Mietobjekte: Vor- und Nachteile
Der Besitz eines Mietobjekts kann sich finanziell lohnen. Wenn Sie diese Art von Immobilien als Investition erkunden, sollten Sie sich der Risiken und Verantwortlichkeiten bewusst sein.
Mietobjekte: Ein Überblick
Die Idee, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, um sie gewinnbringend zu vermieten, mag verlockend klingen. Aber der Kauf einer Mietimmobilie für Einkommen und langfristigen Kapitalzuwachs kann seine Höhen und Tiefen haben. So kann beispielsweise der Wohnungsmarkt je nach Standort, Angebot und Nachfrage sowie der Konjunktur schwanken.
Finanziell gesehen sollte die Rendite, die Sie erzielen, höher sein als die, die Sie mit konservativen Anlagen wie Anleihen und Dividenden zahlenden Blue-Chip-Aktien erzielen könnten, damit die Mietwohnung wirklich profitabel ist, da die realen Risiken damit verbunden sind. Und auf der menschlichen Seite hat nicht jeder die Fähigkeit, Immobilien und Mieter zu verwalten.
Die zentralen Thesen
- Mietimmobilien können sich finanziell lohnen und haben zahlreiche Steuervorteile, einschließlich der Möglichkeit, Versicherungen, Hypothekenzinsen und Wartungskosten abzuziehen.
- Zu den Nachteilen von Mietobjekten zählen mangelnde Liquidität, Unterhaltskosten und das Potenzial für schwierige Mieter sowie die Abnahme der Attraktivität des Stadtviertels.
- Für Anleger jeder Art von Immobilien ist es wichtig, die Zinssätze im Auge zu behalten und einen Steuerberater zu konsultieren, insbesondere angesichts der jüngsten Änderungen der Steuergesetzgebung.
Vorteile von Mietimmobilien
Der Besitz einer Mietwohnung hat mehrere Vorteile. Sie beinhalten:
Steuervorteile
Der Internal Revenue Service ermöglicht Ihnen den Abzug vieler Ausgaben im Zusammenhang mit Mietimmobilien in den Kategorien:
- Ordentliche und notwendige Ausgaben
- Verbesserungen
- Abschreibung
Dies bedeutet, dass Sie Ihre Versicherung, Hypothekenzinsen, Wartungskosten und physische Abnutzung Ihrer Immobilie abziehen können.
Die Abschreibung kann zu einem Nominalverlust führen, den Sie wiederum von anderen Einkünften abziehen können. Mit anderen Worten, Sie können aus den Mieteinnahmen abzüglich der Aufwendungen einen positiven Netto-Cashflow erzielen und dennoch einen steuerlichen Nettoverlust haben. Beachten Sie jedoch, dass die Abschreibung auch die Kostenbasis einer Immobilie für die Berechnung des Veräußerungsgewinns beim Verkauf Ihrer Immobilie reduziert.
Darüber hinaus bietet das Steuersenkungs- und Beschäftigungsgesetz 2017 eine Reihe von Steuervorteilen für Vermieter. Wenn Sie ein Flow-Through-Unternehmen (auch bekannt als Pass-Through-Geschäft) besitzen und es als Einzelunternehmen, Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Personengesellschaft oder S-Gesellschaft betreiben, können Sie jetzt einen Betrag in Höhe von 20 % Ihrer Nettomiete abziehen Einkommen – solange Ihr gesamtes steuerpflichtiges Jahreseinkommen aus allen Quellen nach Abzug weniger als 157.500 USD für Alleinstehende oder 315.000 USD für Ehepaare beträgt, die gemeinsam einen Antrag stellen.
Vermieter zu sein ist nicht jedermanns Sache. Bevor Sie einspringen, stellen Sie sicher, dass Sie bereit sind, sich um alles zu kümmern, von verspäteter oder unbezahlter Miete bis hin zu Mietern, die Ihr Eigentum beschädigen.
Saisonale Vermietungen
Wenn Sie Ihre Immobilie saisonal vermieten, können Sie diese 14 Tage im Jahr selbst nutzen – oder 10 % der Tage, die Sie zu einem marktgerechten Preis vermieten – und trotzdem Ihre Ausgaben absetzen.
1031 Austausch
Bei einer 1031-Börse können Sie eine Mietimmobilie verkaufen und in eine andere „gleiche Art“ investieren, ohne Kapitalertragsteuer zu zahlen.
Anmieten von zusätzlichem Raum
Sie können auch einen Raum oder Bereich Ihres Hauses – wie eine Garage, einen Keller oder eine Nebenwohnung – wie eine Miete behandeln, indem Sie einen Prozentsatz der Hypothekenzinsen und anderer Ausgaben vom Einkommen abschreiben, obwohl Sie sich dessen bewusst sein sollten potenzielle Fallstricke bei der Vermietung zusätzlicher Flächen, einschließlich lokaler Zoneneinteilungsregeln.
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Nachteile von Mietobjekten
Der Besitz einer Mietwohnung hat auch Nachteile. Sie beinhalten:
Mangel an Liquidität
Immobilien sind keine liquiden Mittel. Selbst auf dem heißesten Markt kann es leicht mehrere Monate dauern, bis ein Verkauf abgeschlossen ist. Und wenn Ihr Timing von einem Notfall oder einem anderen unerwarteten Ereignis bestimmt wird, erzielen Sie möglicherweise nicht den besten Preis, wenn Sie schnell verkaufen müssen.
Steigende Steuern und Versicherungsprämien
Die Zinsen und der Kapitalbetrag Ihrer Hypothek können fest sein, aber es gibt keine Garantie dafür, dass die Steuern nicht schneller steigen, als Sie die Mieten erhöhen können. Die Versicherungsprämien können ebenfalls steigen, wie dies nach Naturkatastrophen der Fall ist.
Schwierige Mieter
Trotz Ihrer Sorgfalt bei der Überprüfung potenzieller Mieter können Sie mit Mietern enden, die nicht ideal sind. Sie könnten zum Beispiel bedürftig oder fordernd sein, zu spät zahlen, vergessen, das Wasser abzudrehen und so weiter. Oder sie könnten destruktiv sein, dann kann die Abschreibung in der Abgabenordnung völlig unzureichend sein. Sie können jedoch jederzeit einen Mitfahrer zum Standardmietformular hinzufügen, das Regeln zu Belegung, Haustieren, Rauchen, Mieterversicherung und dergleichen enthält. Auch hier kann eine Kaution hilfreich sein.
Nachbarschaftsrückgang
Im Idealfall gedeiht Ihre Anlageimmobilie inmitten anderer gepflegter Wohnungen und die Nahversorgung verbessert sich. Dadurch steigt Ihr Cashflow stetig und Ihre Kosten bleiben stabil. Nachbarschaften können sich jedoch ändern und Ihre Investition könnte im Laufe der Zeit an Wert verlieren. Sie sollten auf die Kommunalpolitik achten, in der Sie investieren, genau wie in Ihrem Wohnort. Mit etwas Sorgfalt können Sie dieses Risiko minimieren.
Ungünstige Änderungen der Abgabenordnung
Die Abgabenordnung ist nicht immun gegen Änderungen. Sie könnte sich in einer Weise ändern, die entweder einige oder alle Steuervorteile für Wohneigentum und Flow-Through-Unternehmen reduziert oder ganz aufhebt.
Rolle des Vermieters
Vermieter zu sein ist nicht jedermanns Sache. Sie scheuen sich möglicherweise, die Mieten zu erhöhen, oder schützen den Umgang anderer mit Ihrer Immobilie, was zu Konflikten führen kann. Sie können sogar mit Ihren Mietern befreundet sein oder sie können bereits Familie oder Freunde sein. Wenn Sie sich beispielsweise bei Mieterhöhungen oder Immobilienpflege nicht sicher sein können, könnten Sie am Ende Mieten erzielen, die deutlich unter dem Marktpreis liegen oder eine Immobilie unterbewertet haben.
Instandhaltung
Bei der Instandhaltung einer Immobilie fallen kleinere und größere Reparaturen an. Einige Immobilienbesitzer können Geld sparen, indem sie die Arbeit selbst erledigen. Den meisten fehlt jedoch die Zeit, das Werkzeug oder die Fähigkeiten für die Reparatur zu Hause. Erwarten Sie regelmäßige Auftragnehmergebühren.
Besondere Überlegungen
Unabhängig davon, ob Sie ein Haupthaus oder eine Mietimmobilie kaufen, ist es wichtig zu berücksichtigen, was mit den Hypothekenzinsen passiert. Niedrige Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz sind in der Regel eine gute Absicherung gegen Inflation. Wenn Sie Vermieter sind, sind regelmäßige Mieterhöhungen eine Möglichkeit, inflationäre Anstiege der Instandhaltungskosten auszugleichen.
Die Zinsen bewegen sich im Juni 2020 nahe einem Allzeittief von 3,13 %, wobei die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ihren Tribut fordern. Es wird erwartet, dass die Preise bis zum Sommer weiter sinken. Dies steht im Vergleich zu Hypothekenzinsen im Bereich von 4% bis 4,5% zwischen 2017 und 2019. Die Hypothekenzinsen lagen in den letzten 50 Jahren im Durchschnitt bei 8%. Obwohl diese Zinssätze eine Chance darstellen, ist es auch wichtig zu bedenken, dass die Hypothekenzinsen für Anlageimmobilien in der Regel höher sind als für traditionelle Eigenheime.