NOI vs. EBIT: Was ist der Unterschied?
Nettobetriebsergebnis (NOI) vs. Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT): Ein Überblick
Das Nettobetriebsergebnis ( Net Operating Income, NOI) bestimmt die Einnahmen eines Unternehmens oder einer Immobilie abzüglich aller notwendigen Betriebsausgaben. Es berücksichtigt keine Zinsen, Steuern, Investitionen, Abschreibungen oder Amortisationskosten. Umgekehrt setzt sich das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) aus Umsatzerlösen abzüglich Aufwendungen ohne Steuern und Zinsen zusammen, berücksichtigt jedoch Abschreibungen und Amortisationsaufwendungen. Das EBIT ist eine Rentabilitätskennzahl für ein Unternehmen.
Die zentralen Thesen
- Bei der Berechnung des NOI werden die Betriebskosten von den Einnahmen einer Immobilie abgezogen.
- Die Berechnung des EBIT verwendet die gleiche Gleichung, aber Abschreibungen und Amortisationen sind enthalten
- Einkommenssteuern wirken sich nicht auf das NOI oder EBIT eines Unternehmens aus, aber die Grundsteuern sind in der Gleichung enthalten.
- Betriebsausgaben sind als Ausgaben definiert, die zur Aufrechterhaltung der Einnahmen und der Rentabilität eines Vermögenswerts erforderlich sind.
Nettobetriebseinkommen (NOI)
NOI wird im Allgemeinen verwendet, um den Immobilienmarkt und die Ertragsfähigkeit eines Gebäudes zu analysieren. Mit Immobilien können Einnahmen aus Miete, Parkgebühren, Service- und Wartungsgebühren erzielt werden. Eine Immobilie kann Betriebsausgaben für Versicherungen, Immobilienverwaltungsgebühren, Versorgungskosten, Grundsteuern, Hausmeistergebühren, Schneeräumung und andere Außenwartungskosten und Zubehör haben.
Als Faustregel ist es, ein Kosten als Betriebsausgabe zu kategorisieren, wenn nicht auf diesen Kosten Geld würde die Vermögens- Fähigkeit gefährdet Einkommen weiterhin produzieren. Einkommenssteuern und Zinsen wirken sich nicht auf das Potenzial eines Unternehmens oder einer Immobilieninvestition aus, Geld zu verdienen, und sind daher nicht im NOI enthalten.
Die NOI-Gleichung lautet: Bruttoeinnahmen abzüglich Betriebskosten entsprechen dem Betriebsergebnis. NOI bestimmt auch die Kapitalisierungsrate oder die Rendite einer Immobilie. Die Kapitalisierung einer Immobilie wird berechnet, indem ihr jährlicher NOI durch ihren potenziellen Gesamtverkaufspreis geteilt wird.
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Das EBIT wird berechnet, indem die Kosten der verkauften Waren (COGS) und die Betriebskosten eines Unternehmens vom Umsatz abgezogen werden. Das EBIT kann auch als operativer Umsatz und nicht operatives Ergebnis abzüglich operativer Aufwendungen berechnet werden.
Angenommen, Unternehmen ABC erzielte im letzten Geschäftsjahr einen Umsatz von 50 Millionen US-Dollar und hatte COGS von 20 Millionen US-Dollar, Abschreibungsaufwendungen von 3 Millionen US-Dollar, nicht operative Erträge von 1 Million US-Dollar und Wartungskosten von 10 Millionen US-Dollar. Das daraus resultierende EBIT betrug daher 21 Millionen US-Dollar. Die EBIT-Gleichung beträgt 50 Millionen US-Dollar (Umsatz) plus 1 Million US-Dollar minus 10 Millionen US-Dollar (Wartungsaufwendungen) minus 20 Millionen US-Dollar (Kosten der verkauften Waren) entspricht 21 Millionen US-Dollar.
NOI vs. EBIT Beispiel
Angenommen, ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus in einem All-Cash-Deal. Das Anwesen generiert 20 Millionen Dollar an Mieten und Servicegebühren. Das Mehrfamilienhaus hat Betriebskosten in Höhe von 5 Millionen US-Dollar und Abschreibungskosten von 100.000 US-Dollar für seine Waschmaschinen.
Der resultierende NOI, der durch das Apartmentgebäude generiert wird, beträgt 15 Millionen US-Dollar (20 Millionen US-Dollar minus 5 Millionen US-Dollar), da die Abschreibung in dieser Berechnung nicht enthalten ist.
Das EBIT des Gebäudes ist anders, da das EBIT den Abschreibungsaufwand berücksichtigt. Daher beträgt das resultierende EBIT, das von diesem Mehrfamilienhaus generiert wird, 14,9 Millionen US-Dollar (20 Millionen US-Dollar minus 5 Millionen US-Dollar minus 100.000 US-Dollar).