Typische Debt-to-Equity (D/E)-Verhältnisse für den Immobiliensektor
Der Immobiliensektor umfasst verschiedene Unternehmensgruppen, die Immobilien besitzen, entwickeln und betreiben, wie zum Beispiel Wohngrundstücke, Gebäude, Gewerbeimmobilien und Büros. Da Immobiliengesellschaften in der Regel die gesamte Immobilie aufkaufen, erfordern solche Transaktionen hohe Vorleistungen, die nicht selten mit hohen Schulden finanziert werden.
Eine Kennzahl, auf die Anleger achten, ist der Grad der Verschuldung des Immobilienunternehmens, der anhand des Verschuldungsverhältnisses (D/E) gemessen wird.
Die zentralen Thesen
- Der Verschuldungsgrad (D/E) ist eine wichtige Kennzahl, die verwendet wird, um den Grad der Verschuldung und der finanziellen Verschuldung eines Unternehmens zu bestimmen.
- Da Immobilienanlagen hohe Verschuldungen mit sich bringen können, unterliegt die Branche einem Zinsrisiko.
- D/E-Verhältnisse für Unternehmen des Immobiliensektors, einschließlich REITs, liegen in der Regel bei 3,5:1.
D/E-Verhältnisse im Immobiliensektor
Das D/E-Verhältnis für Unternehmen der Immobilienbranche beträgt im Durchschnitt ca. 352 % (bzw. 3,5:1). Real Estate Investment Trusts (REITs) liegen mit rund 366% etwas höher, während Immobilienverwaltungsgesellschaften ein durchschnittliches D/E von niedrigeren 164% aufweisen.
Immobilienunternehmen stellen aufgrund ihrer stabilen Einnahmequelle und hohen Dividendenrenditen eine der attraktivsten Anlagemöglichkeiten dar. Viele Immobiliengesellschaften werden als REITs gegründet, um ihren steuerlichen Sonderstatus zu nutzen. Eine Gesellschaft mit REIT-Gründung darf ihre Dividenden vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen.
Immobilienunternehmen sind aufgrund großer Buyout Transaktionen in der Regel stark verschuldet. Ein höheres D/E-Verhältnis weist auf ein höheres Ausfallrisiko der Immobiliengesellschaft hin.
150%
Das durchschnittliche D/E-Verhältnis der S&P-500-Unternehmen beträgt etwa 1,5:1.
So bewerten Sie das D/E-Verhältnis
Das D/E-Verhältnis ist eine Kennzahl, die verwendet wird, um den Grad der finanziellen Verschuldung eines Unternehmens zu bestimmen. Die Formel zur Berechnung dieses Verhältnisses teilt die Gesamtverbindlichkeiten eines Unternehmens durch den Betrag des von den Aktionären bereitgestellten Eigenkapitals. Diese Kennzahl zeigt die jeweiligen Schulden- und Eigenkapitalbeträge, die ein Unternehmen zur Finanzierung seiner Geschäftstätigkeit verwendet.
Wenn das D/E-Verhältnis eines Unternehmens hoch ist, deutet dies darauf hin, dass das Unternehmen mit seinen Schulden einen aggressiven Ansatz zur Wachstumsfinanzierung verfolgt hat. Ein Problem bei diesem Ansatz besteht darin, dass zusätzliche Zinsaufwendungen häufig zu Volatilität in den Ergebnisberichten führen können. Wenn die erzielten Erträge die Zinskosten übersteigen, profitieren die Aktionäre. Wenn jedoch die Kosten der Fremdfinanzierung die durch das zusätzliche Kapital generierte Rendite überwiegen, könnte die finanzielle Belastung für das Unternehmen zu hoch sein.
Warum D/E-Verhältnisse variieren
D/E-Verhältnisse sollten im Vergleich zu ähnlichen Unternehmen innerhalb derselben Branche betrachtet werden. Einer der Hauptgründe für die unterschiedlichen D/E-Verhältnisse ist die kapitalintensive Natur der Branche. Kapitalintensive Industrien wie Öl- und Gasraffination oder Telekommunikation benötigen erhebliche finanzielle Mittel und große Geldbeträge, um Waren oder Dienstleistungen zu produzieren.
Zum Beispiel muss die Telekommunikationsindustrie sehr erhebliche Investitionen in die Infrastruktur tätigen und Tausende von Kilometern von Kabeln installieren, um den Kunden einen Service zu bieten. Über diese anfänglichen Investitionen hinaus erfordern notwendige Wartungen, Upgrades und Erweiterungen von Servicebereichen zusätzliche große Investitionen. Branchen wie Telekommunikation oder Versorgungsunternehmen verlangen von einem Unternehmen ein hohes finanzielles Engagement, bevor es seine ersten Produkte oder Dienstleistungen liefert und Einnahmen erzielt.
Ein weiterer Grund, warum D/E-Verhältnisse variieren, hängt davon ab, ob die Art des Geschäfts es ermöglicht, einen hohen Schuldenstand zu bewältigen. Zum Beispiel bringen Versorgungsunternehmen ein stabiles Einkommen ein; Die Nachfrage nach ihren Dienstleistungen bleibt unabhängig von den gesamtwirtschaftlichen Bedingungen relativ konstant .
Außerdem operieren die meisten öffentlichen Versorgungsunternehmen in den Regionen, in denen sie tätig sind, als virtuelle Monopole, sodass sie sich keine Sorgen machen müssen, von einem Wettbewerber vom Markt ausgeschlossen zu werden. Solche Unternehmen können größere Schulden mit einem geringeren Risiko eingehen als ein Unternehmen mit Einnahmen, die im Einklang mit der allgemeinen Gesundheit der Wirtschaft stärker Schwankungen unterliegen.