Wirtschaftlichkeit beim Kauf eines Strandhauses: Lesen Sie, bevor Sie kaufen
Der Kauf eines Strandhauses kann eine hervorragende Kapitalrendite, eine verlässliche Einnahmequelle und den Zugang zu einem reizvollen Urlaubsort bringen. Viele Strandhausinvestoren kaufen Häuser, die sie später in touristischen Spitzenzeiten vermieten. Ein Strandhausbesitzer in Florida stellt das Haus möglicherweise von November bis April zur Miete zur Verfügung, wenn sich Bewohner kälterer Staaten nach Sonnenschein sehnen.
Viele Strandhausinvestoren behaupten, dass ihre Mieteinnahmen für das kältere Halbjahr ihre Ausgaben für das ganze Jahr decken. Dadurch können sie in der Nebensaison kostenlos im Haus wohnen.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie ein Strandhaus vermieten, kann es sein, dass der Eigentümer außerhalb der Hochsaison am Strand kostenlos im Haus wohnen kann.
- Das Market Timing ist aufgrund der hohen Hebelwirkung, die häufig auf dem Immobilienmarkt eingesetzt wird, von entscheidender Bedeutung.
- Erwarten Sie mehr für das Haus und die Versicherung (einschließlich Hochwasserversicherung).
- Viele Strandstädte haben hohe Steuern.
- Werbung für und Verwaltung eines Miethauses bedeutet zusätzliche Rechnungen – und die Eigentümer benötigen wahrscheinlich einen teuren Immobilienverwalter.
Bevor Sie den Sprung in das Strandhaus wagen, ist es wichtig, die zugrunde liegende Wirtschaftlichkeit zu verstehen. Zu den Nachteilen zählen hohe Kreditkosten, exorbitante Versicherungstarife und umfangreiche Rechnungen sowie die allgemeinen Probleme bei der Immobilienverwaltung.
Wie kaufe ich ein Strandhaus
Das Market Timing ist eine entscheidende Überlegung beim Kauf eines Grundstücks. Die meisten Hypotheken erfordern Anzahlungen von 20% oder weniger, so dass Anleger häufig einen erheblichen Hebel einsetzen. Wenn die Hebelwirkung hoch ist, wirken sich Preisbewegungen in der Regel weitaus stärker auf die Rendite aus als die Erträge aus einem Vermögenswert.
Anleger können erhebliche Geldbeträge verlieren, wenn sie zum falschen Zeitpunkt eine Hypothek auf ein Strandhaus aufnehmen.
Es ist nicht erforderlich, ein Strandhaus zu besitzen, daher sind die Preise noch prozyklischer als bei anderen Häusern. Wenn die Wirtschaft in den letzten Jahren gut war und die Immobilienpreise steigen, ist der Markt wahrscheinlich für eine Korrektur überfällig. Ebenso deuten niedrigere Preise und eine schwache Konjunktur darauf hin, dass es ein guter Zeitpunkt ist, um zu kaufen. Die Case-Shiller-Indizes bieten Anlegern die Möglichkeit, die Gesamtlage des Immobilienmarktes zu bestimmen.
Der Kauf eines Strandhauses beinhaltet die gleichen Überlegungen wie der Kauf eines Hauses. Erstvermieter müssen jedoch vorsichtig sein. Inspizieren Sie das Haus immer, vorzugsweise mit Unterstützung von Fachleuten, und sprechen Sie mit den Eigentümern. Schauen Sie sich die Eigentumsurkunde an, bestimmen Sie das Ausmaß der Kriminalität in der Nachbarschaft und betrachten Sie die Geschichte der Region während Hurrikanen und Überschwemmungen.
Immobilienkosten und Fremdkapitalkosten
Strandhausimmobilien sind wesentlich teurer als ähnliche Häuser im Landesinneren. In Delray Beach, einer beliebten Strandstadt in Florida, lag der durchschnittliche Hauspreis im Jahr 2020 laut Zillow bei 229.158 USD. Die Hypothekenzinsen für Ferienimmobilien sind in der Regel ebenfalls höher als für Primärwohnungen.
Zinsaufwendungen können einen großen Unterschied für das Endergebnis eines Anlegers bedeuten. Beispielsweise beträgt die Kapital- und Zinszahlung für eine 30-jährige Hypothek in Höhe von 1 Mio. USD mit einem Zinssatz von 4% 4.774 USD pro Monat. Dieselbe Hypothek mit einem Zinssatz von 5% kostet 5.368 USD pro Monat an Kapital und Zinsen. Diese Differenz von 600 USD pro Monat kann sich schnell summieren.
Wie viel kostet eine Strandversicherung?
Die Versicherung des Hausbesitzers für ein Strandhaus ist wahrscheinlich um ein Vielfaches teurer als die Deckung für ein primäres Haus. Dieser Kostenunterschied ist hauptsächlich auf die häufig obligatorische Hochwasserversicherung zurückzuführen. Die Versicherungskosten stiegen zu Beginn des 21. Jahrhunderts an, insbesondere an der Ostküste, die weit verbreitete Hurrikanschäden erlitt.
Eine jährliche Prämie von 10.000 USD oder mehr für Hochwasserversicherungen wird für Strandhäuser in Florida immer häufiger. Andere Ostküstenstaaten wie North Carolina verlangen günstigere Prämien. Während die Versicherungskosten in Kalifornien in der Regel niedriger sind als die Ostküstentarife, werden die Einsparungen im Allgemeinen durch höhere Immobilienpreise ausgeglichen.
Andere Beach House Rechnungen
Das Mieten eines Strandhauses ist mit Kosten verbunden, die über die Hypothek, den Strom und das Kabel hinausgehen. Zum einen dürfte die Steuerbelastung angesichts des hohen Werts vieler Strandhäuser hoch sein. Und wenn das Strandhaus eine Einkommensimmobilie ist, müssen Hausbesitzer in der Regel für Marketing und Werbung bezahlen. Geld auszugeben, um Leute einzustellen, die das Eigentum zur Schau stellen, ist nur ein Teil dieser Ausgaben. Super unglückliche Strandhausbesitzer müssen möglicherweise auch die Rechtskosten für Rechtsstreitigkeiten mit Mietern tragen.
Immobilienverwaltung
Die Hausverwaltung umfasst weit mehr als die Unterzeichnung von Mietverträgen und das Sammeln von Mietschecks. Wenn etwas kaputt geht, wie eine Klimaanlage oder ein Kühlschrank, ist der Eigentümer des Strandhauses vollständig für die Reparaturen verantwortlich. Landschaftsgestaltung, Malerei, Dachpflege und Schädlingsbekämpfung sind nur einige andere Aufgaben, die in den Zuständigkeitsbereich eines Strandhausbesitzers fallen.
Die Klimatisierung wird in vielen Teilen des Landes als ein wesentlicher Dienst angesehen, und die Staaten stellen besondere Anforderungen an die Vermieter. Das bedeutet, dass Strandhausbesitzer die Klimaanlage in einem angemessenen Zeitrahmen reparieren müssen. Ist dies nicht der Fall, haben die Mieter möglicherweise das Recht, einen Mietvertrag zu kündigen oder Reparaturen selbst zu veranlassen und die Kosten von der Miete abzuziehen.
Die meisten Strandhausbesitzer haben nicht die Bandbreite, um diese Aufgaben zu bewältigen, ohne sich in Vollzeit-Immobilieninvestoren zu verwandeln. Daher beschäftigen die meisten Investoren einen hauptberuflichen Immobilienverwalter. Der Manager erledigt die täglichen Aufgaben, vermarktet das Strandhaus während der Touristensaison, schließt Mietverträge ab und vertreibt nicht zahlende Mieter. Leider ist ein guter Hausverwalter nicht billig. Je nach Umfang der Dienstleistungen berechnen die meisten Immobilienverwalter 6% bis 12% der gesammelten Miete, was sich schnell auf die Gewinnmargen auswirken kann.