Warum beginnen die meisten meiner Hypothekenzahlungen als Zinsen?
Die Höhe einer Hypothekenzahlung setzt sich aus einer Kombination von Zinsen und Tilgung zusammen. Während der Laufzeit der Hypothek ändert sich das Verhältnis von Zinsen zu Kapital.
Die Zahlung des Eigenheimbesitzers wird zunächst hauptsächlich aus Zinsen bestehen, wobei ein kleiner Betrag des Kapitals enthalten ist. Wenn die Hypothek fällig wird, erhöht sich der Hauptanteil der Zahlung und der Zinsanteil sinkt. Dies liegt daran, dass die berechneten Zinsen auf dem aktuell ausstehenden Saldo der Hypothek basieren, der abnimmt, wenn mehr Kapital zurückgezahlt wird. Je kleiner die Hypothekensumme, desto weniger Zinsen werden berechnet.
Nehmen Sie zum Beispiel eine einfache Hypothek über 100.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 4% jährlich und einer Laufzeit von 24 Jahren. Die jährliche Hypothekenzahlung beträgt 6.558,68 USD. Die erste Zahlung umfasst eine Zinsgebühr von 4.000 USD (100.000 USD x 4 %) und eine Kapitalrückzahlung von 2.558,68 USD (6.558,68 USD – 4.000 USD). Der ausstehende Hypothekensaldo nach dieser Zahlung beträgt 97.441,32 USD (100.000 USD – 2.558,68 USD).
Die nächste Zahlung entspricht der ersten, 6.558,68 $, hat aber jetzt einen anderen Zinsanteil als die Kapitalsumme. Die Zinsbelastung für die zweite Zahlung wird $ 3,897.65 ($ 97,441.32 x 4%), während die Haupt Vorauszahlung 2,661.03 $ wird ($ 6,558.68 – $ 3,897.65).
Der Hauptanteil der zweiten Zahlung ist etwa 100 US-Dollar höher als die der ersten. Dies geschieht, weil der Hausbesitzer Geld auf den Kapitalbetrag eingezahlt hat – und ihn reduziert – und die neue Zinszahlung auf den niedrigeren Kapitalbetrag berechnet wird. Gegen Ende der Hypothek werden hauptsächlich Tilgungszahlungen geleistet.
Dies ist ein grundlegendes Beispiel für die Verwendung eines traditionellen Plain-Vanilla-Darlehens. Bei exotischen Hypotheken können Hausbesitzer ihre monatlichen Hypothekenzahlungen wählen.
Wie sich Hypotheken amortisieren
Obwohl der Zinsanteil jeden Monat abnimmt, nehmen die Hypothekenzahlungen selbst im Laufe der Zeit nicht ab. Mehr Geld fließt in den Hauptsaldo, der über die Laufzeit des Darlehens vollständig abgeschrieben wird. Infolgedessen fließt im Laufe der Jahre ein größerer Teil der Zahlung des Eigenheimbesitzers in das Kapital, was Eigenkapital aufbaut und den geschuldeten Betrag verringert. Im Laufe des Jahres 30 eines 30-jährigen Festhypothek, erhöht sich der Hausbesitzer seine Aktienposition durch viel mehr mit jeder Zahlung an die in den Jahren geleisteten Zahlungen im Vergleich gemacht eins und zwei.
Sinkende Zahlungen
Es gibt jedoch bestimmte Situationen, in denen die Hypothekenzahlungen sinken können.
Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) kann im Laufe der Zeit abnehmende Zahlungen haben. Bei dieser Hypothekenart schwankt der Zinssatz basierend auf einem Index, der die Kosten für den Kreditgeber an den Kreditmärkten widerspiegelt. Die Zahlungen für einen ARM können sinken, wenn der Referenzzinssatz des Darlehens im Laufe des Darlehens sinkt. Ein ARM hat jedoch das gleiche Potenzial für Zahlungen, manchmal erheblich. In den Darlehensunterlagen ist festgelegt, um wie viel der Zinssatz pro Jahr steigen darf und wie hoch er über die gesamte Laufzeit des Darlehens maximal steigen darf.
Ein Kreditnehmer, muss zahlen Hypothekenversicherung in den ersten Jahren eines Darlehens könnte ihre Hypothekenzahlung Abnahme im Laufe der Zeit sehen. Die meisten Hypothekenbanken begrenzen Kredite auf 80 % des Kaufpreises oder des Werts des Eigenheims, je nachdem, welcher Wert niedriger ist, und der Kreditnehmer wird voraussichtlich die anderen 20 % als Anzahlung leisten.
Diese Beleihungsquote (LTV) soll den Kreditgeber schützen, wenn der Wert des Eigenheims sinkt und der Kreditnehmer mehr schuldet, als das Eigenheim wert ist. In einigen Situationen gestatten Kreditgeber Hausbesitzern, mehr als 80% des Kaufpreises zu leihen, aber die Kreditgeber verlangen im Rahmen des Geschäfts eine Hypothekenversicherung. Diese Versicherung schützt den Kreditgeber, wenn er eine Immobilie abschließen muss, die weniger wert ist als der Kreditsaldo. Der Kreditnehmer zahlt die Versicherungsprämien als Teil der monatlichen Hypothekenzahlung.
Sobald der Kreditsaldo des Kreditnehmers auf einen bestimmten Prozentsatz des Eigenheimwertes sinkt – normalerweise 78 % – kann der Kreditnehmer den Kreditgeber bitten, die Hypothekenversicherung aufzulösen. Unter der Annahme, dass der Kreditnehmer erfolgreich ist, verringert sich die Hypothekenzahlung für den Rest des Darlehens, da keine Hypothekenversicherungsprämie mehr enthalten ist.