Steuerabzüge für Vermieter
Besitzen Sie Immobilien, die Sie vermieten? Neben dem Potenzial für regelmäßiges Einkommen und Kapitalwachstum bieten Immobilieninvestitionen Abzüge, mit denen Sie die Einkommenssteuer auf Ihre Gewinne senken können.
Aber überlegen Sie sich zunächst, was für ein Immobilieninvestor Sie sind. Sind Sie ein passiver Investor oder ein Immobilienprofi? Ihre Einstufung als die eine oder andere macht einen großen Unterschied in der Anzahl der Steuervergünstigungen, die Sie erhalten.
Passiver Investor vs. Professional
Wenn Sie als Immobilienprofi den größten Teil Ihrer Arbeitszeit im Immobiliengeschäft verbringen, sind Ihre Mietverluste nicht passiv. Dies bedeutet, dass Ihre Verluste vollständig von allen passiven oder nicht passiven Einkünften abziehbar sind.
Die zentralen Thesen
- Reparaturen an Ihrem Eigentum sind abzugsfähig. Verbesserungen sind abschreibungsfähig.
- Hypothekenzinsen sind manchmal abzugsfähig. Grundlegende Zahlungen sind nicht.
- Versicherungen, Rasenpflege und lokale Steuern sind abzugsfähig.
Wenn es sich um eine Nebeninvestition handelt, sind Ihre Verluste passiv und können bis zu 25.000 USD von den Einnahmen aus Ihren Mieten abgezogen werden. Der Abzug läuft aus, wenn Ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) zwischen 100.000 und 150.000 USD liegt. Verluste von mehr als 25.000 USD können auf das folgende Jahr übertragen werden.
Der Internal Revenue Service (IRS) definiert einen Immobilienprofi als jemanden, der mehr als die Hälfte seiner Arbeitszeit im Vermietungsgeschäft verbringt. Dies kann die Entwicklung, den Bau, den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien umfassen. Sie müssen außerdem mehr als 750 Stunden pro Jahr an Ihren Immobilienmietobjekten arbeiten, um sich als Profi zu qualifizieren.
Gemeinsame Einkommensquellen
Mieteinnahmen
Das Geld, das Sie für die Miete erhalten, wird im Allgemeinen in dem Jahr als steuerpflichtig angesehen, in dem Sie es erhalten, nicht als es fällig oder verdient war. Das heißt , Vorauszahlungen müssen als Einkommen behandelt werden.
Angenommen, Sie vermieten ein Haus für 1.000 USD pro Monat und verlangen, dass neue Mieter die Miete für den ersten und den letzten Monat zahlen, wenn sie einen Mietvertrag unterzeichnen. In diesem Fall müssen Sie die 2.000 US-Dollar, die Sie erhalten haben, als Einkommen deklarieren, obwohl 1.000 US-Dollar von diesen 2.000 US-Dollar einen Zeitraum abdecken, der möglicherweise mehrere Jahre in der Zukunft liegt.
Vom Mieter bezahlte Ausgaben
Ausgaben, die Ihr Mieter für Sie zahlt, gelten als Einkommen. Dies würde zum Beispiel eine Notfallreparatur an einem Kühlschrank beinhalten, die ein Mieter durchführen muss, wenn Sie nicht in der Stadt sind. Sie können dann die Reparaturzahlung als Mietkosten abziehen.
Handel für Dienstleistungen
Ihr Mieter bietet möglicherweise an, Dienstleistungen gegen Miete zu tauschen. Sie müssen einen fairen Marktwert der Dienstleistungen als Einkommen angeben. Wenn Ihr Mieter beispielsweise anbietet, das Miethaus gegen eine Monatsmiete (im Wert von 1.000 USD) zu streichen, müssen Sie die 1.000 USD als Einkommen angeben, obwohl Sie das Geld nicht erhalten haben. Sie können jedoch die 1.000 USD als Aufwand abziehen.
Sicherheitsleistungen
Sicherheitsleistungen sind nicht steuerpflichtig, wenn Sie sie erhalten, wenn beabsichtigt ist, dieses Geld am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzugeben. Was aber, wenn Ihr Mieter die Mietbedingungen nicht einhält?
Angenommen, Sie erhalten eine Kaution in Höhe von 500 USD, und Ihr Mieter zieht aus und hinterlässt Löcher in den Wänden, deren Reparatur 400 USD kostet. Sie können diesen Betrag während des Jahres, in dem Sie ihn zurückgeben, von der Kaution abziehen. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie jedoch die 400 US-Dollar, mit denen Sie die Mauer repariert haben, als Einkommen angeben. Sie können die 400 USD auch als abzugsfähige Ausgabe ausweisen.
Reparaturen Vs. Verbesserungen
Vermieter können davon ausgehen, dass alles, was sie auf ihrem Grundstück tun, ein abzugsfähiger Aufwand ist. Nicht so laut IRS.
Aufwendungen für den Erhalt einer Hypothek wie Gebühren und Gutachten sind nicht abzugsfähig.
Eine Reparatur hält Ihr Mietobjekt in gutem Zustand und ist eine abzugsfähige Ausgabe in dem Jahr, in dem Sie dafür bezahlen. Reparaturen umfassen Lackieren, Reparieren einer kaputten Toilette und Ersetzen eines defekten Lichtschalters. Verbesserungen hingegen erhöhen den Wert Ihrer Immobilie und sind nicht abzugsfähig, wenn Sie dafür bezahlen. Sie müssen die Kosten für Verbesserungen erstatten, indem Siedie Kosten über die Lebenserwartung Ihrer Immobilie abschreiben. Zu den Verbesserungen gehören möglicherweise ein neues Dach, eine neue Terrasse oder eine neue Garage.
Aus steuerlicher Sicht sollten Sie Reparaturen durchführen, wenn Probleme auftreten, anstatt zu warten, bis sie sich vermehren und renoviert werden müssen.
Gemeinsame Abzüge
Hypothekenkosten: Ausgaben für den Erhalt einer Hypothek sind bei Zahlung nicht abzugsfähig. Dazu gehören Provisionen und Gutachten.
Sobald Sie Hypothekenzahlungen vornehmen, ist nicht die gesamte Zahlung abzugsfähig. Da ein Teil jeder Zahlung für die Tilgung des Kapitals verwendet wird, ist dieser Betrag kein abzugsfähiger Aufwand. Der auf Zinsen gezahlte Teil ist abzugsfähig.
Ihre Hypothekenbank sendet Ihnenjedes Jahrein Formular 1098, aus dem hervorgeht, wie viel Sie das ganze Jahr über an Zinsen gezahlt haben. Dies ist abzugsfähig. Wenn ein Teil Ihrer Zahlung Geld enthält, daszur Deckung von Steuern und Versicherungenauf ein Treuhandkonto überwiesen wird, sollte Ihre Hypothekenbank dies auch Ihnen melden.
Hypothekenzinsen sind in Anhang A des Steuerformulars 1040 aufgeführt. Hypothekenzinsen, die für abzugsfähige Mietobjekte gezahlt werden, sind in Anhang E aufgeführt.
Das im Jahr 2017 verabschiedete Gesetz über Steuersenkungen und Beschäftigung (TCJA) reduzierte das maximale Hypothekenkapital, das für die abzugsfähigen Zinsen in Frage kommt, auf 750.000 USD (von 1 Mio. USD) für neue Darlehen. Das TCJA hat auch den Standardabzug fast verdoppelt, so dass es für viele Steuerzahler unnötig ist, eine Auflistung vorzunehmen.
Reisekosten: Geld, das Sie für Reisen ausgeben, um Miete zu sammeln oder Ihr Mietobjekt zu warten, ist abzugsfähig. Wenn der Zweck der Reise jedoch Verbesserungen waren, müssen Sie diese Kosten als Teil der Verbesserung und ihrer Abschreibung erstatten.
Sie haben zwei Möglichkeiten, wie Sie diePublikation 463.
Sonstige gemeinsame Ausgaben: Neben Reparaturen und Abschreibungen können Sie unter anderem folgende allgemeine Ausgaben abziehen:
- Versicherung
- Steuern
- Rasenpflege
- Vorbereitungsgebühr für die Steuererklärung
- Verluste aufgrund von Kausalitäten (Hurrikan, Erdbeben, Überschwemmung usw.) oder Diebstählen
Eigentumswohnungen und Genossenschaften:
Wenn Sie einen Mietvertrag besitzen Eigentumswohnung oder kooperativ, jeder hat einige spezielle Regeln.
Eigentumswohnungen: Wenn es sich bei der Miete um eine Eigentumswohnung handelt, zahlen Sie wahrscheinlich Gebühren oder Veranlagungen, um sich um Eigentum in gemeinsamem Besitz zu kümmern. Dies umfasst die Gebäudestruktur, Lobbys, Aufzüge und Erholungsgebiete.
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie Ausgaben wie Abschreibungen, Reparaturen, Zinsen und Steuern abziehen, die sich auf dieses gemeinsame Eigentum beziehen.
Genau wie bei einer Einfamilienmiete können Sie jedoch kein Geld für Kapitalverbesserungen abziehen, wie dies bei einer Cabana im Clubhaus der Fall ist. Stattdessen müssen Sie Ihre Kosten für Verbesserungen der Lebenserwartung abschreiben.
Genossenschaften: Die Kosten für eine von Ihnen vermietete Genossenschaftswohnung sind abzugsfähig. Dies beinhaltet die Unterhaltsgebühren, die an die genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaft gezahlt werden.
Kapitalverbesserungen werden unterschiedlich behandelt. Sie können die Kosten der Verbesserung weder abziehen noch abschreiben. Sie müssen die Kosten der Verbesserung zu Ihrer Kostenbasis in den Aktien des Unternehmenshinzufügen. Dies reduziert Ihren Kapitalgewinn, wenn Sie die Wohnung verkaufen.
Gute Aufzeichnungen führen
Nach dem IRS- Anhang E gibt es Platz für verschiedene Ausgabenkategorien. Das gibt Ihnen Flexibilität bei den Artikeln, die Sie abziehen können.
Aber seien Sie bereit, Ihren Anspruch zu sichern, und stellen Sie sicher, dass Sie die Kosten für Reparaturen und Wartung von den Kosten für Kapitalverbesserungen trennen. Denken Sie daran, dass das Geld, das Sie für Verbesserungen ausgeben, Ihre Steuerschuld beim Verkauf verringern kann.
Wenn Sie behaupten, ein Immobilienprofi zu sein, sollten Sie außerdem Belege wie Terminkalender, Tagebücher, Kalender und Protokolle aufbewahren, um Ihre aktive Teilnahme und die Zeit zu belegen, die Sie jedes Jahr für Ihre Immobilien aufgewendet haben.
Das Fazit
Alles in allem stehen Immobilieninvestoren einige Abzüge zur Verfügung, und es lohnt sich zu wissen, für welche Sie sich qualifizieren.