Funktionsweise der Abschreibung von Mietobjekten

Die Abschreibung von Immobilien ist ein wichtiges Instrument für Eigentümer von Mietobjekten. Sie können die Kosten von Ihren Steuern für den Kauf und die Verbesserung einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer abziehen und so Ihr zu versteuerndes Einkommen senken.

Steuerabschreibungen

Investitionen in Mietobjekte können sich als kluger finanzieller Schachzug erweisen. Für den Anfang kann ein Mietobjekt eine stabile Einnahmequelle darstellen, während Sie Eigenkapital in dem Objekt aufbauen, da es (im Idealfall) im Laufe der Zeit an Wert gewinnt. Es gibt auch mehrere Steuervorteile. Sie können Ihre Mietkosten häufig von den erzielten Mieteinnahmen abziehen und so Ihre gesamte Steuerschuld senken.

Die meisten Ausgaben für Mietobjekte, einschließlich Hypothekenversicherungen, Grundsteuern, Reparatur- und Wartungskosten, Ausgaben für das Home Office, Versicherungen, professionelle Dienstleistungen und Reisekosten im Zusammenhang mit der Verwaltung, sind in dem Jahr abziehbar, in dem Sie das Geld ausgeben.

Immobilienabschreibung

Eine weitere wichtige Steuerabzug, nämlich die Berücksichtigung von Abschreibungen -Works etwas anders. Die Abschreibung ist der Prozess, mit dem die Kosten für den Kauf und die Verbesserung eines Mietobjekts abgezogen werden. Anstatt in dem Jahr, in dem Sie die Immobilie kaufen (oder verbessern), einen großen Abzug vorzunehmen, verteilt die Abschreibung den Abzug über die Nutzungsdauer der Immobilie.

Der Internal Revenue Service (IRS) hat sehr spezifische Regeln für die Abschreibung. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, ist es wichtig zu verstehen, wie der Prozess funktioniert.

Selbst wenn die Immobilie alle oben genannten Anforderungen erfüllt, kann sie nicht abgeschrieben werden, wenn Sie sie im selben Jahr in Betrieb genommen und entsorgt haben (oder nicht mehr für geschäftliche Zwecke nutzen).

Beachten Sie, dass Land nicht als abschreibungsfähig angesehen wird, da es niemals „verbraucht“ wird. Und im Allgemeinen können Sie die Kosten für Rodung, Bepflanzung und Landschaftsgestaltung nicht abschreiben, da diese Aktivitäten als Teil der Grundstückskosten und nicht der Gebäude betrachtet werden.

Wann beginnt die Abschreibung?

Sie können mit dem Abzug von Abschreibungen beginnen, sobald Sie die Immobilie in Betrieb nehmen oder wenn sie zur Vermietung bereit und verfügbar ist.

Hier ein Beispiel: Sie kaufen ein Mietobjekt am 15. Mai. Nachdem Sie einige Monate am Haus gearbeitet haben, können Sie es am 15. Juli mieten, sodass Sie online und in den lokalen Zeitungen Werbung schalten können. Sie finden einen Mieter, und der Mietvertrag beginnt am 1. September. Da die Immobilie am 15. Juli in Betrieb genommen wurde, dh zur Vermietung und Belegung bereit war, würden Sie das Haus im Juli und nicht im September abschreiben wenn Sie anfangen, Miete zu sammeln.

Sie können die Eigenschaft so lange abschreiben, bis eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Sie haben Ihre gesamten Kosten oder eine andere Grundlage in der Immobilie abgezogen.
• Sie stellen die Immobilie außer Betrieb, auch wenn Sie die Kosten oder eine andere Grundlage nicht vollständig erstattet haben. Eine Immobilie wird aus dem Dienst genommen, wenn Sie sie nicht mehr als einkommensschaffende Immobilie nutzen – oder wenn Sie sie verkaufen oder umtauschen, sie für den persönlichen Gebrauch umwandeln, sie aufgeben oder wenn sie zerstört wird.

Sie können weiterhin einen Abschreibungsabzug für Immobilien geltend machen, die vorübergehend „inaktiv“ sind oder nicht verwendet werden. Wenn Sie beispielsweise nach dem Auszug eines Mieters Reparaturen durchführen, können Sie die Immobilie weiterhin abschreiben, während Sie sie für den nächsten vorbereiten.

Berechnung der Abschreibung

Drei Faktoren bestimmen den Abschreibungsbetrag, den Sie jedes Jahr abziehen können: Ihre Basis in der Immobilie, die Wiederherstellungsdauer und die verwendete Abschreibungsmethode.

Alle nach 1986 in Betrieb genommenen Wohnimmobilien werden mit dem Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) abgeschrieben, einer Buchhaltungstechnik, die die Kosten (und Abschreibungen) über 27,5 Jahre verteilt. Dies ist die Zeitspanne, die der IRS als „Nutzungsdauer“ eines Mietobjekts betrachtet.

Während es immer empfohlen wird, bei der Berechnung der Abschreibung mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenzuarbeiten, sind hier die grundlegenden Schritte:

1. Bestimmen Sie die Basis der Eigenschaft.Die Grundlage der Immobilie sind die Kosten oder der Betrag, den Sie (in bar, mit einer Hypothek oder auf andere Weise) für den Erwerb der Immobilie gezahlt haben. Einige Abrechnungs- und Abschlusskosten, einschließlich Rechtskosten, Aufzeichnungsgebühren, Umfragen, Übertragungssteuern, Eigentumsversicherungen und alle Beträge, die der Verkäufer schuldet (z. B. Steuern), sind in der Basis enthalten. Einige Abwicklungsgebühren und Abschlusskosten können nicht in Ihre Basis aufgenommen werden. Dazu gehören Feuerversicherungsprämien, Miete für die Vermietung der Immobilie vor Schließung sowie Gebühren im Zusammenhang mit dem Erhalt oder der Refinanzierung eines Kredits, einschließlich Punkte, Hypothekenversicherungsprämien, Kosten für Kreditauskünfte und Bewertungsgebühren.
2. Trennen Sie die Kosten für Grundstücke und Gebäude. Da Sie nur die Kosten des Gebäudes und nicht des Grundstücks abschreiben können, müssen Sie den Wert jedes einzelnen ermitteln, um den korrekten Betrag abzuschreiben. Um den Wert zu bestimmen, können Sie den beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie verwenden oder die Zahl auf der Grundlage der veranschlagten Immobiliensteuerwerte erstellen. Angenommen, Sie haben ein Haus für 110.000 US-Dollar gekauft. Die jüngste Immobiliensteuerveranlagung bewertet die Immobilie mit 90.000 US-Dollar, davon 81.000 US-Dollar für das Haus und 9.000 US-Dollar für das Grundstück. Daher können Sie dem Haus 90% (81.000 ÷ 90.000 $) des Kaufpreises und dem Land 10% (9.000 ÷ 90.000 $) des Kaufpreises zuweisen.
3. Bestimmen Sie Ihre Basis im Haus. Nachdem Sie die Basis des Eigentums (Haus plus Land) und den Wert des Hauses kennen, können Sie Ihre Basis im Haus bestimmen. Mit dem obigen Beispiel würde Ihre Basis im Haus – der Betrag, der abgeschrieben werden kann – 99.000 USD (90% von 110.000 USD) betragen. Ihre Basis im Land wäre 11.000 USD (10% von 110.000 USD).
4. Bestimmen Sie gegebenenfalls die angepasste Basis.Möglicherweise müssen Sie Ihre Basis für bestimmte Ereignisse erhöhen oder verringern, die zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie und der Zeit, zu der Sie sie zur Vermietung bereit haben, eintreten. Beispiele für Erhöhungen der Basis sind die Kosten für Ergänzungen oder Verbesserungen, deren Nutzungsdauer mindestens ein Jahr beträgt, bevor Sie die Immobilie in Betrieb nehmen, die Ausgaben für die Wiederherstellung beschädigter Immobilien, die Kosten für die Erbringung von Versorgungsleistungen für die Immobilie und bestimmte Anwaltskosten. Eine Abnahme der Basis kann auf Versicherungszahlungen zurückzuführen sein, die Sie aufgrund von Schäden oder Diebstahl erhalten, auf Verluste, die nicht durch eine Versicherung gedeckt sind, für die Sie einen Abzug vorgenommen haben, und auf Geld, das Sie erhalten, um eine Erleichterung zu gewähren.

Welches System zu verwenden

Im nächsten Schritt wird ermittelt, welches der beiden MACRS gilt: das Allgemeine Abschreibungssystem (GDS) oder das Alternative Abschreibungssystem (ADS). GDS gilt für die meisten in Betrieb genommenen Immobilien. Im Allgemeinen müssen Sie es verwenden, es sei denn, Sie treffen eine unwiderrufliche Wahl für ADS oder das Gesetz schreibt vor, dass Sie ADS verwenden müssen.

ADS ist beauftragt, wenn die Eigenschaft:

• Hat ein qualifiziertes Unternehmen in 50% der Fälle oder weniger
• Hat eine steuerbefreite Verwendung
• Wird durch steuerbefreite Anleihen finanziert
• Wird hauptsächlich in der Landwirtschaft verwendet

Im Allgemeinen verwenden Sie GDS, es sei denn, Sie haben einen solchen Grund, ADS einzusetzen. Auch hier wird empfohlen, dass Sie einen qualifizierten Steuerberater konsultieren, der Ihnen dabei helfen kann, den günstigsten Weg zur Abschreibung Ihres Mietobjekts zu finden.

Sobald Sie wissen, welches MACRS-System angewendet wird, können Sie den Wiederherstellungszeitraum für die Eigenschaft bestimmen. Die Erholungsphase mit GDS beträgt 27,5 Jahre für Mietwohnimmobilien. Wenn Sie ADS verwenden, beträgt die Wiederherstellungsfrist für denselben Immobilientyp 30 Jahre für Objekte, die nach dem 31. Dezember 2017 in Betrieb genommen wurden, oder 40 Jahre, wenn sie zuvor in Betrieb genommen wurden.

Bestimmen Sie als Nächstes den Betrag, den Sie jedes Jahr abschreiben können. Da die meisten Wohnimmobilien GDS verwenden, konzentrieren wir uns auf diese Berechnung.

Für jedes volle Jahr, in dem eine Immobilie in Betrieb ist, würden Sie den gleichen Betrag abschreiben: 3,636% pro Jahr, solange Sie die Immobilie weiterhin abschreiben. Wenn die Immobilie weniger als ein Jahr in Betrieb war (z. B. haben Sie ein Haus im Mai gekauft und im Juli mit der Vermietung begonnen), würden Sie in diesem Jahr einen geringeren Prozentsatz abwerten, je nachdem, wann es in Betrieb genommen wurde. Gemäß der GDS-Tabelle für Wohnimmobilien von IRS sind dies:

Nehmen Sie zum Beispiel ein Haus mit einer Basis von 99.000 US-Dollar, das am 15. Juli in Betrieb genommen wurde.

• Im ersten Jahr werden Sie 1,667% oder 1.650,33 USD (99.000 USD x 1,667%) abwerten.
• Für jedes weitere Jahr werden Sie mit einer Rate von 3,636% oder 3.599,64 USD abgeschrieben, solange die Miete für das gesamte Jahr in Betrieb ist.

Beachten Sie, dass diese Zahl im Wesentlichen der Ermittlung der Basis und der Division durch die Erholungsphase von 27,5 entspricht: 99.000 USD ÷ 27,5 = 3.600 USD. Der kleine Unterschied ergibt sich aus dem ersten Jahr des Teildienstes.

Inwieweit reduziert die Abschreibung die Steuerschuld?

Wenn Sie Immobilien mieten, geben Sie Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben für jedes Mietobjekt in der Regel in der entsprechenden Zeile von Anhang E an, wenn Sie Ihre jährliche Steuererklärung einreichen. Der Nettogewinn oder -verlust geht dann auf Ihr 1040-Formular. Die Abschreibung ist eine der Ausgaben, die Sie in Anhang E aufnehmen, sodass der Abschreibungsbetrag Ihre Steuerschuld für das Jahr effektiv reduziert.

Wenn Sie beispielsweise 3.599,64 USD abwerten und sich in der Steuerklasse von 22% befinden, sparen Sie in diesem Jahr Steuern in Höhe von 791,92 USD (3.599,64 USD x 0,22 USD).

Das Fazit

Die Abschreibung kann ein wertvolles Instrument sein, wenn Sie in Mietobjekte investieren, da Sie so die Kosten für den Kauf der Immobilie über Jahrzehnte verteilen und so die Steuerbelastung jedes Jahres senken können. Wenn Sie Immobilien abschreiben und dann für mehr als den abgeschriebenen Wert verkaufen, müssen Sie diesen Gewinn natürlich durch die Abschreibungssteuer versteuern.

Da die Gesetze zur Besteuerung von Mietobjekten kompliziert sind und sich regelmäßig ändern, wird immer empfohlen, dass Sie beim Aufbau, Betrieb und Verkauf Ihres Mietobjektgeschäfts mit einem qualifizierten Steuerberater zusammenarbeiten. Auf diese Weise können Sie sicher sein, die günstigste steuerliche Behandlung zu erhalten und Überraschungen zum Steuerzeitpunkt zu vermeiden.