High-Ratio-Kreditdefinition
Was ist ein High-Ratio-Darlehen?
Ein High Ratio-Darlehen ist ein Darlehen, bei dem der Beleihungswert im Verhältnis zum als Sicherheit verwendeten Immobilienwert hoch ist. Hypothekendarlehen mit hohen Beleihungsquoten haben einen Beleihungswert, der annähernd 100 % des Immobilienwertes beträgt. Ein Kredit mit hoher Quote kann für einen Kreditnehmer genehmigt werden, der nicht in der Lage ist, eine große Anzahlung zu leisten.
Bei Hypotheken bedeutet ein Darlehen mit hoher Quote in der Regel, dass der Darlehenswert 80 % des Immobilienwertes übersteigt. Die Berechnung wird als Loan-to-Value (LTV)-Ratio bezeichnet, die eine Bewertung des Kreditrisikos ist , die Finanzinstitute verwenden, bevor sie eine Hypothek bewilligen.
Die zentralen Thesen
- Ein High-Ratio-Darlehen ist ein Darlehen, bei dem der Beleihungswert im Verhältnis zum als Sicherheit verwendeten Immobilienwert hoch ist.
- Hypothekendarlehen mit hohen Beleihungsquoten haben einen Beleihungswert, der annähernd 100 % des Immobilienwertes beträgt.
- Bei einem Kredit mit hohem Zinssatz übersteigt der Kreditwert in der Regel 80 % des Immobilienwertes. Die Berechnung wird als Loan-to-Value (LTV)-Ratio bezeichnet.
Die Formel für ein High-Ratio-Darlehen mit LTV
Obwohl es keine spezielle Formel zur Berechnung eines Darlehens mit hoher Quote gibt, sollten Anleger zunächst das Beleihungsverhältnis in ihrer Situation berechnen, um festzustellen, ob das Darlehen die LTV-Schwelle von 80 % überschreitet.
So berechnen Sie einen Kredit mit hoher Quote mit LTV
- Die LTV – Verhältnis durch Dividieren der Menge durch den geliehenen berechneten Schätzwert der Eigenschaft.
- Multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100, um es als Prozentsatz auszudrücken.
- Wenn der Wert des Darlehens nach Ihrer Anzahlung 80% des LTV übersteigt, gilt das Darlehen als Darlehen mit hoher Quote.
Was sagt Ihnen ein High Ratio-Darlehen?
Kreditgeber und Finanzdienstleister verwenden die LTV-Ratio, um das mit der Vergabe eines Hypothekendarlehens verbundene Risiko zu messen. Wenn ein Kreditnehmer keine beträchtliche Anzahlung leisten kann und sich der Beleihungswert dem Schätzwert der Immobilie annähert, wird dies als Darlehen mit hoher Quote angesehen. Mit anderen Worten, da sich der Kreditwert 100 % des Immobilienwerts nähert, könnten Kreditgeber den Kredit als zu riskant erachten und den Antrag ablehnen.
Der Kreditgeber ist dem Risiko eines Kreditnehmerausfalls ausgesetzt, insbesondere wenn der LTV zu hoch ist. Die Bank ist möglicherweise nicht in der Lage, die Immobilie zu verkaufen, um den Kreditbetrag an den säumigen Kreditnehmer zu decken. Ein solches Szenario kann leicht in einem wirtschaftlichen Abschwung auftreten, wenn Wohnimmobilien typischerweise an Wert verlieren. Übersteigt das dem Kreditnehmer gewährte Darlehen den Wert der Immobilie, so spricht man von einem unterwasseren Kredit. Wenn der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug ist, verliert die Bank Geld, wenn sie die Immobilie zu einem niedrigeren Wert als dem ausstehenden Hypothekensaldo verkauft. Banken überwachen LTV, um einen solchen Verlust zu verhindern.
Infolgedessen erfordern die meisten Wohnungsbaudarlehen mit hoher Quote eine Art Versicherungsschutz, um den Kreditgeber zu schützen. Die Versicherung wird als private Hypothekenversicherung (PMI) bezeichnet, die der Kreditnehmer separat erwerben muss, um den Kreditgeber zu schützen.
Kredithistorie mit hohem Zinssatz
Bis in die 1920er-Jahre kauften die Menschen Häuser nicht, indem sie zu einer Bank gingen, sondern indem sie ihr eigenes Geld ansparten, bis sie genug für mindestens ein Stück Land oder Land mit einem Haus hatten. Dann kam die Bau- und Kreditgesellschaft, die den Leuten das Geld für den Kauf eines Hauses leiht und es dann über viele Jahre in Raten zurückzahlen lässt. Selbst dann betrugen die Kredite in der Regel die Hälfte des Wertes des Hauses oder weniger.
Bis Ende der 1920er Jahre vergaben Banken hochverzinsliche Kredite bis zu 80 % des Wertes des Hauses. Private Hypothekenversicherungen entstanden, um die Banken zu schützen, aber all das ging in den 1930er Jahren auf der Strecke, als die Arbeitslosen ihre Zahlungen einstellten und auch die Banken und die PMI-Unternehmen untergingen.
Der Kongress verabschiedete die Home Owners‘ Loan Corp., die begann, Hypotheken zu garantieren und die Quoten auf 15 % zu senken. Später fielen die Anzahlungen durch die Eidgenössische Wohnungsverwaltung und andere Behörden auf den niedrigen einstelligen Bereich und sogar auf 0%, um Wohneigentum zu fördern.
Dieses System florierte bis etwa 2007-2008, als die Hypothekenkrise von 2008 Einzug hielt. Der starke Anstieg der risikoreichen Hypotheken, die ab 2007 in Zahlungsverzug gerieten, trug zur schwersten Rezession seit Jahrzehnten bei. Der Immobilienboom Mitte der 2000er Jahre – in Verbindung mit den damals niedrigen Zinsen – veranlasste viele Kreditgeber, Privatpersonen mit geringer Kreditwürdigkeit Wohnungsbaudarlehen anzubieten. Nach dem Platzen der Immobilienblase konnten viele Kreditnehmer ihre Subprime-Hypotheken nicht mehr bezahlen.
Kredite mit hohem Zinssatz angeboten
Die Federal Housing Administration bietet Programme an, durch die Kreditnehmer FHA-Darlehen mit einer LTV-Quote von bis zu 96,5% erhalten können. Mit anderen Worten, das Programm erfordert eine Anzahlung von 3,5 %. Das Programm erfordert jedoch eine minimale Kreditwürdigkeit, um für ein Darlehen mit hoher Quote genehmigt zu werden. Es gibt andere Angebote, bei denen eine niedrigere Kreditwürdigkeit mit einer Anzahlung von 10% zulässig ist.
Außerdem erfordern die FHA-Darlehen eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP). Sie können sich jedoch refinanzieren, sobald der LTV unter 80% fällt und das Darlehen nicht mehr als Darlehen mit hoher Quote gilt, wodurch die Versicherung entfallen würde.
Beispiel für ein Darlehen mit hoher Quote
Nehmen wir an, ein Kreditnehmer plant, ein Haus zu kaufen, und es hat einen Schätzwert von 100.000 US-Dollar. Der Kreditnehmer leistet eine Anzahlung von 10.000 US-Dollar , die restlichen 90.000 US-Dollar werden geliehen. Das Ergebnis ist eine Loan-to-Value-Ratio von 90% oder (90.000 / 100.000), die als High Ratio-Darlehen gelten würde.
Der Unterschied zwischen hochverzinslichen Darlehen und Eigenheimdarlehen
Ein Eigenheimdarlehen ist ein Eigenheim-Ratendarlehen oder eine zweite Hypothek, die es Eigenheimbesitzern ermöglicht, sich gegen ihr Eigenkapital in ihrer Wohnung zu leihen. Das Darlehen basiert auf der Differenz zwischen dem Eigenkapital des Eigenheimbesitzers und dem aktuellen Marktwert des Eigenheims.
Ein Eigenheimkredit ist für diejenigen Kreditnehmer gedacht, die bereits eine Hypothek haben und einen Teil des Hypothekensaldos abbezahlt haben und bei denen der Immobilienwert den Kreditsaldo übersteigt. Mit anderen Worten, ein Home-Equity-Darlehen ermöglicht es Hausbesitzern, sich auf der Grundlage des Eigenkapitals im Haus zu leihen. Ein Darlehen mit hoher Quote kann andererseits einen Darlehenswert haben, der sich 100% des Wertes der Immobilie nähert.
Einschränkungen bei der Verwendung eines Kredits mit hoher Quote
Hochzinskredite können höhere Zinssätze haben, insbesondere wenn Kreditnehmer eine niedrige Kreditwürdigkeit haben. Ihr Kredit-Score ist ein numerischer Wert, der Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung von Schulden darstellt und den Kreditgebern zeigt, wie hoch das Risiko ist, dass Sie in Zahlungsverzug geraten. Wenn Ihre Punktzahl niedrig ist, wird Ihr Zinssatz wahrscheinlich höher sein.