Loan-to-Value-Verhältnis (LTV)
Wie hoch ist das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV)?
Das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) ist eine Bewertung des Kreditrisikos, die Finanzinstitute und andere Kreditgeber vor der Genehmigung einer Hypothek prüfen. In der Regel werden Kreditbewertungen mit hohen LTV-Quoten als Kredite mit höherem Risiko angesehen. Wenn die Hypothek genehmigt wird, hat das Darlehen daher einen höheren Zinssatz.
Darüber hinaus kann ein Kredit mit einer hohen LTV-Quote erfordern, dass der Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung abschließt, um das Risiko für den Kreditgeber auszugleichen. Diese Art der Versicherung wird als private Hypothekenversicherung (Private Mortgage Insurance, PMI) bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Loan-to-Value (LTV) ist ein häufig verwendetes Verhältnis bei Hypothekarkrediten, um den Betrag zu bestimmen, der für eine Anzahlung erforderlich ist, und um festzustellen, ob ein Kreditgeber einem Kreditnehmer Kredite gewährt.
- Die meisten Kreditgeber bieten Antragstellern von Hypotheken und Eigenheimen den niedrigstmöglichen Zinssatz an, wenn das Verhältnis von Kredit zu Wert bei oder unter 80% liegt.
- HomeReady von Fannie Mae und Home Possible von Freddie Mac Mögliche Hypothekenprogramme für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen ermöglichen eine LTV-Quote von 97% (3% Anzahlung), erfordern jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote auf 80% fällt.2
Grundlegendes zum LTV-Verhältnis (Loan-to-Value)
Interessierte Eigenheimkäufer können das LTV-Verhältnis eines Eigenheims leicht berechnen. Dies ist die Formel:
Eine LTV-Quote wird berechnet, indem der geliehene Betrag durch den geschätzten Wert der Immobilie dividiert wird, ausgedrückt als Prozentsatz. Wenn Sie beispielsweise ein Haus kaufen, dessen Wert auf 100.000 US-Dollar geschätzt wird, und eine Anzahlung von 10.000 US-Dollar leisten, leihen Sie sich 90.000 US-Dollar aus. Dies ergibt eine LTV-Quote von 90% (dh 90.000 / 100.000).
Die Bestimmung einer LTV-Quote ist eine wichtige Komponente beim Zeichnen von Hypotheken. Es kann beim Refinanzierung einer aktuellen Hypothek in ein neues Darlehen oder bei der Aufnahme von Krediten gegen angesammeltes Eigenkapital innerhalb einer Immobilie verwendet werden.
Die Kreditgeber bewerten die LTV-Quote, um das Risiko zu bestimmen, das sie beim Zeichnen einer Hypothek eingehen. Wenn Kreditnehmer einen Kredit für einen Betrag beantragen, der zum oder nahe dem geschätzten Wert liegt (und daher eine höhere LTV-Quote aufweist), sehen die Kreditgeber eine größere Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit in Verzug gerät. Dies liegt daran, dass innerhalb der Immobilie nur sehr wenig Eigenkapital aufgebaut wird. Infolgedessen kann es für den Kreditgeber im Falle einer Zwangsvollstreckung schwierig sein, das Haus so weit zu verkaufen, dass der ausstehende Hypothekensaldo gedeckt ist und dennoch ein Gewinn aus der Transaktion erzielt wird.
Die Hauptfaktoren, die die LTV-Verhältnisse beeinflussen, sind die Höhe der Anzahlung, der Verkaufspreis und der geschätzte Wert einer Immobilie. Die niedrigste LTV-Quote wird mit einer höheren Anzahlung und einem niedrigeren Verkaufspreis erreicht.
Wie LTV von Kreditgebern verwendet wird
Eine LTV-Quote ist nur ein Faktor bei der Bestimmung der Berechtigung zur Sicherung einer Hypothek, eines Eigenheimkredits oder einer Kreditlinie. Es kann jedoch eine wesentliche Rolle für den Zinssatz spielen, den ein Kreditnehmer sichern kann.
Die meisten Kreditgeber bieten Hypotheken- und Eigenheimantragstellern den niedrigstmöglichen Zinssatz, wenn ihre LTV-Quote bei oder unter 80% liegt. Eine höhere LTV-Quote schließt nicht aus, dass Kreditnehmer für eine Hypothek genehmigt werden, obwohl die Zinsen für das Darlehen mit steigender LTV-Quote steigen können. Beispielsweise kann ein Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von 95% für eine Hypothek zugelassen werden. Ihr Zinssatz kann jedoch um einen vollen Prozentpunkt höher sein als der Zinssatz, der einem Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von 75% gewährt wird.
Wenn die LTV-Quote höher als 80% ist, muss ein Kreditnehmer möglicherweise eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen. Dies kann jährlich zwischen 0,5% und 1% des Gesamtbetrags des Darlehens betragen. Zum Beispiel würde ein PMI mit einem Zinssatz von 1% für ein Darlehen in Höhe von 100.000 USD den Gesamtbetrag, der pro Jahr gezahlt wird (oder 83,33 USD pro Monat), um weitere 1.000 USD erhöhen. PMI-Zahlungen sind erforderlich, bis die LTV-Quote 80% oder weniger beträgt. Die LTV-Quote nimmt ab, wenn Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und der Wert Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit steigt.
Je niedriger die LTV-Quote ist, desto größer ist im Allgemeinen die Wahrscheinlichkeit, dass das Darlehen genehmigt wird, und desto niedriger ist im Allgemeinen der Zinssatz. Darüber hinaus ist es als Kreditnehmer weniger wahrscheinlich, dass Sie eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen müssen.
Während es kein Gesetz ist, dass Kreditgeber eine LTV-Quote von 80% verlangen, damit Kreditnehmer die zusätzlichen Kosten von PMI vermeiden können, ist dies die Praxis fast aller Kreditgeber. Ausnahmen von dieser Anforderung werden manchmal für Kreditnehmer gemacht, die ein hohes Einkommen, eine geringere Verschuldung oder ein großes Anlageportfolio haben.
Beispiel für LTV
Angenommen, Sie kaufen ein Haus, das für 100.000 US-Dollar geschätzt wird. Der Eigentümer ist jedoch bereit, es für 90.000 US-Dollar zu verkaufen. Wenn Sie eine Anzahlung in Höhe von 10.000 USD leisten, beträgt Ihr Darlehen 80.000 USD, was zu einer LTV-Quote von 80% (dh 80.000 / 100.000) führt. Wenn Sie den Betrag Ihrer Anzahlung auf 15.000 USD erhöhen, beträgt Ihr Hypothekendarlehen jetzt 75.000 USD. Dies würde Ihre LTV-Quote auf 75% (dh 75.000 / 100.000) bringen.
Variationen der Regeln für das Verhältnis von Krediten zu Werten
Unterschiedliche Darlehensarten können unterschiedliche Regeln für die Anforderungen an die LTV-Quote haben.
FHA-Darlehen
FHA-Kredite sind Hypotheken für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Sie werden von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgestellt und von der Federal Housing Administration (FHA) versichert . FHA-Kredite erfordern eine niedrigere Mindestanzahlung und Kreditwürdigkeit als viele herkömmliche Kredite. FHA-Darlehen ermöglichen eine anfängliche LTV-Quote von bis zu 96,5%, erfordern jedoch eineHypothekenversicherungsprämie (MIP), die so langegültig ist, wie Sie dieses Darlehen haben (unabhängig davon, wie niedrig die LTV-Quote letztendlich ist). Viele Menschen beschließen, ihre FHA-Kredite zu refinanzieren, sobald ihre LTV-Quote 80% erreicht, um die MIP-Anforderung zu beseitigen.
VA- und USDA-Kredite
VA- und USDA-Kredite, die aktuellen und ehemaligen Militärs oder in ländlichen Gebieten zur Verfügung stehen, erfordern keine private Hypothekenversicherung, obwohl die LTV-Quote bis zu 100% betragen kann.56 Für VA- und USDA-Darlehen fallen jedoch zusätzliche Gebühren an.
Fannie Mae und Freddie Mac
HomeReady von Fannie Mae und Home Possible von Freddie Mac Mögliche Hypothekenprogramme für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen ermöglichen eine LTV-Quote von 97%. Sie benötigen jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote auf 80% sinkt.2
Für FHA, VA- und USDA-Darlehen stehen optimierte Refinanzierungsoptionen zur Verfügung. Diese verzichten auf Bewertungsanforderungen, sodass die LTV-Quote des Eigenheims keinen Einfluss auf das Darlehen hat. Für Kreditnehmer mit einem LTV-Verhältnis von über 100% – auch als „unter Wasser“ oder „verkehrt herum“ bekannt – stehen auch die Refinanzierungsoption „High Loan-to-Value“ von Fannie Mae und die „Enhanced Relief Refinance“ von Freddie Mac zur Verfügung.
LTV vs. kombinierter LTV (CLTV)
Während die LTV-Quote die Auswirkungen eines einzelnen Hypothekendarlehens beim Kauf einer Immobilie berücksichtigt, ist die kombinierte Beleihungsquote (CLTV) das Verhältnis aller gesicherten Kredite auf eine Immobilie zum Wert einer Immobilie. Dies umfasst nicht nur die im LTV verwendete Primärhypothek, sondern auch alle Zweithypotheken, Eigenheimkredite oder Kreditlinien oder andere Grundpfandrechte. Kreditgeber verwenden die CLTV-Quote, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Eigenheimkäufers zu bestimmen, wenn mehr als ein Darlehen verwendet wird – beispielsweise, wenn sie zwei oder mehr Hypotheken oder eine Hypothek plus ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie (HELOC) haben. Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, Kredite mit einer CLTV-Quote von 80% und mehr sowie Kreditnehmer mit hoher Bonität zu vergeben. Primäre Kreditgeber neigen dazu, großzügiger mit CLTV-Anforderungen umzugehen, da dies eine gründlichere Maßnahme ist.
Schauen wir uns den Unterschied etwas genauer an. Die LTV-Quote berücksichtigt nur den primären Hypothekensaldo eines Eigenheims. Wenn der primäre Hypothekensaldo 100.000 USD und der Hauswert 200.000 USD beträgt, ist der LTV = 50%.
Betrachten Sie jedoch das Beispiel, wenn es auch eine zweite Hypothek in Höhe von 30.000 USD und einen HELOC von 20.000 USD hat. Das kombinierte Wertdarlehen beträgt jetzt (100.000 USD + 30.000 USD + 20.000 USD / 200.000 USD) = 75%; ein viel höheres Verhältnis.
Diese kombinierten Überlegungen sind besonders wichtig, wenn der Hypothekär in Verzug gerät und sich einer Zwangsvollstreckung widersetzt.
Nachteile des Loan-to-Value (LTV)
Der Hauptnachteil der Informationen, die ein LTV bereitstellt, besteht darin, dass sie nur die primäre Hypothek enthalten, die ein Hausbesitzer schuldet, und andere Verpflichtungen des Kreditnehmers, wie z. B. eine zweite Hypothek oder ein Eigenheimdarlehen, nicht in seine Berechnungen einbeziehen. Daher ist das CLTV ein umfassenderes Maß für die Fähigkeit eines Kreditnehmers, ein Wohnungsbaudarlehen zurückzuzahlen.