2 Juni 2021 23:57

Wie man Immobilien als Finanzinvestition gehaltene Immobilien bewertet

Die Methoden zur Analyse des Wertes einer Immobilienanlage sind analog zu denen, die bei der Fundamentalanalyse von Aktien verwendet werden. Da Immobilieninvestitionen in der Regel kein kurzfristiger Handel sind, ist die Analyse des Cashflows und der anschließenden Rendite entscheidend, um das Ziel profitabler Investitionen zu erreichen.

Um zu profitieren, müssen Anleger wissen, wie man Immobilien bewertet, und fundierte Vermutungen darüber anstellen, wie viel Gewinn jeder von ihnen erzielen wird, sei es durch Immobilienzuwachs, Mieteinnahmen oder beides. Genaue Immobilienbewertungen können Anlegern helfen, bessere Entscheidungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien zu treffen.

Die zentralen Thesen

  • Die Immobilienbewertung ist ein Verfahren, das den wirtschaftlichen Wert einer Immobilienanlage bestimmt.
  • Der Kapitalisierungszinssatz ist eine wichtige Kennzahl für die Bewertung einer Renditeliegenschaft.
  • Das Nettobetriebseinkommen (NOI) misst die Rentabilität einer ertragserzeugenden Immobilie, bevor Finanzierungs- und Steuerkosten hinzugerechnet werden.
  • Die beiden wichtigsten Methoden der Immobilienbewertung sind die Diskontierung zukünftiger NOI und das Bruttoeinkommensmultiplikatormodell.
  • Auf der anderen Seite kann es schwierig sein, die erforderlichen Informationen zu erhalten, da die Immobilienmärkte weniger liquide und transparenter sind als der Aktienmarkt.

Die Bewertung von Aktien erfolgt normalerweise nach zwei grundlegenden Methoden: dem absoluten Wert und dem relativen Wert. Gleiches gilt für die Immobilienbewertung.

Die Diskontierung des zukünftigen Nettobetriebsgewinns (NOI) mit dem entsprechenden Diskontierungssatz für Immobilien ähnelt den Discounted-Cashflow (DCF-)Bewertungen für Aktien. Inzwischen ist die Integration des Bruttoeinkommensmultiplikatormodells in Immobilien vergleichbar mit Relative-Value-Bewertungen bei Aktien. Im Folgenden sehen wir uns an, wie Sie eine Immobilie mit diesen Methoden bewerten können.


Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen. 

Der Kapitalisierungssatz

Eine der wichtigsten Annahmen, die ein Immobilieninvestor bei der Immobilienbewertung trifft, ist die Wahl eines angemessenen Kapitalisierungssatzes, auch Cap Rate genannt.

Der Kapitalisierungszinssatz ist die erforderliche Rendite von Immobilien abzüglich Wertzuwachs oder Abschreibung. Einfach ausgedrückt ist dies die Rate, die auf NOI angewendet wird, um den Barwert einer Immobilie zu bestimmen.

Nehmen wir beispielsweise an, dass eine Immobilie in den nächsten zehn Jahren einen NOI von 1 Million US-Dollar erwirtschaften soll. Wenn es mit einem Kapitalisierungssatz von 14% abgezinst würde, wäre der Marktwert der Immobilie:

Der Marktwert von 7.142.857 USD ist ein gutes Geschäft, wenn die Immobilie zu 6,5 Mio. USD verkauft wird. Aber es ist ein schlechtes Geschäft, wenn der Verkaufspreis 8 Millionen Dollar beträgt.

Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes ist eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung einer ertragserzeugenden Immobilie. Obwohl es etwas komplizierter ist als die Berechnung der gewichteten durchschnittlichen Kapitalkosten (WACC) eines Unternehmens, gibt es mehrere Methoden, mit denen Anleger einen angemessenen Kapitalisierungssatz finden können, darunter die folgenden:

  • Aufbaumethode
  • Marktextraktionsmethode
  • Band-of-Investment-Methode

Die Aufbaumethode

Ein gängiger Ansatz zur Berechnung der Cap-Rate ist die Aufbaumethode. Beginnen Sie mit dem Zinssatz und fügen Sie Folgendes hinzu:

  1. Angemessene Liquiditätsprämie —entsteht aufgrund der Illiquidität von Immobilien
  2. Wiedereinziehungsprämie – berücksichtigt den Nettozuwachs von Grundstücken
  3. Risikoprämie —zeigt die Gesamtrisikoaussetzung des Immobilienmarktes

Bei einem Zinssatz von 6%, eine 1,5% nicht Liquiditätsrate, ein 1,5% recapture Premium, und ein 2,5% -Rate von Risiken, die Aktivierung Rate ist aus einer Aktie Eigenschaft 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Wenn das Nettobetriebseinkommen 200.000 USD beträgt, beträgt der Marktwert der Immobilie 1.739.130 USD (200.000 USD / 0,115).

Es ist sehr einfach, diese Berechnung durchzuführen. Die Komplexität liegt jedoch in der Beurteilung genauer Schätzungen für die einzelnen Komponenten des Kapitalisierungszinssatzes, was eine Herausforderung darstellen kann. Der Vorteil der Aufbaumethode besteht darin, dass versucht wird, einzelne Komponenten eines Diskontierungssatzes zu definieren und genau zu messen.

Die Marktextraktionsmethode

Die Marktextraktionsmethode geht davon aus, dass aktuelle, leicht verfügbare NOI- und Verkaufspreisinformationen zu vergleichbaren ertragserzeugenden Immobilien vorliegen. Der Vorteil der Marktextraktionsmethode besteht darin, dass der Kapitalisierungssatz die direkte Einkommenskapitalisierung aussagekräftiger macht.

Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes ist relativ einfach. Angenommen, ein Investor kauft einen Parkplatz, von dem erwartet wird, dass er 500.000 US-Dollar an NOI einbringt. In der Region gibt es drei vergleichbare einkommensschaffende Parkplätze:

  • Parkplatz 1 hat einen NOI von 250.000 USD und einen Verkaufspreis von 3 Millionen USD. Der Kapitalisierungssatz beträgt 8,33 % (250.000 USD / 3.000.000 USD).
  • Parkplatz 2 hat einen NOI von 400.000 US-Dollar und einen Verkaufspreis von 3,95 Millionen US-Dollar. Der Kapitalisierungssatz beträgt 10,13% (400.000 USD / 3.950.000 USD).
  • Parkplatz 3 hat einen NOI von 185.000 US-Dollar und einen Verkaufspreis von 2 Millionen US-Dollar. Der Kapitalisierungssatz beträgt 9,25% (185.000 USD / 2.000.000 USD).

Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Kapitalisierungsraten dieser drei vergleichbaren Immobilien wäre eine Gesamtkapitalisierungsrate von 9,24 % eine angemessene Darstellung des Marktes. Anhand dieses Kapitalisierungszinssatzes kann ein Investor den Marktwert der Immobilie ermitteln, die er in Betracht zieht. Der Wert der Parkplatzinvestitionsmöglichkeit beträgt 5.411.255 USD (500.000 USD / 0,0924 USD).

Die Band-of-Investment-Methode

Bei der Band-of-Investment-Methode wird der Kapitalisierungszinssatz anhand der Einzelzinssätze für Immobilien, die sowohl Fremd- als auch Eigenkapitalfinanzierungen nutzen, berechnet. Der Vorteil dieser Methode besteht darin, dass sie der am besten geeignete Kapitalisierungssatz für finanzierte Immobilieninvestitionen ist.

Der erste Schritt ist die Berechnung eines sinkenden Fondsfaktors. Dies ist der Prozentsatz, der in jeder Periode zurückgestellt werden muss, um zu einem zukünftigen Zeitpunkt einen bestimmten Betrag zu haben. Angenommen, eine Immobilie mit einem NOI von 950.000 USD ist zu 50 % finanziert, wobei Schulden zu 7 % Zinsen verwendet werden, die über 15 Jahre amortisiert werden. Der Rest wird mit Eigenkapital zu einer geforderten Rendite von 10 % beglichen. Der sinkende Fondsfaktor würde wie folgt berechnet:

SF. F.=ich(1+ich)nein−1where:SFF=Sinking fund factorich=Periodic interest rate, often expressed as anich=annual percentage ratenein=Number of periodn, often expressed in years\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{wo:}\\&\text{SFF}=\text{Sinkender Fondsfaktor}\\ &i=\text{Periodischer Zinssatz, oft ausgedrückt als}\\&\phantom{i=}\text{Jahreszinssatz}\\&n=\text{Anzahl der Perioden, oft ausgedrückt in Jahren}\end{ausgerichtet }​SFF=(1+ich)nein−1

Setzen wir die Zahlen ein, erhalten wir:

  • 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1

Dies ergibt 3,98 %. Der Zins, zu dem ein Kreditgeber gezahlt werden muss, entspricht diesem sinkenden Fondsfaktor zuzüglich des Zinssatzes. In diesem Beispiel ergibt sich ein Wert von 10,98% (0,07 + 0,0398).

Der gewichtete Durchschnittssatz oder der Gesamtkapitalisierungssatz unter Verwendung des 50% -Gewichts für Schulden und des 50% -Gewichts für Eigenkapital beträgt somit:

  • 10,49 % [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Daraus ergibt sich der Verkehrswert der Immobilie:

  • 9.056.244 $ (950.000 $ / 0,1049)

Bewertungsmethoden

Absolute Bewertungsmodelle bestimmen den Barwert zukünftiger eingehender Cashflows, um den inneren Wert eines Vermögenswerts zu ermitteln. Die gängigsten Methoden sind das Dividend Discount Model (DDM) und die Discounted Cashflow (DCF) Techniken.

Andererseits legen Relative-Value-Methoden nahe, dass zwei vergleichbare Wertpapiere entsprechend ihrer Erträge ähnlich bewertet werden sollten. Kennzahlen wie Kurs-Gewinn Verhältnis (KGV) und Kurs-Umsatz werden mit anderen Unternehmen derselben Branche verglichen, um festzustellen, ob eine Aktie unter- oder überbewertet ist.

Wie bei der Aktienbewertung sollte die Immobilienbewertungsanalyse beide Verfahren implementieren, um eine Reihe möglicher Werte zu bestimmen.

Abzinsung zukünftiger NOI

Die Formel zur Berechnung des Immobilienwertes auf Basis des diskontierten Nettobetriebsergebnisses lautet:

Der NOI spiegelt den Ertrag wider, den die Immobilie nach Berücksichtigung der Betriebskosten – jedoch vor Abzug von Steuern und Zinszahlungen – erwirtschaften wird. Vor Abzug der Ausgaben müssen jedoch die Gesamteinnahmen aus der Investition ermittelt werden.

Erwartete Mieteinnahmen können zunächst auf Basis vergleichbarer Objekte in der Nähe prognostiziert werden. Mit angemessener Marktforschung kann ein Investor feststellen, welche Preise Mieter in der Gegend zahlen, und davon ausgehen, dass für diese Immobilie ähnliche Quadratmetermieten gelten können. Prognostizierte Mietsteigerungen werden in der Wachstumsrate innerhalb der Formel berücksichtigt.

Da hohe Leerstände eine potenzielle Bedrohung für die Renditen von Immobilienanlagen darstellen, sollte entweder eine Sensitivitätsanalyse oder realistische konservative Schätzungen verwendet werden, um den entgangenen Ertrag zu ermitteln, wenn die Anlage nicht voll ausgelastet ist.

Zu den Betriebsausgaben zählen diejenigen, die direkt durch den täglichen Betrieb des Gebäudes anfallen, wie Sachversicherungen, Verwaltungsgebühren, Wartungsgebühren und Nebenkosten. Beachten Sie, dass die Abschreibung nicht in die Gesamtkostenberechnung eingeht. Das Nettobetriebsergebnis einer Immobilie entspricht dem Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA).

Die Diskontierung des NOI von einer Immobilieninvestition durch die Cap-Rate entspricht der Diskontierung eines zukünftigen Dividendenstroms um die angemessene erforderliche Rendite, angepasst an das Dividendenwachstum. Aktieninvestoren, die mit Dividendenwachstumsmodellen vertraut sind, sollten die Ähnlichkeit sofort erkennen.

Bruttoeinkommensmultiplikator

Der Bruttoeinkommensmultiplikatoransatz ist eine relative Bewertungsmethode, die auf der zugrunde liegenden Annahme basiert, dass Immobilien in derselben Gegend proportional zu den Bruttoeinnahmen bewertet werden, die sie erwirtschaften.

Wie der Name schon sagt, ist das Bruttoeinkommen das Gesamteinkommen vor Abzug etwaiger Betriebsausgaben. Allerdings müssen Leerstandsquoten prognostiziert werden, um eine genaue Bruttoeinkommensschätzung zu erhalten.

Wenn ein Immobilieninvestor beispielsweise ein 100.000 Quadratmeter großes Gebäude kauft, kann er aus vergleichbaren Immobiliendaten ermitteln, dass das durchschnittliche monatliche Bruttoeinkommen pro Quadratmeter in der Nachbarschaft 10 US-Dollar beträgt. Obwohl der Investor anfangs davon ausgehen kann, dass das jährliche Bruttoeinkommen 12 Millionen US-Dollar (10 x 12 Monate x 100.000 Quadratfuß) beträgt, ist es wahrscheinlich, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt einige Einheiten im Gebäude leer stehen.

Unter der Annahme einer Leerstandsquote von 10 % beträgt das jährliche Bruttoeinkommen 10,8 Millionen US-Dollar (12 Millionen US-Dollar x 90 %). Ein ähnlicher Ansatz wird auch auf den Nettobetriebsgewinnansatz angewendet.

Der nächste Schritt zur Bewertung des Immobilienwertes besteht darin, den Bruttoeinkommensmultiplikator zu bestimmen und diesen mit dem Bruttojahreseinkommen zu multiplizieren. Der Bruttoeinkommensmultiplikator kann anhand historischer Verkaufsdaten ermittelt werden. Betrachtet man die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien und teilt diesen Wert durch das erwirtschaftete Bruttojahreseinkommen, ergibt sich der durchschnittliche Multiplikator für die Region.

Dieser Bewertungsansatz ähnelt der Verwendung vergleichbarer Transaktionen oder Multiplikatoren zur Bewertung einer Aktie. Viele Analysten prognostizieren die Gewinne eines Unternehmens und multiplizieren seinen Gewinn pro Aktie (EPS) mit dem KGV der Branche. Die Immobilienbewertung kann durch ähnliche Maßnahmen durchgeführt werden.

Hindernisse für die Immobilienbewertung

Beide dieser Immobilienbewertungsmethoden erscheinen relativ einfach. In der Praxis ist es jedoch ziemlich kompliziert, den Wert einer einkommenserzeugenden Immobilie mit diesen Berechnungen zu bestimmen. Zunächst kann es zeitaufwändig und schwierig sein, die erforderlichen Informationen zu allen Formeleingaben, wie dem Nettobetriebsergebnis, den im Kapitalisierungszinssatz enthaltenen Prämien und vergleichbaren Verkaufsdaten, zu erhalten.

Zweitens berücksichtigen diese Bewertungsmodelle mögliche größere Veränderungen auf dem Immobilienmarkt, wie etwa eine Kreditkrise oder einen Immobilienboom, nicht richtig. Daher müssen weitere Analysen durchgeführt werden, um die möglichen Auswirkungen sich ändernder wirtschaftlicher Variablen vorherzusagen und zu berücksichtigen.

Da die Immobilienmärkte weniger liquide und transparenter sind als der Aktienmarkt, ist es manchmal schwierig, die notwendigen Informationen für eine fundierte Anlageentscheidung zu erhalten.

Aufgrund der großen Kapitalinvestition, die normalerweise für den Kauf einer großen Entwicklung erforderlich ist, kann diese komplizierte Analyse jedoch eine große Auszahlung bringen, wenn sie zur Entdeckung einer unterbewerteten Immobilie führt (ähnlich wie bei einer Kapitalinvestition). Es lohnt sich also, sich die Zeit zu nehmen, die erforderlichen Eingaben zu recherchieren.

Die Quintessenz

Die Immobilienbewertung basiert oft auf Strategien, die der Aktienanalyse ähneln. Neben dem diskontierten NOI- und dem Bruttoeinkommensmultiplikatoransatz werden auch häufig andere Methoden verwendet. Einige Branchenexperten verfügen beispielsweise über ein aktives Arbeitswissen über Stadtmigration und Entwicklungsmuster.

Auf diese Weise können sie feststellen, welche lokalen Gebiete am wahrscheinlichsten die schnellste Aufwertung erfahren. Egal welcher Ansatz verwendet wird, der wichtigste Prädiktor für den Erfolg einer Strategie ist ihre Recherche.

 

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