Der REIT-Weg

Die Fülle an Anlageinstrumenten stellt den durchschnittlichen Anleger vor eine Herausforderung, wenn er versucht, zu verstehen, worum es bei ihm geht. Aktien sind die tragende Säule des Investierens, Anleihen waren schon immer der sichere Ort, um Ihr Geld zu parken, Optionen haben die Hebelwirkung für Spekulanten erhöht und Investmentfonds gelten als eines der einfachsten Instrumente für Anleger. Eine Anlageform, die nicht ganz in diese Kategorien fällt und oft übersehen wird, ist der Real Estate Investment Trust oder REIT.

Was ist ein REIT?

Ein REIT Treuhandgesellschaft, die einen Pool von Geld sammelt, durch einen Börsengang (IPO), die dann zu kaufen verwendet wird, entwickeln, zu verwalten und zu verkaufen Vermögen in Immobilien. Der Börsengang ist identisch mit jedem anderen Wertpapierangebot mit vielen der gleichen Regeln in Bezug auf Prospekte, Meldepflichten und Vorschriften; Anstatt jedoch Aktien eines einzelnen Unternehmens zu kaufen, kauft der Eigentümer einer REIT-Einheit einen Teil eines verwalteten Immobilienpools. Dieser Immobilienpool generiert dann Einnahmen durch Vermietung, Verpachtung und Verkauf von Immobilien und schüttet diese regelmäßig direkt an den REIT-Inhaber aus.

Arten von REITs

REITs gibt es, wie die meisten Investments, in einer Vielzahl von Geschmacksrichtungen. Diese Fonds verfügen über Klassifizierungen, die die Art ihres Geschäfts angeben, und können je nach Kauf und Verkauf ihrer Anteile weiter klassifiziert werden.

Equity-REITs  sind die am weitesten verbreitete Unternehmensform. Diese Unternehmen kaufen, besitzen und verwalten einkommensschaffende Immobilien. Die Erlöse kommen hauptsächlich aus Mieten und nicht aus der Weiterveräußerung der Bestandsimmobilien.

Hypotheken-REITs, auch bekannt als mREITs, verleihen Geld an Immobilienbesitzer und -betreiber. Die Kreditvergabe kann entweder direkt über Hypotheken und Darlehen oder indirekt über den Erwerb von  hypothekenbesicherten Wertpapieren  (MBS) erfolgen. MBS sind Anlagen, die Pools von Hypotheken halten, die von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) ausgegeben wurden. Ihre Einnahmen stammen hauptsächlich aus der  Nettozinsspanne – der Spanne zwischen den Zinsen, die sie für Hypothekendarlehen verdienen, und den Kosten für die Finanzierung dieser Darlehen. Aufgrund der hypothekenzentrierten Ausrichtung dieses REITs reagieren sie potenziell empfindlich auf Zinserhöhungen.

Hybrid-REITs-  Unternehmen halten sowohl physische Mietobjekte als auch Hypothekendarlehen in ihren Portfolios. Abhängig vom angegebenen Anlageschwerpunkt des Unternehmens können sie das Portfolio auf mehr Immobilien oder mehr Hypothekenbestände gewichten.

Vorteile

Wenn Sie eine REIT-Aktie kaufen, kaufen Sie im Wesentlichen einen physischen Vermögenswert mit einer langen erwarteten Lebensdauer und einem Einkommenspotenzial durch Miete und Immobilienwertsteigerung. Dies steht im Gegensatz zu Stammaktien, bei denen Anleger das Recht erwerben, durch Eigentum an der Rentabilität des Unternehmens teilzunehmen. Beim Kauf eines REIT beteiligt man sich nicht nur durch Wertsteigerungen und -minderungen am Eigentum an Immobilien, sondern beteiligt sich auch an den Einnahmen aus der Immobilie. Dies schafft ein gewisses Sicherheitsnetz für Anleger, da sie immer Rechte an dem dem Trust zugrunde liegenden Eigentum haben und gleichzeitig die Vorteile ihres Einkommens nutzen können.

Ein weiterer Vorteil, den dieses Produkt dem durchschnittlichen Anleger bietet, ist die Möglichkeit, ohne den normalerweise damit verbundenen hohen Kapital- und Arbeitsaufwand in Immobilien zu investieren. Da die Mittel dieses Trusts zusammengelegt werden, wird darüber hinaus eine größere Diversifikation erzielt, da die Trust-Unternehmen in der Lage sind, zahlreiche Immobilien zu kaufen und die negativen Auswirkungen von Problemen mit einem einzelnen Vermögenswert zu verringern. Privatanleger, die einen REIT nachahmen möchten, müssten eine große Anzahl von Anlageimmobilien kaufen und unterhalten, was in der Regel einen erheblichen Zeit- und Kostenaufwand für eine Investition bedeutet, die nicht leicht zu liquidieren ist. Beim Kauf eines REITs ist die Kapitalanlage auf den Anteilspreis begrenzt, der Arbeitsaufwand ist auf den Rechercheaufwand beschränkt, der für die richtige Investition erforderlich ist, und die Aktien sind an den regulären Börsen liquide.

Der letzte und wahrscheinlich wichtigste Vorteil, den REITs bieten, besteht darin, dass sie fast 90 % ihres jährlichen steuerpflichtigen Einkommens, das durch einkommenserzeugende Immobilien erwirtschaftet wird, an ihre Aktionäre ausschütten müssen. Dieser Betrag ist auf Unternehmensebene abzugsfähig und wird in der Regel auf persönlicher Ebene besteuert. Anders als bei Dividenden gibt es also nur eine Besteuerungsstufe für die an die Anleger gezahlten Ausschüttungen. Diese hohe Ausschüttungsrate bedeutet, dass der Inhaber eines REITs stark an der Rentabilität des Managements und des Vermögens innerhalb des Trusts partizipiert, im Gegensatz zum Stammaktienbesitz, bei dem die Gesellschaft und ihr Vorstand entscheiden, ob überschüssige Barmittel an den Aktionär ausgeschüttet werden oder nicht.

Den richtigen REIT auswählen

Wie bei jeder Investition sollten Sie Ihre Hausaufgaben machen, bevor Sie sich für einen REIT entscheiden. Es gibt einige offensichtliche Anzeichen, auf die Sie achten sollten, bevor Sie die Entscheidung treffen:

1. Management Beim Kauf eines Trusts oder verwalteten Vermögenspools ist es immer wichtig, die Erfolgsbilanz der Manager und ihres Teams zu verstehen und zu kennen. Rentabilität und Vermögenszuwachs hängen eng mit der Fähigkeit des Managers zusammen, die richtigen Anlagen auszuwählen und sich für die besten Strategien zu entscheiden. Stellen Sie bei der Auswahl eines REITs, in den Sie investieren möchten, sicher, dass Sie das Managementteam und dessen Erfolgsbilanz kennen. Überprüfen Sie, wie sie kompensiert werden. Wenn es auf Leistung basiert, besteht die Möglichkeit, dass sie auch nach Ihren besten Interessen Ausschau halten.

2. Diversifikation REITs sind Trusts, die sich auf das Eigentum an Immobilien konzentrieren. Da die Immobilienmärkte je nach Standort und Immobilientyp schwanken, ist es entscheidend, dass der REIT, den Sie kaufen möchten, richtig diversifiziert ist. Wenn der REIT stark in gewerbliche Immobilien investiert ist und die Auslastung sinkt , treten große Probleme auf. Diversifikation bedeutet auch, dass der Trust über ausreichenden Zugang zu Kapital verfügt, um zukünftige Wachstumsinitiativen zu finanzieren und sich angemessen für die höheren Renditen einzusetzen.

3. Ergebnis Der letzte Punkt, den Sie vor dem Kauf in einen bestimmten REIT berücksichtigen sollten, ist dessen Funds from Operations und Bargeld, das zur Verteilung zur Verfügung steht. Diese Zahlen sind wichtig, da sie die Gesamtleistung des REITs messen, was wiederum bedeutet, dass das Geld an die Anleger überwiesen wird. Achten Sie darauf, dass Sie nicht die vom REIT generierten regulären Einkommenszahlen verwenden, da diese eine Wertminderung beinhalten und daher die Zahlen ändern. Diese Zahlen sind nur nützlich, wenn Sie sich die anderen beiden Anzeichen bereits genau angesehen haben, da der REIT aufgrund der Immobilienmarktbedingungen oder des Glücks des Managements bei der Auswahl von Investitionen möglicherweise anomale Renditen erzielt.

Die Quintessenz

Bei so vielen verschiedenen Möglichkeiten, Ihr Geld anzulegen, ist es wichtig, dass jede Ihrer Entscheidungen gut informiert ist. Dies gilt für Aktien, Anleihen, Investmentfonds, REITs oder andere Anlagen. Dennoch haben REITs einige interessante Eigenschaften, die sich gut in Ihr Portfolio einfügen könnten.