7 Lösungen für Hausbesitzer, die mit ihrer Hypothek zu kämpfen haben
Wenn Sie jetzt Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, sind Sie nicht allein. Laut RealtyTrac befand sich imDezember 2020 in den Vereinigten Staatenjedes 12.448 Haus in der Zwangsversteigerung. In Florida ist eines von 6.240 Häusern, während in Kalifornien eines von11.342 Häusern von Zwangsvollstreckung betroffen ist.
Die neuartige Coronavirus-Pandemie hat zu steigenden Arbeitslosenzahlen und Einkommensverlusten geführt. Wenn Sie glauben, dass Sie von einer Zwangsvollstreckung Ihres Hauses bedroht sind, beachten Sie bitte, dass es Programme gibt, die Kreditnehmern Hypothekenerleichterungen bieten.
Hypothekenerleichterungen für COVID-19
Wenn Ihre Hypothek durch ein Regierungsprogramm gedeckt ist, gilt ein Moratorium – oder Aufschub – für Zwangsvollstreckungen und Räumungen für diejenigen, die von COVID-19 betroffen sind. Das Moratorium sollte am 31. Januar 2021 auslaufen, wurde jedoch verlängert. Die Ablauffristen für die Verlängerung variieren jedoch je nach dem staatlichen Wohnungsbaudarlehensprogramm.
Für diejenigen, die eine Stundung beantragen möchten, haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das Ministerium für Veteranenangelegenheiten und das Landwirtschaftsministerium die Einschreibungsfrist, für die Kreditnehmer Stundung beantragen können, bis zum 30. Juni 2021 verlängert. Nachsicht ist ein vereinbarter Aufschub von Hypothekenzahlungen zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern.
Für Hypothekendarlehen, die von Federal Housing Finance Agency (FHFA) die Zwangsvollstreckungsmoratorien für Zwangsvollstreckungen von Einfamilienhäusern undRäumungen von Immobilien (REO) bis zum 31. März 2021 verlängert. REO-Immobilien sind bankeigene Immobilien, die aufgrund von Zahlungsverzug oder Nichtzahlung des Kreditnehmersbeschlagnahmt werden.
Für Hypothekendarlehen, die vom US-Landwirtschaftsministerium (USDA) unterstützt werden, läuft das Zwangsvollstreckungsmoratorium für sein Einfamilienhaus-Direkt- und Garantiedarlehensprogramm am 30. Juni 2021 aus.
Ebenfalls bis zum 30. Juni 2021 verlängert, Hypothekendarlehen durch das US Department of Housing and Urban Development (HUD), versichert durch die Federal Housing Administration (FHA) oder garantiert durch das Office of Native American Programs‘ (Section 184 und 184 A Loan Guarantee Programme).
Für diejenigen, die VA-Darlehen haben, hat das Department of Veteran Affairs auch das Räumungs- und Zwangsvollstreckungsmoratorium bis zum 30. Juni 2021 verschoben.
Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank oder Ihrem Hypothekendienstleister, der Ihre Zahlungen einzieht, ob Ihr Hypothekendarlehen für das Moratoriumsprogramm geeignet ist. Unabhängig davon, ob Ihre Probleme bei der Begleichung Ihrer Hypothekenzahlungen mit dem Coronavirus zusammenhängen oder nicht, rufen Sie zunächst Ihren Kreditanbieter an. Wenn Sie können, versuchen Sie dies, bevor Sie Zahlungen verpassen, da Ihnen dadurch die meisten verfügbaren Optionen zur Verfügung stehen. In diesem Artikel stellen Experten verschiedene Optionen vor, wenn Sie Schwierigkeiten haben, pünktlich zu bezahlen.
Die zentralen Thesen
- Wenn Ihre Hypothek durch ein Regierungsprogramm gedeckt ist, gilt ein Moratorium – oder Aufschub – für Zwangsvollstreckungen und Räumungen für diejenigen, die von COVID-19 betroffen sind.
- Sowohl Fannie Mae als auch Freddie Mac bieten Hilfe für diejenigen an, die aufgrund von COVID-19 finanziell Schwierigkeiten haben, Hypothekenzahlungen zu leisten.
- Unabhängig davon, ob es mit der Coronavirus-Pandemie zusammenhängt oder nicht, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, besteht der erste Schritt darin, Ihren Kreditgeber zu kontaktieren.
- Es gibt viele Möglichkeiten, Ihre Kreditrückzahlung so zu ändern, dass die monatlichen Zahlungen erschwinglicher werden.
Lösung Nr. 1: Hypothekennachsicht beantragen
Wie bereits erwähnt, haben sowohl Freddie Mac als auch Fannie May Richtlinien fürdie Stundung von Hypotheken im Zusammenhang mit COVID-19 veröffentlicht. Das bedeutet, dass Einzelpersonen ihre Zahlungen für diese Zeit reduzieren oder aussetzen können. Darüber hinaus werden alle damit verbundenen Hypothekenausfälle nicht an die Kreditauskunfteien gemeldet, sodass fehlende Zahlungen Ihre Kreditwürdigkeit nicht beeinträchtigen. Nachdem die Stundung vorüber ist, werden Kreditgeber mit Kreditnehmern zusammenarbeiten, um die Kredite so anzupassen, dass die monatlichen Zahlungen nach Bedarf gesenkt werden.5
Lösung #2: Refinanzierung in ein längerfristiges Darlehen
Die Ausweitung Ihres Darlehens über einen längeren Zeitraum ist eine Option, die Ihren monatlichen Zahlungsbetrag reduzieren kann. Laut Al Hensling, Präsident von United American Mortgage in Irvine, Kalifornien, ist die Refinanzierung in ein längerfristiges Darlehen der einfachste Weg, die monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren, insbesondere wenn der Cashflow ein Problem darstellt.
Beachten Sie jedoch, dass Ihr Zinssatz steigen wird. Um dies auszugleichen, empfiehlt Matt Hackett, Underwriting and Operations Manager bei Equity Now mit Sitz in New York, höhere Zahlungen zu leisten, um die Geschwindigkeit der Tilgung des Kapitals zu erhöhen. Die meisten Hypotheken haben keine Vorfälligkeitsentschädigung (obwohl Sie Ihre auf jeden Fall überprüfen sollten).
Lösung #3: Refinanzierung zur Änderung Ihrer Zinsbedingungen
Die Refinanzierung über eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist eine praktikable Option, wenn Sie Ihre Hypothek fast vollständig abbezahlt haben. „Immer mehr Verbraucher erkennen die finanziellen Vorteile, die eine Hypothek mit variablem Zinssatz unter den richtigen Umständen bieten kann“, sagt Hensling. Ein perfektes Beispiel ist ein Hausbesitzer, der sein Haus in den nächsten drei Jahren verkaufen möchte und derzeit ein Darlehen in Höhe von 400.000 USD mit festem Zinssatz zu 4,25% hat, der 1.976,76 USD pro Monat zahlt.
Hensling sagt, wenn sich der Hausbesitzer zu einer hybriden Hypothek mit variablem Zinssatz von 5 Jahren zu 2,875% refinanzieren würde, würde dies die monatliche Zahlung auf 1.695,57 USD pro Monat reduzieren und 281,19 USD pro Monat sparen.
Jeremy Brandt, CEO von WeBuyHouses.com, stimmt dem zu und fügt hinzu: „Wenn ein Haus fast abbezahlt ist, geht der überwiegende Teil der monatlichen Zahlungen an Eigenkapital und nicht an Zinsen. Eine Refinanzierung an einen ARM könnte kurzfristige Cashflow-Probleme lösen, indem die monatliche Zahlung zu Lasten späterer Zahlungen reduziert wird.“ Wenn die Zinssätze jedoch steigen, können die monatlichen Zahlungen über einen Zeitraum ansteigen.
Alternativ, wenn Sie einen ARM haben, kann der Wechsel zu einer Festhypothek Ihre aktuellen monatlichen Zahlungen möglicherweise nicht senken, aber Ihre Zahlungen daran hindern, zu wachsen. „Dies ist sinnvoll, wenn die aktuellen Festzinsen niedriger sind als der ARM-Zinssatz oder wenn Sie später als die nächsten drei Jahre einen Wechsel erwarten“, sagt Brandt. Er warnt jedoch davor, dass, wenn Sie schon seit einiger Zeit in einem ARM sind, der feste Zinssatz, in den Sie refinanzieren, höher sein kann als Ihr bestehender Zinssatz und dies dazu führen kann, dass Ihre monatliche Zahlung steigt.
Lösung #4: Grundsteuern in Frage stellen
Wenn der Wert Ihres Eigenheims gesunken ist, kann eine Anfechtung Ihrer Grundsteuer eine finanzielle Entlastung bedeuten, sagt Cara Pierce, zertifizierte Wohnberaterin bei Clearpoint Credit Counseling Solutions, einer nationalen gemeinnützigen Organisation. „Sie müssen sich an das Bezirkssteueramt des Bezirks wenden, in dem sich das Haus befindet, um zu erfahren, welche Art von Informationen sie als Beweis dafür benötigen, dass die Immobilienwerte gesunken sind“, sagt Pierce.
Pierce sagt jedoch, dass dies eine kurzfristige Strategie ist. Sie warnt davor, dass mit steigenden Immobilienwerten die Grundsteuern steigen werden. Beachten Sie auch, dass die Bewertung Ihres Hauses mehrere hundert Euro kosten kann.
Lösung #5: Ändern Sie das Darlehen
Eine Kreditmodifikation ist eine Alternative für diejenigen, die ihren Kredit nicht refinanzieren können, aber ihre monatliche Hauszahlung senken müssen. Aber im Gegensatz zu einer Refinanzierung erfordert es eine Härte. Pierce sagt, dass Kreditnehmer dem Kreditgeber nachweisen müssen, dass sie aufgrund einer finanziellen Notlage nicht in der Lage sind, die regelmäßige monatliche Hauszahlung zu leisten. „Dieser Prozess umfasst umfangreiche Unterlagen, die ausgefüllt und zur Überprüfung an den Kreditgeber gesendet werden müssen“, sagt Pierce.
Sie empfiehlt Hausbesitzern, sich von einer HUD-zertifizierten Organisation beraten zu lassen, um ihre Optionen vollständig zu verstehen und Hilfe bei der Kontaktaufnahme mit dem Kreditgeber zu erhalten. „Allerdings bieten nicht alle Kreditgeber Kreditmodifikationen oder nur kurzfristige Kreditmodifikationen an“, sagt Pierce.
Im Rahmen ihrer Hypothekenhilfepläne im Zusammenhang mit COVID-19 erlauben Fannie Mae und Freddie Mac Kreditnehmern, ihre Kredite nach Stundung zu ändern.67
Lösung #6: Holen Sie sich ein Eigenheimdarlehen
Die Aufnahme eines Eigenheimdarlehens kann in Schwierigkeiten geratenen Hausbesitzern sofortige Hilfe bieten, aber diese Strategie funktioniert nur, wenn Sie über viel Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen, was bedeutet, dass Ihr Haus viel mehr bewertet wird, als Sie ihm schulden. Anthony Pili, Direktor für strategische Planung bei der Greater Hudson Bank in Bardonia, New York, rät Hausbesitzern in Schwierigkeiten, eine Hypothek mit einer Eigenheimkreditlinie abzubezahlen. „Banken übernehmen in der Regel alle Abschlusskosten für Eigenheimkreditlinien. Die Einsparungen bei den Abschlusskosten können genutzt werden, um den Kapitalbetrag schneller abzuzahlen “, sagt Pili.
Er fügt hinzu, dass diese Strategie für Kreditnehmer sehr effektiv ist, die die Selbstdisziplin haben, jeden Monat mehr zu zahlen, als sie schulden, da die Mindestzahlung normalerweise nur die im Laufe des Monats aufgelaufenen Zinsen sind.
Lösung #7: Bringen Sie den Kreditgeber dazu, die private Hypothekenversicherung abzuschaffen
Je nachdem, wie viel Eigenkapital in Ihrem Haus steckt, kann der Wegfall der privaten Hypothekenversicherung (PMI) Ihre Hypothekenzahlungen senken. „Wenn Sie mindestens 20 % Eigenkapital an der Immobilie haben, empfehle ich, den Kreditgeber zu kontaktieren, um die Hypothekenversicherung zu kündigen“, sagt Pierce. Sie erklärt, dass Kreditnehmer, die normalerweise keine 20% Anzahlung zahlen, mindestens zwei Jahre lang einen PMI haben müssen, sagt jedoch, dass es Ausnahmen von der Zweijahresregel geben kann. Wenn beispielsweise der Hausbesitzer wertsteigernde Verbesserungen am Haus vorgenommen hat, kann auf die Anforderung verzichtet werden.
Die Quintessenz
Wenn Sie mit Ihrer Hypothek zu kämpfen haben, werfen Sie nicht das Handtuch. Es gibt verschiedene Lösungen, die Ihnen helfen können, zu Hause zu bleiben und Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu verwalten.