So finden Sie Ihren Return on Investment (ROI) in Immobilien
Der Return on Investment (ROI) ist ein Maß dafür, wie viel Geld oder Gewinn mit einer Investition als Prozentsatz der Kosten erzielt wird. Da diese Kennzahl zeigt, wie gut Ihre Investitionssumme verwendet wird, lohnt es sich, sowohl den ROI als auch die Berechnung des ROI von Immobilien zu kennen.
Die zentralen Thesen
- Die Kapitalrendite (ROI) misst, wie viel Geld oder Gewinn mit einer Investition als Prozentsatz der Investitionskosten erzielt wird.
- Der Return on Investment (ROI) zeigt, wie effektiv und effizient Investitionsgelder eingesetzt werden, um Gewinne zu erzielen.
- Viele Anleger verwenden die durchschnittliche Rendite des S & P 500 als Benchmark für eine Zielrendite (ROI).
Return on Investment (ROI) ist ein buchhalterischer Begriff, der den Prozentsatz des investierten Geldes angibt, der nach Abzug der damit verbundenen Kosten wieder hereingeholt wird. Für den Nicht-Buchhalter mag dies verwirrend klingen, aber die Formel kann einfach wie folgt formuliert werden:
Diese Gleichung scheint einfach genug zu berechnen. Es spielen jedoch eine Reihe von Variablen eine Rolle, darunter Reparatur- und Wartungskosten sowie die Hebelwirkung – der Betrag des Geldes, das (mit Zinsen) geliehen wird, um die Erstinvestition zu tätigen . Diese Variablen können die ROI-Zahlen beeinflussen.
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Komplikationen bei der Berechnung des ROI
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können sich die Finanzierungsbedingungen stark auf die Gesamtkosten der Investition auswirken. Komplikationen bei der Berechnung des ROI können auftreten, wenn eine Immobilie refinanziert oder eine zweite Hypothek aufgenommen wird. Die Zinsen für ein zweites Darlehen oder ein refinanziertes Darlehen können steigen und es können Darlehensgebühren anfallen – beides kann den ROI verringern.
Es kann auch zu einer Erhöhung der Wartungskosten, der Grundsteuern und der Versorgungsgebühren kommen. Wenn der Eigentümer einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie diese Kosten trägt, müssen alle diese neuen Nummern eingegeben werden, um den ROI zu aktualisieren.
Komplexe Berechnungen können auch für Immobilien erforderlich sein, die mit einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) gekauft wurden – einem Darlehen mit einem Zinssatz, der sich während der Laufzeit des Darlehens regelmäßig ändert.
Schauen wir uns die beiden primären Methoden zur Berechnung des ROI an: die Kostenmethode und die Out-of-Pocket-Methode.
Die Kostenmethode
Die Kostenmethode berechnet den ROI, indem das Eigenkapital einer Immobilie durch die Kosten dieser Immobilie geteilt wird.
Nehmen wir als Beispiel an, dass eine Immobilie für 100.000 US-Dollar gekauft wurde. Nach Reparaturen und Sanierungen, die Investoren zusätzliche 50.000 US-Dollar kosten, wird die Immobilie dann auf 200.000 US-Dollar geschätzt. Damit beträgt die Eigenkapitalposition der Anleger an der Immobilie 50.000 USD (200.000 – [100.000 + 50.000] = 50.000).
Um die Anschaffungskostenmethode anzuwenden, teilen Sie die Eigenkapitalposition durch alle Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf, der Reparatur und der Sanierung der Immobilie.
Der ROI beträgt in diesem Fall 50.000 USD 150.000 USD = 0,33 oder 33%.
Die Out-of-Pocket-Methode
Die Out-of-Pocket-Methode wird von Immobilieninvestoren aufgrund der höheren ROI-Ergebnisse bevorzugt. Nehmen Sie anhand der Zahlen aus dem obigen Beispiel an, dass dieselbe Immobilie zum gleichen Preis gekauft wurde, aber diesmal wurde der Kauf mit einem Darlehen und einer Anzahlung von 20.000 USD finanziert.
Die Auslagen betragen somit nur 20.000 US-Dollar – plus 50.000 US-Dollar für Reparaturen und Reha – bei einer Gesamtauslage von 70.000 US-Dollar. Bei einem Wert der Immobilie von 200.000 US-Dollar beträgt die Eigenkapitalposition 130.000 US-Dollar.
Der ROI beträgt in diesem Fall 130.000 $ ÷ 200.000 $ = 0,65 oder 65 %. Dies ist fast das Doppelte des ROI des ersten Beispiels. Der Unterschied ist natürlich auf das Darlehen zurückzuführen: Leverage als Mittel zur Steigerung des ROI.
Was ist ein guter Return on Investment (ROI) für Immobilieninvestoren?
Was ein Investor für einen „guten“ ROI hält, kann für einen anderen inakzeptabel sein. Ein guter ROI für Immobilien hängt von der Risikotoleranz ab. Je mehr Risiko Sie eingehen möchten, desto höher ist der erwartete ROI. Umgekehrt können sich risikoscheue Anleger im Austausch für mehr Sicherheit gerne mit niedrigeren ROIs zufrieden geben.
Im Allgemeinen streben viele Anleger jedoch Renditen an, die den durchschnittlichen Renditen des S&P 500 entsprechen oder diese übertreffen. Die historische Durchschnittsrendite des S&P 500 beträgt 10 %.
Natürlich müssen Sie kein physisches Eigentum kaufen, um in Immobilien zu investieren. Real Estate Investment Trusts (REITs) handeln wie Aktien an einer Börse und können eine Diversifizierung bieten, ohne Immobilien besitzen und verwalten zu müssen. Im Allgemeinen sind REIT-Renditen volatiler als physische Immobilien (sie werden schließlich an einer Börse gehandelt). In den USA beträgt die jährliche Rendite von REITs 12,99 %, gemessen am MSCI US REIT Index.1
Return on Investment (ROI) ist nicht gleich Gewinn
Bevor der ROI in tatsächlichen Bargewinnen realisiert werden kann, muss die Immobilie natürlich verkauft werden. Oftmals wird eine Immobilie nicht zum Marktwert verkauft. Ein Immobiliengeschäft kann unter dem ursprünglichen Angebotspreis abgeschlossen werden, was die endgültige ROI-Berechnung für diese Immobilie reduziert.
Außerdem fallen Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie an, z. B. für Reparaturen, Maler- und Landschaftsbau. Hinzu kommen die Kosten für die Werbung der Immobilie, die Bewertungskosten und die Provision an den Makler oder Makler.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Sowohl Werbe- als auch Provisionsaufwendungen können mit dem Dienstleister verhandelt werden. Immobilienentwickler, die mehr als eine Immobilie zu bewerben und zu verkaufen haben, sind besser in der Lage, günstige Preise mit Medien und Maklern auszuhandeln. Der ROI bei Mehrfachverkäufen mit unterschiedlichen Kosten für Werbung, Provision, Finanzierung und Bau stellt jedoch komplexe Buchhaltungsfragen dar, die am besten von einem Fachmann behandelt werden.
Die Quintessenz
Die Berechnung des ROI für Immobilien kann einfach oder komplex sein, abhängig von allen oben genannten Variablen. In einer robusten Wirtschaft haben sich Investitionen in Immobilien – sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien – als sehr rentabel erwiesen. Selbst in einer rezessiven Wirtschaft, wenn die Preise fallen und Bargeld knapp wird, wie es im Zuge der COVID-19-Pandemie passieren kann, stehen Anlegern mit dem zu investierenden Geld viele Schnäppchen bei Immobilien zur Verfügung. Wenn sich die Wirtschaft erholt, was unweigerlich der Fall ist, können viele Anleger einen stattlichen Gewinn einfahren.
Für Einkommensteuer oder Kapitalertragssteuerzwecke werden Immobilieneigentümer jedoch aufgefordert, sich vor der Einreichung von einer zuverlässigen Quelle professionell beraten zu lassen.