Wird Ihr Hausverkauf Sie mit Steuerschock belassen?

Für viele Menschen sind ihre Häuser das größte Kapital. diejenigen, die sie möglicherweise eines Tages verkaufen möchten, um in einen anderen Teil des Landes zu ziehen, ein Upgrade auf ein größeres Haus durchzuführen oder bei der Finanzierung des Ruhestands zu helfen.

Wenn Sie in den letzten Jahren kein Haus verkauft haben, werden Sie möglicherweise nicht erkennen, dass Änderungen in der Abgabenordnung Auswirkungen darauf haben können, wie viel Sie nach dem Verkauf erhalten. Erfahren Sie, wie sich die neuesten Steuergesetze auf Sie auswirken, wenn Sie sich für einen Umzug entscheiden.

Die alten Regeln

In der Vergangenheit konnten Verkäufer Kapitalertragssteuern auf alle Gewinne der Vergangenheit aufschieben, egal wie hoch diese waren, solange sie die folgenden zwei Anforderungen erfüllten:

• Kaufte ein Ersatzhaus, das mehr kostet als der Betrag, der für das verkaufte Haus erhalten wurde.
• Kaufte den Ersatz innerhalb von zwei Jahren vor oder zwei Jahren nach dem Datum des Verkaufs.

Angenommen, Sie haben Kapitalertragssteuer auf den Gewinn von 100.000 USDvermeiden können. Darüber hinaus hätten Sie diesen Prozess jedes Jahr fortsetzen und möglicherweise eine unbegrenzte Anzahl steuerlich latenter Gewinne erzielen können. Wenn Sie dann gestorben sind, könnte der Gewinn aufgrund der Erhöhung der Basisversorgung für Ihre Begünstigten ausgelöscht worden sein.

Darüber hinaus könnte ein Verkäufer, der das 55. Lebensjahr vollendet hat, Gewinne von bis zu 125.000 USD dauerhaft ausschließen, ohne ein anderes Haus zu kaufen.

Die neuen Bestimmungen

Am 5. August 1997 trat das Taxpayer Relief Act von 1997 in Kraft. Das Gesetz beseitigte die fortwährende unbegrenzte Stundung von Gewinnen und ersetzte sie durch begrenzte Ausschlüsse.

Einzelne Steuerzahler können jetzt Gewinne von bis zu 250.000 USD aus dem Verkauf ihres Eigenheims ausschließen. Ehepaare, die gemeinsam einreichen, können 500.000 USD von ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen. Das Alter spielt keine Rolle und Sie müssen kein Ersatzhaus kaufen. Nachdem Sie den Ausschluss genommen haben, können Sie ein günstigeres Haus kaufen oder sogar eines mieten. Besser noch, mit dem IRS können Sie den Ausschluss jedes Mal verwenden, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen.

Es gibt zwei Regeln:

• Sie müssen das Haus mindestens zwei der letzten fünf Jahre als Hauptwohnsitz besessen und genutzt haben.
• Sie können den Ausschluss in den letzten zwei Jahren nicht verwendet haben.

Nehmen wir zum Beispiel an, ein Ehepaar hätte vor acht Jahren sein Haus für 200.000 Dollar gekauft und während dieser Zeit darin gelebt. Jetzt sind sie bereit, für 450.000 US-Dollar zu verkaufen und in ein größeres Haus zu ziehen, das 400.000 US-Dollar in einem günstigeren Teil des Landes kostet, um ihre wachsende Familie unterzubringen. Aufgrund des Ausschlusses müssen sie keine Kapitalertragssteuer auf den Gewinn von 250.000 USD zahlen.

Schauen wir uns 20 Jahre in der Zukunft an, in denen unser Paar in den Ruhestand gehen und eine Eigentumswohnung verkleinern möchte. Sie verkaufen ihr großes Haus für 1 Million Dollar und kaufen eine Eigentumswohnung für 750.000 Dollar. Sie werden einen Kapitalgewinn von 600.000 USD (1 Million USD – 400.000 USD) aus dem Hausverkauf erzielen. Aufgrund des Ausschlusses von 500.000 US-Dollar müssen sie jedoch nur Steuern auf 100.000 US-Dollar Gewinn zahlen.

Besondere Überlegungen

Die erforderlichen zwei Jahre des Eigentums und der Nutzung während des am Verkaufsdatum endenden Fünfjahreszeitraums müssen nicht kontinuierlich sein. Wenn Sie also Ihr Haus im ersten, dritten und fünften Jahr des Eigentums vermietet haben, aber das zweite und vierte Jahr darin gelebt haben, können Sie den Ausschluss trotzdem akzeptieren.

Darüber hinaus gibt es Ausnahmen von der Zweijahresbelegungsregel. Dazu gehören Behinderung, Verurteilung und Scheidung.

Wenn der Ausschluss alle Ihre Gewinne auslöscht, müssen Sie den Verkauf nicht in Ihrer Steuererklärung angeben. Andernfalls müssen Sie die Transaktion in Schedule D ablegen. Bewahren Sie in jedem Fall alle Aufzeichnungen mindestens drei Jahre lang auf.

Denken Sie nicht, dass Sie diesen Ausschluss nur verwenden können, wenn Sie ein traditionelles Einfamilienhaus besitzen. Das Gesetz gilt für alle Wohnungen, die Sie als Ihren Hauptwohnsitz betrachten, wie z.

• Hausboot
• Wohnung oder Stadthaus
• Genossenschaftswohnung
• Mobilheim

So senken Sie die Steuer

Obwohl die Vermeidung von Steuern auf einen Gewinn von 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für gemeinsame Steuerberater) erheblich ist, reicht dies möglicherweise nicht aus, um die Gewinne einiger Verkäufer vollständig auszugleichen. Es gibt einige Dinge, die Sie tun können, um Ihre Kostenbasis zu erhöhen und Ihre Steuerschuld zu verringern.

Sehen Sie sich Ihre Unterlagen noch einmal an, um herauszufinden, ob Sie andere zulässige Ausgaben hatten, darunter:

• Abrechnungsgebühren oder Abschlusskosten beim Kauf des Hauses
• Immobiliensteuern, die der Verkäufer schuldete, für die Sie jedoch bezahlt haben und die nicht erstattet wurden
• Heimwerkerarbeiten wie ein neues Dach oder ein Raumzusatz

Das Fazit

Schauen Sie sich zum Schluss Ihre anderen Investitionen an. Besitzen Sie Aktien, Anleihen oder andere Immobilien, die weniger wert sind, als Sie dafür bezahlt haben? Sie könnten diese verkaufen unddie Verluste nutzen, um den Kapitalgewinn aus dem Hausverkaufauszugleichen.