Defeasance reduziert gewerbliche Immobiliengebühren
Was ist Defeasance?
Defeasance ist eine Bestimmung in einem Vertrag, die eine Anleihe oder einen Kredit in einer Bilanz ungültig macht, wenn der Kreditnehmer Bargeld oder Anleihen beiseite legt, die ausreichen, um die Schulden zu bedienen. Der Kreditnehmer legt Bargeld zur Tilgung der Anleihen beiseite; Daher gleichen sich die ausstehenden Schulden und Barmittel in der Bilanz aus und müssen nicht erfasst werden.
Defeasance abbauen
Im weitesten Sinne ist Defeasance jede Bestimmung, die die Vereinbarung, in der sie enthalten ist, ungültig macht. Die Bestimmung enthält verschiedene Anforderungen, die meistens vom Käufer erfüllt werden müssen, bevor der Verkäufer sein Interesse an einer bestimmten Immobilie freigeben muss. Defeasance bedeutet, dass ein Kreditnehmer genügend Geld zur Verfügung stellt, häufig in Form von Bargeld und Anleihen, um seine damit verbundenen Schulden zu decken. Dies dient dazu, die Schuldenverpflichtung ohne das Risiko von Vorauszahlungsstrafen für nichtig zu erklären. Da die geschuldeten Beträge und die zurückgestellten Beträge verrechnet werden, werden sie funktional aus der Bilanz entfernt, da eine Überwachung der Konten in der Regel nicht erforderlich ist.
Beispiel für Defeasance
Ein Bereich, in dem Defeasance verwendet wird, sind gewerbliche Immobilienkäufe. Im Gegensatz zu Hypotheken für Eigenheime können gewerbliche Kredite aufgrund der Verpflichtungen gegenüber Anleihegläubigern, die an dem gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapier (CMBS) beteiligt sind, das das Darlehen enthält, erhebliche Vorauszahlungsstrafen nach sich ziehen. Eine Vorauszahlung kann in diesen Situationen ein Problem sein, da Anleger erwarten, dass eine bestimmte Anzahl von Zinszahlungen Einnahmen generiert. Wenn ein Kreditnehmer vorzeitig zahlt, verliert er dieses zukünftige Geld. Um dies zu vermeiden, wird bei einigen Anleihen und Krediten eine Vorauszahlungsstrafe verhängt. Um Strafen zu vermeiden, aber eine vorzeitige Rückzahlung funktional abzuschließen, kann der gewerbliche Immobilienkäufer ein Portfolio mit einem gleichen Wert aufbauen Wert auf die verbleibenden Verpflichtungen. Die häufigsten Wertpapiere in diesen Portfolios sind hochwertige Anleihen mit einer Rendite, die den mit dem Darlehen verbundenen Zinssatz abdeckt. Dieses Konstrukt ermöglicht es den Anleihegläubigern, weiterhin Zahlungen zu erhalten, und ermöglicht es dem Kreditnehmer, den Kredit funktional vorzeitig zurückzuzahlen.
Erstellen von Defeasance-Konten
Der Prozess der Defeasance wird im Allgemeinen als komplex angesehen und nur selten vom Kreditnehmer durchgeführt. Oft sind verschiedene Anwälte und Finanzexperten erforderlich, um sicherzustellen, dass das Portfolio ordnungsgemäß strukturiert ist und den Bedarf des Fonds zum Ausgleich der geschuldeten Schulden decken kann. Dies ähnelt dem von Pensionskassenexperten verwendeten Haftungsabgleich, bei dem die mit aktuellen Wertpapieren verbundenen künftigen Einnahmequellen mit den künftig zu leistenden Zahlungen übereinstimmen.
Die Defeasance-Klausel
Im Rahmen eines Hypothekenvertrags bietet die Defeasance-Klausel dem Kreditnehmer das Recht, das Eigentum oder die Urkunde für das Eigentum zu sichern, sobald die Schulden vollständig beglichen sind. Vor diesem Zeitpunkt hat das Finanzinstitut, das das Darlehen sichert, alle Rechte an dem Titel, da es als Sicherheit für die damit verbundenen Schulden dient.
Ähnliche Vereinbarungen bestehen auch für eine Vielzahl anderer finanzierter Großkäufe. Dies schließt die meisten Fahrzeugkredite ein. Sobald die Schulden vollständig beglichen sind, beendet die Finanzierungsgesellschaft ihre Beteiligung an der Immobilie und gibt die Immobilie anschließend an den Käufer frei.