiv entschuldet und die gehebelte Rendite des Anlegers verringert wird.

Da die Entschuldung zum Austausch eines weniger riskanten Vermögenswerts führt als die Sicherheit, können Kreditnehmer nach dem Verkauf eines Vermögenswerts den gleichen Prozentsatz der Schulden im Portfolio behalten. Mit Zustimmung des Kreditgebers kann es möglich sein, den Prozentsatz der Verschuldung des verbleibenden Vermögens zu erhöhen, wenn die Defeasance ausgeführt wird.

Ein weiterer Vorteil für Kreditnehmer besteht darin, dass Kreditgeber normalerweise keine Art von Zahlung verlangen, weder im Voraus noch durch Erhöhung der Kreditzinsen, um die Aufhebungsoption zu erhalten. Steigen die Zinsen, besteht für den Kreditnehmer Wertschöpfungspotenzial; Daher ist es denkbar, dass Kreditgeber für den Verkauf der Option eine Entschädigung verlangen.

Die Quintessenz

Kreditnehmer müssen sich ihrer Vorauszahlungsmöglichkeiten bewusst sein, damit sie die richtigen Entscheidungen zur Vermögensverwaltung treffen können. Beispielsweise kann es in Zeiten erheblicher Zinserhöhungen aufgrund des durch die Auflösung des Darlehens geschaffenen Werts vorzuziehen sein, einen suboptimalen kommerziellen Vermögenswert zu verkaufen. Auf der anderen Seite kann es sinnvoll sein, auch nach der Wertoptimierung an einem Vermögenswert festzuhalten. Die Restlaufzeit des Darlehens bei Vorauszahlung beeinflusst direkt die Vorauszahlungskosten. Wenn alle Dinge gleich sind, verschwinden die Vorfälligkeitsentschädigungen im Laufe der Zeit.

Bei Verhandlungen über die Konditionen eines gewerblichen Immobiliendarlehens sollten Kreditnehmer nach der Möglichkeit fragen, ihre Festzinsdarlehen zu kündigen, auch wenn sie nicht die Absicht haben, die Verbindlichkeit vor Fälligkeit vorzeitig zurückzuzahlen. Der deutliche Vorteil, den Defeasance gegenüber anderen Vorauszahlungsoptionen bietet, ist erheblich, da bei steigenden Marktzinssätzen ein einkommensgenerierendes Ereignis entstehen kann. Es ist denkbar, dass Immobilieneigentümer, die eine Festzinsfinanzierung bevorzugen, in Zeiten steigender Zinsen Kapitalgewinne aus ihren Schuldverschreibungen erzielen, die den Wertverlust der Immobilien mehr als ausgleichen können. Anleger, die Immobilien mit finanzieller Hebelwirkung erwerben, um diese dann fix zu veräußern, sollten die Festzinsfinanzierung mit der Option der Entschuldung als attraktive Alternative zur kurzfristigen, variabel verzinsten Finanzierung in Betracht ziehen.