5 Möglichkeiten zur Bewertung eines Immobilienmietobjekts
Es gibt mehrere Fragen, die sich Anleger stellen müssen, wenn es darum geht, ihr hart verdientes Geld anzulegen. Wie viel wird die Investition zurückbringen? Was kostet es? Noch wichtiger ist jedoch, dass sich Anleger mit seinem Wert befassen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie in Betracht ziehen.
Einnahmequelle und es ist eine stetige Möglichkeit, Geld zu verdienen. Aber wie geht man vor dem Einstieg in das Immobilienvermietungsspiel vor, um Bewertungen vorzunehmen?
Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie Sie hochwertige Mietobjekte am häufigsten bewerten können.
Die zentralen Thesen
- Die Ermittlung der Kosten und der Rendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist ebenso wichtig wie die Ermittlung ihres Werts.
- Anleger können den Verkaufsvergleichsansatz, das Preismodell für Kapitalanlagen, den Ertragsansatz und den Kostenansatz verwenden, um die Immobilienwerte zu bestimmen.
- Es gibt keine einheitliche Lösung, daher muss möglicherweise eine Kombination dieser Faktoren angewendet werden.
1. Der Verkaufsvergleichsansatz
Der Sales Comparison Approach (SCA) ist eine der bekanntesten Formen der Bewertung von Wohnimmobilien. Dies ist die Methode, die von Gutachtern und Immobilienmaklern bei der Bewertung von Immobilien am häufigsten angewendet wird.
Dieser Ansatz ist lediglich ein Vergleich ähnlicher Häuser, die in einem bestimmten Zeitraum vor Ort verkauft oder vermietet wurden. Die meisten Anleger möchten über einen längeren Zeitraum einen SCA sehen, um potenziell aufkommende Trends zu erkennen.
Der SCA stützt sich auf Attribute oder Merkmale, um einen relativen Preiswert zuzuweisen. Diese Werte können auf bestimmten Merkmalen basieren, wie z. B. der Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, Garagen und / oder Auffahrten, Pools, Decks, Kamine – alles, was eine Immobilie einzigartig und bemerkenswert macht.
Der Preis pro Quadratfuß ist eine gängige und leicht verständliche Messgröße , anhand derer alle Anleger bestimmen können, wo ihre Immobilie bewertet werden soll. Mit anderen Worten, wenn ein 2.000 Quadratmeter großes Stadthaus für 1 US-Dollar pro Quadratmeter gemietet wird, können Anleger vernünftigerweise mit Einnahmen in diesem Stadion rechnen, vorausgesetzt, vergleichbare Stadthäuser in der Region streben dies ebenfalls an.
Beispiel für einen Verkaufsvergleichsansatz
Denken Sie daran, dass SCA etwas allgemein gehalten ist – das heißt, jedes Haus hat eine Einzigartigkeit, die nicht immer quantifizierbar ist. Käufer und Verkäufer haben einzigartige Geschmäcker und Unterschiede. Der SCA soll eine Basis oder eine vernünftige Meinung sein und kein perfekter Prädiktor oder Bewertungsinstrument für Immobilien. Es ist auch eine Methode, die verwendet werden sollte, um mit relativ ähnlichen Häusern zu vergleichen.
Es funktioniert also nicht, wenn Sie die Immobilie schätzen, an der Sie interessiert sind. Sie ist 2.000 Quadratmeter groß und verfügt über eine Garage, einen Swimmingpool, sechs Schlafzimmer und fünf Badezimmer mit einer anderen Immobilie, die die Hälfte der Schlafzimmer hat, kein Pool und ist nur 1.200 Quadratmeter.
Für Anleger ist es auch wichtig, einen zertifizierten Gutachter oder Immobilienmakler zu beauftragen, wenn sie eine vergleichende Marktanalyse anfordern. Dies verringert das Risiko betrügerischer Bewertungen, die während der Immobilienkrise 2007 weit verbreitet wurden.
2. Das Capital Asset Pricing-Modell
Das Capital Asset Pricing Model (CAPM) ist ein umfassenderes Bewertungsinstrument. Das CAPM führt die Konzepte der Risiko- und Opportunitätskosten ein, die für Immobilieninvestitionen gelten.
Dieses Modell untersucht den potenziellen Return on Investment (ROI), der sich aus Mieteinnahmen ergibt, und vergleicht ihn mit anderen risikofreien Anlagen wie US-Staatsanleihen oder alternativen Formen der Anlage in Immobilien wie Real Estate Investment Trusts (REITs) ).
Kurz gesagt, wenn die erwartete Rendite einer risikofreien oder garantierten Investition den potenziellen ROI aus Mieteinnahmen übersteigt, ist es finanziell einfach nicht sinnvoll, das Risiko von Mietobjekten einzugehen. In Bezug auf das Risiko berücksichtigt das CAPM die mit der Vermietung von Immobilien verbundenen Risiken.
Risikofaktoren
Zum Beispiel sind nicht alle Mietobjekte gleich. Lage und Alter des Eigentums sind wichtige Überlegungen. Durch die Anmietung älterer Immobilien entstehen den Vermietern wahrscheinlich höhere Wartungskosten.
Immobilien zur Miete in einem Gebiet mit hoher Kriminalität erfordern wahrscheinlich mehr Sicherheitsvorkehrungen als eine Miete in einer Wohnanlage.
Dieses Modell schlägt vor, diese Risiken zu berücksichtigen, bevor Sie Ihre Investition in Betracht ziehen oder eine Mietpreisstruktur festlegen. Mit CAPM können Sie feststellen, welche Rendite Sie verdienen, wenn Sie Ihr Geld gefährden.
3. Der Einkommensansatz
Das Einkommen Ansatz konzentriert sich auf das, was die potenziellen Einnahmen für das Objekt ergibt gegenüber der ursprünglichen Investition. Der Ertragsansatz wird häufig für gewerbliche Immobilieninvestitionen verwendet.
Der Einkommensansatz wird häufig bei gewerblichen Immobilieninvestitionen verwendet, da er potenzielle Mieteinnahmen für eine Immobilie im Verhältnis zum anfänglichen Bargeldaufwand für den Kauf der Immobilie untersucht.
Der Einkommensansatz basiert auf der Bestimmung des jährlichen Kapitalisierungssatzes für eine Investition. Dieser Satz ist das projizierte Jahreseinkommen aus dem Bruttomietmultiplikator geteilt durch den aktuellen Wert der Immobilie. Wenn der Kauf eines Bürogebäudes 120.000 USD kostet und das erwartete monatliche Mieteinkommen 1.200 USD beträgt, beträgt die erwartete jährliche Kapitalisierungsrate: 14.400 (1.200 USD x 12 Monate) ÷ 120.000 USD = 0,12 oder 12%
Dies ist ein sehr vereinfachtes Modell mit wenigen Annahmen. Höchstwahrscheinlich fallen für eine Hypothek Zinsaufwendungen an. Außerdem könnten zukünftige Mieteinnahmen in fünf Jahren mehr oder weniger wertvoll sein als heute.
Viele Anleger kennen den Barwert des Geldes. Auf Immobilien angewendet wird dieses Konzept auch als Discounted Cash Flow bezeichnet. Zukünftig erhaltene Dollars unterliegen sowohl einem Inflations- als auch einem Deflationsrisiko und werden in diskontierten Begriffen ausgewiesen, um dies zu berücksichtigen.
4. Bruttomiet-Multiplikator-Ansatz
Der Bruttomietmultiplikator (GRM) bewertet ein Mietobjekt basierend auf der Höhe der Miete, die ein Investor jedes Jahr sammeln kann. Auf diese Weise können Sie schnell und einfach messen, ob eine Immobilie die Investition wert ist. Dies geschieht natürlich, bevor Steuern, Versicherungen, Nebenkosten und andere mit der Immobilie verbundene Kosten berücksichtigt werden. Daher sollte es mit einem Körnchen Salz eingenommen werden.
Während es dem Einkommensansatz ähnlich sein mag, verwendet der Bruttomietmultiplikatoransatz nicht das Nettobetriebsergebnis als Obergrenze, sondern die Bruttomiete.
Die Cap-Rate des Bruttomietmultiplikators ist größer als eins, während die Cap-Rate für den Einkommensansatz ein prozentualer Wert ist. Um einen Vergleich von Äpfeln zu Äpfeln zu erhalten, sollten Sie sich die GRMs und Mieteinnahmen anderer, ähnlicher Immobilien ansehen, die denen ähneln, an denen Sie interessiert sind.
Beispiel für einen Bruttomietmultiplikatoransatz
Nehmen wir an, eine Gewerbeimmobilie, die in der von Ihnen gewünschten Nachbarschaft verkauft wird, kostet 500.000 US-Dollar und ein Jahreseinkommen von 90.000 US-Dollar. Zur Berechnung des GRM dividieren wir den Verkaufspreis durch die jährlichen Mieteinnahmen: 500.000 USD ÷ 90.000 USD = 5,56 USD.
Sie können diese Zahl mit der Zahl vergleichen, die Sie sich ansehen, solange Sie die jährlichen Mieteinnahmen kennen. Sie können den Marktwert ermitteln, indem Sie das GRM mit dem Jahreseinkommen multiplizieren. Wenn es höher ist als das, das kürzlich verkauft wurde – dh für 500.000 US-Dollar , lohnt es sich möglicherweise nicht.
5. Der Kostenansatz
Der Kostenansatz für die Bewertung von Immobilien besagt, dass Immobilien nur das wert sind, wofür sie vernünftigerweise verwendet werden können. Es wird geschätzt, indem der Grundstückswert und der abgeschriebene Wert etwaiger Verbesserungen kombiniert werden.
Gutachter dieser Schule vertreten häufig die höchste und beste Verwendung, um den Kostenansatz für Immobilien zusammenzufassen. Es wird häufig als Grundlage für die Bewertung von leerstehendem Land verwendet.
Wenn Sie beispielsweise ein Apartmententwickler sind, der drei Morgen Land in einem kargen Gebiet erwerben möchte, um es in Eigentumswohnungen umzuwandeln, basiert der Wert dieses Landes auf der besten Nutzung dieses Landes. Wenn das Land von Ölfeldern umgeben ist und die nächste Person 20 Meilen entfernt wohnt, besteht die beste Nutzung und damit der höchste Wert dieses Grundstücks nicht darin, in Wohnungen umzuwandeln, sondern möglicherweise die Bohrrechte zu erweitern, um mehr Öl zu finden.
Ein weiteres Argument für die beste Verwendung betrifft die Zonierung von Eigenschaften. Wenn die potenzielle Immobilie nicht für Wohnzwecke in Zonen unterteilt ist, verringert sich ihr Wert, da dem Bauträger erhebliche Kosten für die Zonierung entstehen. Dieser Ansatz wird bei neueren Strukturen als am zuverlässigsten und bei älteren Objekten als weniger zuverlässig angesehen. Dies ist häufig der einzig verlässliche Ansatz bei der Betrachtung spezieller Verwendungseigenschaften.
Das Fazit
Es gibt keine Möglichkeit, den Wert eines Mietobjekts zu bestimmen. Die meisten seriösen Anleger prüfen Komponenten aus all diesen Bewertungsmethoden, bevor sie Investitionsentscheidungen über Mietobjekte treffen. Das Erlernen dieser einführenden Bewertungskonzepte sollte ein Schritt in die richtige Richtung sein, um in das Immobilieninvestitionsspiel einzusteigen.
Wenn Sie dann eine Immobilie gefunden haben, mit der Sie ein günstiges Einkommen erzielen können, finden Sie mit einem Hypothekenrechner einen günstigen Zinssatz für Ihre neue Immobilie. Mit diesem Tool erhalten Sie auch konkretere Zahlen, mit denen Sie bei der Bewertung eines potenziellen Mietobjekts arbeiten können.