Sollten Sie ein Haus auf einer Auktion kaufen?
Auktion erwerben.
Die zentralen Thesen:
- Der Kauf eines Hauses auf einer Auktion ist riskanter als der Kauf über den üblichen Prozess. Es ist wichtig, gut über die Funktionsweise von Immobilienauktionen informiert zu sein.
- Sie können Hausauktionen über lokale Regierungen, Immobilienmakler und Online-Sites wie RealtyTrac.com und Auction.com finden.
- Auktionsobjekte erlauben oft keine Hausbesichtigung oder eine legale Möglichkeit, das Innere persönlich zu besichtigen. Wenn Sie sich das Risiko des Kaufs einer Immobilie in schlechtem Zustand nicht leisten können, bleiben Sie bei Auktionen, bei denen Sie die Immobilie vor dem Bieten besichtigen können.
- Lesen und verstehen Sie alle Auktionsregeln und führen Sie Ihre Sorgfaltspflicht bei allen Immobilien durch, an denen Sie interessiert sind.
So funktioniert der Kauf eines Hauses bei einer Auktion
Zu den Vorteilen des Kaufs auf einer Auktion gehören die Erweiterung Ihrer Optionen und der Kauf mit einem Rabatt. Möglicherweise sehen Sie sich beim Kauf eines Auktionshauses im Vergleich zum Kauf auf traditionelle Weise weniger Konkurrenz ausgesetzt, aber Sie haben es auch mit einem anderen Pool potenzieller Käufer zu tun – häufig erfahrenen Investoren.
Das vielleicht größte Risiko beim Kauf auf einer Auktion besteht darin, dass Sie nur begrenzte Kenntnisse über die zum Verkauf stehenden Immobilien haben, was einen teuren Fehltritt zur realen Möglichkeit macht. Außerdem müssen Sie, wie bei jedem Immobilienkauf, viele Papiere lesen, verstehen und unterschreiben (idealerweise mit Hilfe eines Immobilienanwalts).
Die Immobiliengeschichte ist reich an Geschichten von Häusern, die bei einer Auktion weit unter dem Marktwert gekauft wurden, und solche Schnäppchen gibt es. Auktionen sind jedoch in der Regel ein riskanterer Weg, um eine Immobilie zu erwerben, als der Kauf über den üblichen Prozess. Diese Realität macht es von entscheidender Bedeutung, gut über die Funktionsweise von Immobilienauktionen informiert zu sein und umsichtig mit den Immobilien umzugehen, auf die Sie bieten möchten.
„Viele Leute glauben fälschlicherweise, dass Auktionshäuser ein gutes Geschäft sind“, sagt John Myers, ein Immobilienmakler und qualifizierter Makler bei Myers & Myers Real Estate in Albuquerque, NM Fehler.“
Damit Sie keinen großen Fehler machen, hier die Grundlagen der Wohnungsversteigerung, damit Sie entscheiden können, ob diese Option für Sie in Frage kommt – ob Sie in der Immobilie wohnen oder sie nur als Investition nutzen möchten.
Wie Häuser auf einer Auktion landen
Es gibt zwei gängige Möglichkeiten, wie ein Haus versteigert werden kann.
Zwangsvollstreckungsauktionen
Wenn ein Hausbesitzer die Hypothek mindestens einige Monate lang nicht bezahlt hat, kann er in Zahlungsverzug geraten und in die Zwangsvollstreckung geraten. In diesem Fall reicht die Bank eine Mahnung beim Kreisschreiber ein. Wenn der Hausbesitzer den geschuldeten Restbetrag nicht zahlt – oder die Hypothek mit dem Kreditgeber neu verhandelt – kann der Kreditgeber das Haus zur Versteigerung anbieten und den Hausbesitzer wegen Nichtzahlung zwingen. Diese Zwangsversteigerungen werden von von Banken beauftragten Treuhändern durchgeführt.
Grundsteuer-Default-Auktionen
Eine andere Möglichkeit, wie ein Haus in den Auktionsblock gelangt, besteht darin, dass der Eigentümer die festgesetzten Grundsteuern nicht zahlt. In diesen Fällen ist es die unbezahlte Steuerbehörde und nicht die Bank, die das Eigentum beschlagnahmt. Die daraus resultierende Versteigerung von Steuerpfandrechten wird von einem örtlichen Sheriff, einem Sachbearbeiter oder dem Rechnungsprüferbüro des Landkreises oder der örtlichen Steuerbehörde durchgeführt.
Teilnahme an der Auktion
Unabhängig von der Art der Auktion können diese Veranstaltungen an physischen Orten wie Gerichten der lokalen Regierung und Konferenzräumen von Hotels stattfinden, und diese persönlichen Auktionen werden schnell abgeschlossen. Immobilienauktionen finden zunehmend auch online statt, wo sie Tage oder Wochen dauern können.
Laut Earl White, Mitbegründer von House Heroes LLC, einer Immobilien-Investmentgesellschaft aus Florida, die Häuser, Eigentumswohnungen und unbebautes Land erwirbt, war und wird der Kauf von Häusern auf Auktionen beliebt sein und bleiben. „Eigentümer mit begrenztem Budget und Immobilienprofis wandern zu Quellen ab, wo es weniger Konkurrenz gibt“, sagt er. „Natürlich generieren Auktionsobjekte weniger Angebote, was zu einem niedrigeren Verkaufspreis führt. Zwangsversteigerungen bieten jedoch nicht die Rabatte, die es während der [Wohnungs-]Krise gab.“
White erklärt weiterhin, dass Käufer aufgrund der Aufwertung des Eigenheims und der günstigen Hypothekenzinsen hoch motiviert sind, wenn weniger Immobilien verfügbar sind. Er sagt, dass Online-Auktionen den Wettbewerb verstärkt und die Preise in die Höhe getrieben haben.
Suche nach Immobilienauktionen
Eine Möglichkeit, Auktionen zu finden, besteht darin, sich direkt an die lokalen Behörden zu wenden oder deren Websites zu besuchen, um Informationen zu erhalten. Anschließend können Sie die Details telefonisch bestätigen. Ein anderer ist durch Websites wie RealtyTrac.com und Auction.com. Online-Informationen sind jedoch nicht immer korrekt.
Es können Immobilien aufgeführt werden, die sich in der Vorabschottung befinden, weil der Eigentümer mit seinen Zahlungen im Rückstand ist. Diese Immobilien werden möglicherweise nie zum Verkauf angeboten, weil ihre Eigentümer Zahlungen nachholen oder eine Vereinbarung mit ihren Kreditgebern treffen.
Lokale Immobilienmakler und Makler können ebenfalls wertvolle Ressourcen sein. Leider sind sie möglicherweise nicht bereit zu helfen, da Agenten und Makler bei Live-Auktionen nicht automatisch Provisionen verdienen. Diese Makler können jedoch Provisionen durch Online-Auktionen verdienen.
Mehrere Auflistungsdienstdaten
Direkte Multiple Listing Service (MLS) -Berichte sind laut White für potenzielle Käufer weitaus wertvoller als Online-Listings, da sie die vollständigen Daten für das Listing enthalten, einschließlich Fotos und vor allem nicht-öffentlicher Maklerkommentare. „Nicht-öffentliche Kommentare sind wichtig, weil sie kritische Informationen enthalten, die sich auf den Verkaufspreis und die Day-on-Market auswirken“, sagt White. Diese Informationen können Immobilienmängel, Finanzierungsmöglichkeiten, Belegung und Mietverträge umfassen.
Der beste Weg, eine Auktionsimmobilie zu bewerten, ist die Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Auftragnehmern. Diese Branchenvertreter kennen die Bau- und Umbaukosten und können den Wert der Immobilie und die Kosten der erforderlichen Arbeiten genau einschätzen.
Während die Regeln je nach Standort variieren, sind MLS- und County-Aufzeichnungen laut White oft nur Immobilienlizenznehmern zugänglich. Nach seiner Erfahrung helfen sie in der Regel gerne kostenlos, wenn man sie kontaktiert.
White stellt auch fest, dass persönliche Auktionen verschwunden sind, weil sogar kleinere Bezirke sie online verlagert haben. Miami und Palm Beach sind zwei Orte, an denen sowohl Steuer- als auch Zwangsversteigerungen jetzt vollständig online sind.
Denken Sie daran, dass Zwangsversteigerungen oft auch in letzter Minute verschoben oder abgesagt werden. Der Kreditgeber hat möglicherweise nicht alle erforderlichen Unterlagen erhalten, oder der Kreditnehmer hat möglicherweise eine Lösung ausgearbeitet, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Was Bieter wissen müssen
Bevor Sie bei einer Immobilienauktion bieten, sollten Sie sich des Risikos bewusst sein, das Sie eingehen. Ein Fehlkauf könnte Sie jahrelang verfolgen. Sie müssen auch die Regeln der Auktion verstehen und bereit sein, diese zu befolgen, bevor Sie versuchen, teilzunehmen.
Sie müssen sich registrieren und eine rückzahlbare Anzahlung in Höhe von 5 % bis 10 % des erwarteten Verkaufspreises der Immobilie an den Versteigerer leisten. Wenn die Auktion persönlich stattfindet, melden Sie sich mindestens eine Stunde vor dem geplanten Beginn an und besorgen Sie sich eine offizielle Karte, die Sie bei der Gebotsabgabe erheben.
Der Gewinn einer Immobilie bei einer Auktion kann auf zwei verschiedene Arten funktionieren.
- Bei einer Kreditgeberbestätigungsauktion muss der Kreditgeber Ihr Angebot nicht annehmen, auch wenn Sie der Höchstbietende sind.
- Bei einer absoluten Auktion erhält der Zuschlag das Objekt.
Der Startpreis der Auktion kann der Restbetrag der Hypothek oder ein niedrigerer Betrag sein, der das Bieten anregen soll. Bei einer Zwangsversteigerung darf der Kreditgeber nicht von der Versteigerung profitieren. Oft werden diese Immobilien mit Verlust verkauft; wenn es einen Gewinn gibt, soll dieser nach Begleichung der Hypothek und aller anderen Pfandrechte an den zwangsversteigerten Eigenheimbesitzer gehen . Auktions – Eigenschaften sind nicht immer die besten Angebote, zum Beispiel der Auktionator einen versteckten einstellen könnten Ausrufungspreis auf einem Grundstück, das ist das Minimum, das Gebot sein muss.
„Ob ein Käufer persönlich oder online an der Auktion teilnimmt, er muss bedenken, dass es für jede Immobilie einen Schwellenwert gibt, bei dem ein kluger Kauf zu einem törichten Kauf werden kann, und er darf die Veranstaltung, den Veranstaltungsort oder seine Emotionen nicht zulassen ihre Entscheidung beeinflussen“, rät Ron Humes, seit 2000 Immobilienmakler und derzeitiger VP of Operations für Post Modern Marketing in Lexington, Kentucky.
Auf eine Immobilie zugreifen
Auktionsimmobilien bieten potenziellen Käufern selten den gleichen Zugang wie traditionell verkaufte Immobilien. Es wird Ihnen höchstwahrscheinlich nicht gestattet sein, mit Ihrem Agenten nach Belieben durch die Immobilie zu gehen, obwohl einige Auktionsunternehmen offene Häuser anbieten.
„Ich persönlich würde einem Kunden niemals empfehlen, eine Immobilie aus der Ferne zu kaufen, ohne zuvor den Augapfeltest durchgeführt zu haben“, sagt David Roberson, ein Immobilienanwalt und Makler in San Jose, Kalifornien. Er und seine Frau besitzen 22 Mietobjekte in drei Bundesstaaten und er ist Eigentümer und Betreiber der Silicon Valley Property Management Group. Entweder Sie oder Ihr vertrauenswürdiges Investmentteam sollten sowohl die Immobilien, die Sie in Betracht ziehen, als auch die Personen, mit denen Sie zu tun haben, gründlich prüfen, bevor Sie sich rechtlich oder finanziell verpflichten.
In ähnlicher Weise warnt Humes, dass Quellen, die über den aktuellen oder zukünftigen Wert einer Immobilie berichten, ungenau sein können, es sei denn, Fachleute, die wissen, wie alle erforderlichen Details zu erfassen und zu bewerten sind, haben vor Ort eine Bewertung vorgenommen. Der beste Weg, eine Auktionsimmobilie einzuschätzen, besteht darin, mit Profis zusammenzuarbeiten – Immobilienmaklern, Gutachtern und Auftragnehmern –, die die Bau- und Umbaukosten verstehen und den aktuellen und zukünftigen Wert der Immobilie sowie die Kosten der erforderlichen Arbeiten genau einschätzen können.
Zustand und Inspektionen der Immobilie
Ein Haus konnte alle möglichen Probleme haben – denken Sie daran, es gehörte früher jemandem, der sich weder die Hypothek noch die Grundsteuern leisten konnte, sodass sich der Eigentümer wahrscheinlich auch keine routinemäßigen Wartungen oder Reparaturen leisten konnte. Darüber hinaus kann der Eigentümer, sobald der Verlust des Hauses unvermeidlich schien, es absichtlich vernachlässigt oder sogar ernsthaft beschädigt haben. Auch kann ein leerstehendes Grundstück verwüstet oder von Hausbesetzern besetzt worden sein.
Nehmen Sie an, dass, wenn die Immobilie von außen schrecklich aussieht, sie von innen wahrscheinlich schrecklich aussieht. Auktionsimmobilien werden so verkauft, wie sie sind, und Sie müssen sich alle Reparaturen leisten können. So verlockend es auch sein mag, Sie sollten es nicht betreten, um sich ein besseres Bild vom Zustand der Immobilie zu machen. Sie haben vielleicht schon im Fernsehen Flossen gesehen, die in Hinterhöfe hineinspähten oder sogar durch Fenster kletterten, aber dies ist illegal, und Sie möchten definitiv niemanden stören, der das Haus besetzt, nicht nur aus Höflichkeit, sondern auch zu Ihrer Sicherheit. Suchen Sie Informationen über die Eigentumsgeschichte der Immobilie aus den Aufzeichnungen der lokalen Regierung, sprechen Sie mit lokalen Immobilienmaklern und fordern Sie respektvoll Informationen von Nachbarn an.
Auktionsobjekte erlauben oft keine Hausbesichtigung oder eine legale Möglichkeit, das Innere persönlich zu besichtigen. Wenn Sie sich das Risiko, eine Immobilie in schlechtem Zustand zu kaufen, nicht leisten können, bleiben Sie bei Auktionen, bei denen Sie die Immobilie vor dem Bieten besichtigen können. Ohne diese Informationen kann es schwierig sein, zu wissen, worauf Sie sich einlassen, wie hoch die Reparaturkosten einer Immobilie sein werden und wie hoch der wahre Wert ist, bis Sie Eigentümer werden.
Auch wenn Sie eine Hausinspektion bekommen können, hat das noch seine Grenzen. Probleme hinter Wänden, in Decken und unter Fußböden werden möglicherweise erst sichtbar, wenn Sie es in Besitz nehmen. Wenn die Dienstprogramme ausgeschaltet sind, können Sie möglicherweise keine Lecks, elektrische Probleme, defekte Geräte oder fehlerhafte HLK-Geräte erkennen.
Zahlungsmöglichkeiten: Vorausplanen
Der Kauf einer Immobilie auf einer Auktion erfordert in der Regel viel Geld. Jedes Auktionsunternehmen und jede Bezirksregierung hat ihre eigenen Zahlungsanforderungen, aber Sie werden wahrscheinlich Bargeld benötigen, um sich Ihr Gebot zu sichern. Anzahlungsbeträge und Ankaufsmethoden hängen oft vom Objekt und vom Auktionshaus ab. Flexiblere Finanzierungsmöglichkeiten können durch den traditionellen Kauf einer bankeigenen Immobilie zur Verfügung stehen. Auktionen sind nicht die einzige Möglichkeit, Zwangsvollstreckungen zu kaufen.
Für die Zahlung sollten Bieter bei einer Auktion Bargeld, eine Zahlungsanweisung oder einen Kassenscheck über den vom Auktionsinhaber verlangten Betrag mitbringen . In der Regel müssen Sie die Immobilie sofort nach dem Gewinn der Auktion vollständig bezahlen. Gelegentlich kann es sein, dass Sie bis zum nächsten Tag Zeit haben, um die Zahlung abzuschließen. Wird die Zahlung nicht abgeschlossen, kann Ihre Anzahlung verfallen und von zukünftigen Auktionen ausgeschlossen werden. Bereiten Sie sich darauf vor, einen Zahlungsnachweis vorzulegen, um zu zeigen, dass Sie den Kauf abschließen können. Wenn Sie nicht als Einzelperson, sondern als juristische Person wie eine LLC, ein Trust oder eine Kommanditgesellschaft bieten, müssen Sie möglicherweise Ihre Unternehmensdokumente vorlegen.
Die Gewinner durchlaufen die Übertragungsurkunde und schließen wie bei jedem anderen Hauskauf. Bieter bei Immobilienauktionen sind oft Immobilieninvestoren, die es sich leisten können, bar zu bezahlen. Für Auktionen, die finanzierte Käufe zulassen, müssen Sie sich vorab präqualifizieren. Einige Auktionshäuser bevorzugen, dass Sie mit ihren verbundenen Kreditgebern zusammenarbeiten und diese Kreditgeber bei der Auktion vor Ort haben. Informieren Sie sich jedoch vorher, um die verfügbaren Zinssätze von konkurrierenden Kreditgebern zu bestimmen. Diese Informationen können Ihnen eine gewisse Hebelwirkung verschaffen.
Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie die Auktionsgebühren verstehen, die Sie voraussichtlich übernehmen werden. „Bei Auktionen gekaufte Häuser haben oft Kosten und Gebühren von Auktionatoren, Banken, Anwälten und anderen Unternehmen, die erforderlich sind, um die Immobilie zur Auktion zu bringen“, sagt Humes. „Es ist nicht ungewöhnlich, dass 10 % Auktionsgebühren, Bankzinsen und -strafen, Anwaltsgebühren, 12 % Verkaufsgebühren und Immobilienvorbereitungsgebühren an den Käufer weitergegeben werden.“
Suchen Sie nach Ansprüchen, Grundpfandrechten und Insassen
Bevor Sie bieten, sollten Sie ein Unternehmen für die Suche nach Titeln beauftragen, um herauszufinden, wer möglicherweise Pfandrechte an der Immobilie hält. Als Eigentümer werden Sie für alle Pfandrechte verantwortlich, was mehr Geld aus Ihrer Tasche bedeutet.
Es können andere Ansprüche gegen das Haus bestehen – nicht nur Steuerpfandrechte, sondern auch Bauunternehmerpfandrechte oder eine zweite Hypothek. Bieter sollten sich bei der Auktionsgesellschaft erkundigen, ob die Immobilie einen eindeutigen Titel hat. Wenn Sie eine Auktion gewinnen, sollten Sie während des Treuhandkontos oder unmittelbar nach Abschluss eine Titelversicherung abschließen, um sich gegen etwaige Pfandrechte zu schützen, die bei der Titelsuche nicht aufgedeckt werden.
In einigen Fällen wird der (ehemalige) Eigentümer oder ein Hausbesetzer die Immobilie bewohnen und Sie müssen sie räumen – ein oft langwieriger Prozess, der bestenfalls unangenehm und schlimmstenfalls teuer sein kann. Es könnte vorteilhafter sein, ihnen einfach mehrere Tausend Dollar im Voraus anzubieten, um auszuziehen und die Schlüssel zu übergeben.
Unterlassen Sie alles, bis Sie den Titel halten. Vermeiden Sie den Drang, sofort nach Erhalt Ihres Verkaufszertifikats mit Renovierungen zu beginnen oder die Immobilie zu beziehen. Sie müssen noch ungefähr 10 Tage warten, um Ihr Eigentumszertifikat zu erhalten. Das Eigentum gehört nicht wirklich Ihnen, bis Sie dieses Zertifikat besitzen; der Eigentümer könnte sein Recht an der Wohnung dennoch behalten, indem er beim Gericht Widerspruch gegen den Verkauf einlegt oder das Darlehen abzahlt.
Die Quintessenz
Zwangsversteigerungen können finanziell attraktiv sein, aber es gibt viele Hindernisse, die vor dem Kauf berücksichtigt werden müssen. Nur weil ein Haus versteigert wird, bedeutet das nicht, dass Sie es zu einem guten Preis bekommen (oder dass das Haus um jeden Preis ein gutes Geschäft ist – es könnte eine Geldgrube sein). Für versierte, intelligente und motivierte Personen lohnt es sich jedoch, Immobilienauktionen zu erkunden, um ein Haus oder eine Anlageimmobilie kostengünstig zu erwerben.
Betrachten Sie jedoch nicht versteigerte Immobilien als Alternative. „Es kann möglich sein, ein besseres Angebot zu finden, wenn Sie mit einem Verkäufer verhandeln, der an einer Immobilie beteiligt ist und in eigenem Namen verhandeln kann, ohne alle damit verbundenen Strafen und Gebühren der Auktion“, rät Humes. „Bei Auktionen haben Sie möglicherweise auch mehr Konkurrenz von Unternehmen, die Immobilien kaufen, um sie als Geschäftsmodell umzudrehen. Versteigerte Häuser sind für den durchschnittlichen Hauskäufer nicht immer das beste Angebot.“
Wenn Sie daran interessiert sind, eine Schnäppchen-Immobilie bei einer Auktion zu ergattern, gibt es viel zu lernen. Auktionen sind eine riskantere Art, eine Immobilie zu erwerben, als über einen Immobilienmakler. Es ist wichtig, über den Prozess und die Immobilien, auf die Sie bieten möchten, sehr gut informiert zu sein. Die Zusammenarbeit mit einem lokalen Immobilienmakler oder Makler, um potenzielle Immobilien zu identifizieren, kann hilfreich sein, obwohl sie möglicherweise nicht interessiert sind, es sei denn, Sie können eine Entschädigungsvereinbarung treffen.
Überprüfen Sie abschließend alle Auktionsregeln gründlich und führen Sie vor dem Bieten eine Due Diligence für die Immobilie durch. Suchen Sie den Rat eines Immobilienanwalts – idealerweise eines mit Erfahrung in der Zwangsvollstreckung –, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Verantwortlichkeiten und Verbindlichkeiten verstehen, wenn Sie der Gewinner sind.