Nettobetriebseinkommen (NOI)
Was ist das Nettobetriebseinkommen (NOI)?
Das Net Operating Income (NOI) ist eine Berechnung zur Analyse der Rentabilität von einkommensschaffenden Immobilieninvestitionen. NOI entspricht allen Einnahmen aus der Immobilie abzüglich aller vernünftigerweise notwendigen Betriebskosten.
Der NOI ist ein Vorsteuerwert, der in der Ertrags- und Kapitalflussrechnung einer Immobilie erscheint, der Kapital- und Zinszahlungen für Darlehen, Investitionen, Abschreibungen und Amortisationen ausschließt. Wenn diese Kennzahl in anderen Branchen verwendet wird, wird sie als „EBIT“ bezeichnet, was für „ Ergebnis vor Zinsen und Steuern “ steht.
Die zentralen Thesen
- Das Nettobetriebseinkommen misst die Rentabilität einer ertragserzeugenden Immobilie, bevor Finanzierungs- oder Steuerkosten hinzugerechnet werden.
- Um den NOI zu berechnen, subtrahieren Sie alle Betriebskosten, die auf einer Immobilie anfallen, von allen Einnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden.
- Die in der NOI-Metrik verwendeten Betriebskosten können manipuliert werden, wenn ein Immobilieneigentümer bestimmte Einnahmen- oder Ausgabenposten aufschiebt oder beschleunigt.
- Die NOI-Metrik beinhaltet keine Investitionen.
- NOI wird einem Immobilieneigentümer mitteilen, ob die Anmietung einer Immobilie die Kosten für den Besitz und die Instandhaltung wert ist.
Grundlegendes zum Betriebsergebnis (NOI)
Das Nettobetriebseinkommen ist eine Bewertungsmethode, die von Immobilienfachleuten verwendet wird, um den genauen Wert ihrer ertragsbringenden Immobilien zu bestimmen. Um den NOI zu berechnen, müssen die Betriebskosten der Immobilie von den Einnahmen einer Immobilie abgezogen werden.
Neben den Mieteinnahmen kann eine Immobilie auch Einnahmen aus Annehmlichkeiten wie Parkhäusern, Verkaufsautomaten und Wäschereien erzielen. Die Betriebskosten umfassen die Kosten für den Betrieb und die Wartung des Gebäudes, einschließlich Versicherungsprämien, Anwaltskosten, Nebenkosten, Grundsteuern, Reparaturkosten und Hausmeistergebühren. Investitionen, wie Kosten für eine neue Klimatisierung des gesamten Gebäudes, werden nicht mitgerechnet.
NOI hilft Immobilieninvestoren, den Kapitalisierungssatz zu bestimmen, der ihnen wiederum hilft, den Wert einer Immobilie zu berechnen und so verschiedene Immobilien zu vergleichen, die sie möglicherweise kaufen oder verkaufen möchten.
Bei finanzierten Immobilien wird der NOI auch in der Debt Coverage Ratio (DCR) verwendet, die Kreditgebern und Investoren sagt, ob die Einnahmen einer Immobilie ihre Betriebskosten und Schuldenzahlungen decken. NOI wird auch verwendet, um den Nettoeinkommensmultiplikator, die Kapitalrendite und die Gesamtkapitalrendite zu berechnen.
So berechnen Sie das Nettobetriebseinkommen (NOI)
Um das Nettobetriebseinkommen zu berechnen, ziehen Sie die Betriebsausgaben von den Einnahmen einer Immobilie ab. Die Einnahmen aus Immobilien umfassen Mieteinnahmen, Parkgebühren, Servicewechsel, Verkaufsautomaten, Waschmaschinen usw.
Die Betriebskosten umfassen alle Kosten, die mit dem Betrieb der Immobilie verbunden sind. Dazu gehören Immobilienverwaltungsgebühren, Versicherungen, Versorgungsunternehmen, Grundsteuern, Reparaturen und Wartung.
Formel für das Nettobetriebseinkommen (NOI)
Nehmen wir als Beispiel an, dass es sich bei den folgenden Informationen um das Profil eines bestimmten Eigentumswohnungsgebäudes handelt, das ein Eigentümer vermietet.
Einnahmen:
- Mieteinnahmen: 20.000 $
- Parkgebühren: 5.000 $
- Waschmaschinen: $1.000
Gesamtumsatz = 26.000 US-Dollar
Nehmen wir nun an, die Betriebskosten des Eigentumswohnungsgebäudes sind wie folgt:
Betriebsaufwand:
- Gebühren für die Hausverwaltung: 1.000 $
- Grundsteuern: $5.000 $
- Reparatur und Wartung: $3.000 $
- Versicherung: 1.000 USD
Gesamtbetriebskosten = 10.000 $
Das Nettobetriebseinkommen (NOI) in diesem Beispiel wäre 26.000 $ – 10.000 $ = 16.000 $.
Beispiel für das Nettobetriebseinkommen (NOI)
Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie, die jährlich 120.000 US-Dollar an Einnahmen einbringt und 80.000 US-Dollar an Betriebskosten verursacht. Unter diesen Umständen ergibt sich ein NOI von 40.000 USD (120.000 USD – 80.000 USD). Wenn die Summe negativ ist und die Betriebsausgaben höher sind als die Einnahmen, wird das Ergebnis als Nettobetriebsverlust (NOL) bezeichnet.
Gläubiger und gewerbliche Kreditgeber verlassen sich stark auf NOI, um das Einkommenspotenzial der zu verpfändenden Immobilie zu bestimmen, noch mehr als sie die Kredithistorie eines Investors in ihre Entscheidungen einbeziehen. Einfach ausgedrückt: Diese Kennzahl hilft Kreditgebern, den Anfangswert der Immobilie grundlegend zu beurteilen, indem sie ihre Cashflows prognostiziert.
Der NOI wird verwendet, um den Kapitalisierungssatz einer Immobilie zu bestimmen, der auch als Return on Investment (ROI) in Immobilien bekannt ist. Es teilt NOI durch den Kaufpreis.
Wenn eine Immobilie als rentabel erachtet wird, verwenden die Kreditgeber diese Zahl auch, um die Höhe des Darlehens zu bestimmen, das sie bereit sind, zu vergeben. Auf der anderen Seite, wenn die Immobilie einen Nettobetriebsverlust aufweist, werden die Kreditgeber den Hypothekenantrag des Kreditnehmers wahrscheinlich komplett ablehnen.
Immobilienbesitzer können ihre Betriebsausgaben manipulieren, indem sie bestimmte Ausgaben aufschieben und andere beschleunigen. Der NOI kann auch durch Erhöhung der Mieten und anderer Gebühren erhöht werden, während gleichzeitig die vernünftigerweise notwendigen Betriebskosten gesenkt werden.
Betrachten Sie als Beispiel für letzteres ein Szenario, in dem ein Wohnungseigentümer auf die jährliche Miete eines Mieters von 12.000 US-Dollar verzichtet, im Gegenzug dafür, dass dieser Mieter als Hausverwalter auftritt. Wenn der Wohnungseigentümer einem Gebäudeverwalter normalerweise ein Gehalt von 30.000 US-Dollar zahlen würde, kann er folglich die „vernünftigen“ Kosten von 30.000 US-Dollar vom Umsatz abziehen und nicht die tatsächlichen Kosten von 12.000 US-Dollar.
Häufig gestellte Fragen zur Formel für das Nettobetriebseinkommen (NOI)
Wie lautet die Formel zur Berechnung des NOI?
Die Formel zur Berechnung des NOI lautet wie folgt:
- NOI = Immobilieneinnahmen – Betriebsausgaben
Wie berechnet man das Nettobetriebseinkommen (NOI) vor Steuern?
NOI ist eine Vorsteuerberechnung, da sie keine Steuern berücksichtigt.
Was ist der Unterschied zwischen Nettoeinkommen und Nettobetriebseinkommen (NOI)?
Der Nettobetriebsgewinn ist der Umsatz abzüglich aller Betriebsausgaben, während der Nettogewinn der Umsatz abzüglich aller Ausgaben ist, einschließlich Betriebsausgaben und nicht betrieblicher Aufwendungen wie Steuern.
Was ist ein guter Prozentsatz des Nettobetriebseinkommens (NOI)?
NOI ist kein Prozentsatz, sondern eine Zahl, die die Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie berücksichtigt. Er kann mit dem Gesamtwert der Immobilie verglichen werden, wenn diese vollständig in bar bezahlt worden wäre. In diesem Fall gilt: Je höher der Prozentsatz des Nettobetriebseinkommens zum Immobilienpreis, desto besser.
Die Quintessenz
Das Net Operating Income (NOI) ist eine häufig verwendete Kennzahl, um die Rentabilität einer Immobilie zu beurteilen. Bei der Berechnung werden alle Betriebskosten der Immobilie von allen Einnahmen aus der Immobilie abgezogen. Je höher die Einnahmen und je geringer die Ausgaben, desto rentabler ist eine Immobilie. Dies sagt dem Eigentümer, ob die Einnahmen aus dem Besitz und der Instandhaltung der Immobilie die Kosten wert sind.